Р!
Дом и ремонт

Закат вторички и расцвет новостроек: как пандемия перезапустила рынок жилья

2020-й — год, который изменил всё. Коронавирус, последовавшее закрытие границ, локдауны и совершенно органично смотрящийся на этом фоне экономический кризис стали испытанием для всех. Но неожиданно пандемия не только не сломила рынок жилья, но и сформировала новые запросы и возможности. Как чума нового времени породила ренессанс жилой недвижимости? Об этом — в заключительном выпуске проекта «Архитектура перемен».

Кризис, к которому жизнь не готовила

Если новый 2020-й начинался с шуток, мемoв и скептических настроений насчёт коронавируса, то к весне мысль «ну до нас-то не дойдёт» развеялась как дым. Ковид распространился и подчинил себе образ жизни целой планеты. В марте мы впервые примерили на себя масочный режим, ушли на удалёнку с работы и учёбы, самоизолировались от массовых мероприятий и общественных мест.

Новая коронавирусная реальность подчинила себе судьбу российского бизнеса. Компании переживали локдауны, закрытие границ и вынужденные сокращения кадров. Тогда никто не мог даже предположить, выстоит ли против него экономика в целом и строительная отрасль в частности.

Но она выстояла и даже начала заметно расти. Во-первых, сформировался повышенный спрос на недвижимость: многие стремились вложиться в жилье, чтобы не потерять деньги в кризис.

— Повторилась история 2014–2015 годов. Люди снова решили хранить деньги в недвижимости, в том числе беря на себя кредитную нагрузку, которая стала посильной за счёт введения льготной ипотеки. Рискуя, потому что когда ещё такое будет? Количество покупателей увеличилось, это позволило продавцам поднимать цены. Определённая стагнация пришла на смену высокому спросу только сейчас, — комментирует руководитель красноярского агентства недвижимости «Ремесленникъ» Вячеслав Мельников.

По словам эксперта, бум на покупку мог бы лопнуть как мыльный пузырь. Но здесь действующим регулировщиком выступило государство. Оно предусмотрело льготы на ипотеку для различных категорий населения. Благодаря этому рынок не падает.

Во-вторых, засев по домам на долгие недели и месяцы, многие впервые задумались об истинной ценности жилья и значительно пересмотрели свои запросы. Одни хотели улучшить свои жилищные условия. Другие — кардинальным образом изменить: устав от самоизоляции в городских бетонных многоэтажках, люди задумались об уединении в частных домах с возможностью в любой момент выйти на воздух.

Из-за пандемии в 2020 году зашевелился, а потом и с хорошим темпом побежал рынок загородной недвижимости. Только в этом году его рост слегка притормозили повышения цен на строительные материалы, — поясняет риелтор, глава Поволжской гильдии риелторов Ольга Пискаева.

В-третьих, государственную поддержку в этот период получили не только покупатели, но и производители квадратных метров. Застройщикам продлили разрешения на строительство, даже ввели временный мораторий на штрафы за несоблюдение сроков ввода в эксплуатацию. То есть дали время на адаптацию. Как рассказывает генеральный директор компании «СтройПанельКомплект», председатель совета Ассоциации «Пермские строители» Виктор Суетин, такой комплекс мер позволил строительной сфере более мягко пройти этот переходный период и без него последствия были бы очень негативными.

— Но в то же время пандемия резко обострила дефицит кадров, ведь на стройках работало немало иностранных рабочих. Этот вопрос сейчас активно обсуждается на федеральном уровне, в профильном сообществе, ищем возможные пути решения, — добавляет эксперт.

Льготная ипотека: панацея от кризиса

Главным «тягачом» для отрасли в коронавирусных условиях стала ипотека, говорят специалисты. Она подстёгивала спрос и обеспечивала застройщиков работой. Главным образом за счёт льготной программы кредитования, предоставленной государством. Условия программы были очень простыми:

— взять кредит может любой гражданин России, семейное положение и количество детей не имеет значения;

— ставка по кредиту — 6,5% годовых — действует на весь срок кредитования. Это существенно ниже ключевой ставки. Разницу между рыночной стоимостью кредита и льготными 6,5% субсидирует государство;

— первоначальный взнос — не менее 20%, максимальная сумма кредита — не выше 3 миллионов рублей в регионах или 8 миллионов рублей в Москве и Санкт-Петербурге;

— купить квартиру можно либо в новостройке, либо в ещё строящемся доме. Вторичку брать нельзя.

— Это был большой прорыв в ипотечном кредитовании. Новые условия уменьшили финансовую нагрузку. Сама процедура ипотечного кредитования тоже стала доступнее: справки собирать не нужно, необходимо предоставить лишь два документа — например, паспорт и водительское удостоверение. Также нет необходимости предоставлять справку от психиатра, нарколога и о заработной плате, поскольку банк и так видит, что человек платёжеспособен. Ещё одним выгодным условием стало то, что заёмщик может выбрать размер первоначального взноса и даже обойтись вовсе без него, — поясняет директор агентства по недвижимости «Созвездие Стрельца» в Уфе Венер Зайнутдинов.

Предполагалось, что программа льготной ипотеки будет действовать с 1 апреля до 1 ноября 2020 года. За это время в России планировалось оформить не меньше 250 тысяч кредитов на сумму более 740 миллиардов рублей. Но спрос превзошёл ожидания — число кредитов превысило 500 тысяч. В результате программу продлили сначала до 1 ноября 2020-го, а потом и до 1 июля 2020-го, хоть и с некоторыми изменениями.

Специалисты единогласны во мнении, что и в долгосрочной перспективе такая ипотека окажет положительное влияние на отрасль. А с учётом бурного роста себестоимости жилья существенно поддержит рынок.

— Льготная ипотека повысила спрос на жильё, а спрос повысил стоимость предложений. Если сейчас вдруг убрать ипотеку, то цены на новостройки упадут в два-три раза. Но тогда их даже по такой цене никто не будет покупать, так как далеко не у всех есть возможность купить квартиру без ипотечного кредитования. А если упадут цены на новостройки, то и вторичный рынок просядет, — отмечает руководитель отдела продаж специализированного застройщика «Формула строительства» Андрей Агеенко.

Кто и на что теперь берёт ипотеку

В новых условиях изменился портрет типичного обладателя ипотеки. Если раньше это была семья, где два человека работали, могли накопить первоначальный взнос и гасили ипотеку в течение 5 лет, то сейчас этот срок растягивается на 10 лет и выше. Всё чаще это человек, который не имеет собственных накопленных средств, пользуется субсидиями, имеет больше одного кредита.

— Часто он единственный работающий в семье, поскольку ипотека делает ставку на поддержку молодых семей, где женщина находится в декрете. Они живут за счёт маткапитала, то есть не скопили первоначальный взнос самостоятельно. Для банка это рисковый заёмщик, и их очень много, — рассказывает Ирина Томаровская, заместитель генерального директора компании «АРЕВЕРА-недвижимость» в Красноярске.

С ней согласен кандидат экономических наук Константин Юрченко: ресурс качественных заёмщиков небезграничен — количество тех потенциальных ипотечных заёмщиков, которые могут тянуть кредиты, просто заканчивается. Они уже взяли, что хотели.

— Если мы хотим, чтобы новые люди заходили на рынок, то надо предпринять новые меры поддержки. Этот шаг уже должен быть за государством. Оно должно создать все условия для роста реальных располагаемых доходов, например, через снижение налогового бремени, через поддержку развития экономики, которая позволит бизнесу больше денег зарабатывать и повышать зарплаты, — резюмирует учёный.

Стройка эпохи карантина

Стройка нового времени подхватила тренды 2014–2020 годов: авторы проектов всё больше уходили от типовых решений. У архитектуры появилась возможность развиваться довольно бурно — за счёт того же ипотечного кредитования, проектного финансирования и роста рынка. Наблюдается это не только в Москве, но и в регионах.

— По архитектуре очень хорошо видно, когда есть деньги. А мы сейчас живём в эпоху, когда есть бюджеты и большие стройки. Везде возникают новые районы и жилые комплексы. Появилась хорошая палитра новых материалов, новая облицовка вентилируемых фасадов, оформление зимних садов, — рассуждает председатель московского архитектурного общества Борис Олегович Уборевич-Боровски. — Но мы сталкиваемся с новой проблемой: промышленная часть архитектуры опережает уровень грамотности и культуры в самом проектировании.

Последние 20–30 лет у нас была большая просадка по образованию, поэтому сейчас просто не хватает грамотных специалистов, которые воплощали бы все эти идеи в жизнь и осваивали бы все эти бюджеты.

Регионы в этом направлении двигаются тяжеловато, там застройщики вынуждены реализовать и слабые проекты с посредственной архитектурой. В старых городах к этому добавляется аутентичность пейзажа, и в результате 25-этажные высотки соседствуют с дореволюционными постройками. Такая ситуация типична, например, для Самары.

— Если говорить о новостройках в сравнении с исторической частью, то довольно трудно назвать всё это архитектурой. Всё труднее назвать это городом. Конфликт застройщиков и защитников старой Самары сейчас особенно отчётливо проявился. Никогда раньше эта борьба не достигала такого накала, — говорит главный архитектор компании «Волгатрансстрой-проект» Дмитрий Орлов. — Совсем недавно Самара получила статус исторического поселения, утверждены его границы, надеюсь, скоро будут приняты остальные регламентирующие документы.

Если этот проект будет работать — это будет новая страница в строительной истории Самары. Понадобится новый подход к строительному бизнесу.

Нижний Новгород, по оценке местного архитектора Александра Дехтяра, в отношении строительных технологий на редкость инертен. Здесь появившиеся ещё в нулевые монолитный каркас, лёгкие стеновые блоки, штукатурка по утеплителю до сих пор преобладают в новом строительстве. Только в последние годы появилась клинкерная плитка, элементы стеклофибробетонного декора и вентилируемые фасады.

— Если говорить о том, на что сейчас ориентируются при строительстве, то скажу честно: всё хорошее в мире девелопмента разрабатывается в Штатах. Потом идёт в Европу. Потом идёт в Москву. И уже потом в регионы, — рассказывает директор компании «Маркетинг-Консультант», автор серии книг «Библиотека девелопера» Сергей Разуваев.

Каждому по углу: квартиры для самоизоляции

В самоизоляции многие заметили недостатки своих квартир и планировок с точки зрения мирного сосуществования с другими членами семьи. Каждому потребовалось место для работы, учёбы.

— Пандемия внесла свои коррективы в зонирование площадей квартиры. Многие застройщики стали возводить тёплые лоджии, где можно разместить рабочую зону. Кто-то, наоборот сделал ставку на открытые террасы для отдыха. Современные проекты стараются создать экосистему для жильцов, где всё необходимое можно получить, не выходя за пределы комплекса.

Сегодня двор — это уже не только место для детских прогулок, создаются зоны отдыха с беседками и лежаками для жителей, смотровые площадки, прогулочные аллеи и двор-сад, — объясняет генеральный директор агентства «SMART Недвижимость» в Екатеринбурге Анастасия Поддубная.

Спрос на жилье в новостройках в этот период заметно увеличился, чего не скажешь о вторичке. Квартиры в уже давно сданных домах ещё пользуются спросом, но проигрывают с точки зрения выгоды.

— 2020 год показал нам, что люди предпочитают брать новостройки. Уровень жизни сейчас такой, что хочется чего-то нового, интересного, хороший двор с площадками для детей и взрослых, красивые подъезды и инфраструктуру внутри дома. Всего этого, к сожалению, нет во вторичном жилье. И пока ситуация такая, что новые квартиры выигрывают, причём не только по условиям, но и по ипотечной ставке, — добавляет руководитель челябинского офиса АН «Инженер» Ольга Павлова.

В то же время проявилась тенденция на снижение площади квартир. В представлении жильцов современная хорошая квартира должна быть скорее не большой, а грамотно спланированной.

— Если на 35 квадратных метрах однокомнатной квартиры человек получит такой же функционал, как в однокомнатной квартире площадью 40–45 квадратных метров, он предпочтёт купить меньшую квартиру, потому что он получит то же за меньшие деньги. Этот пример с однокомнатной квартирой справедлив для квартир всех типов.

Средняя площадь жилья снижается для того, чтобы уменьшить общий чек и сделать цену лота более доступной для потребителя. Но не за счёт отказа от каких-то функциональных характеристик, а за счёт повышения эргономики пространства. Те застройщики, которые этому следуют, предлагают более конкурентоспособный продукт, и они более успешны, — считает Борис Замский, директор ООО «Столица Нижний Риэлти».

Что будет дальше?

Специалисты в сфере недвижимости считают, что, несмотря на кризис и непредсказуемость пандемии, обстановка на рынке достаточно благоприятная. Сейчас отрасль находится на уровне допандемийного 2019-го.

— Никто не знает точно, куда маятник качнётся — вверх или вниз. Но в целом на рынке сейчас всё хорошо, все думают о продукте, об экспансии в другие регионы, — говорит директор компании «Маркетинг-Консультант», автор серии книг «Библиотека девелопера» Сергей Разуваев.

Такой результат считается закономерным за счет того, что недвижимость в любой кризис привлекательна для вложения накоплений. И хотя проблема обманутых дольщиков и недостроев сейчас всплывает всё реже, застройщиков призывают не переоценивать свои возможности.

— В перспективе может вырасти цена на строительные материалы, поэтому очень важно всегда точно планировать, сколько ты можешь построить и достроить при негативном развитии сценария. То есть закладывать перспективные проекты и объёмы строительства необходимо с учётом разных обстоятельств. А воплощать в жизнь, конечно, самые положительные варианты, — поясняет генеральный директор компании «СтройПанельКомплект», председатель совета Ассоциации «Пермские строители» Виктор Суетин. Если говорить о конкретных прогнозах на ближайшее время, то эксперты считают, что сохранится тренд на частное домовладение.

— Живя в квартире, не совсем комфортно сидеть на самоизоляции в четырёх стенах. Кроме того, в высотном доме 400 квартир, люди не знают соседей в лицо и устали от этого. Покупатели ориентированы на приобретение жилья для жизни, они пересматривают формат жилья, — заявляет эксперт рынка недвижимости из Самары Диана Кирпичникова.

А по оценке главы Поволжской гильдии риэлторов Ольги Пискаевой, застройщики ставят цену за квадратный метр в 150 тысяч рублей и выше на дома, которые будут построены в 2022–2024 годах. Если такая тенденция сохранится, то цены на рынке вряд ли упадут.

Как сегодня можно получить жильё на льготных условиях?

Раньше обзавестись квартирой безвозмездно или почти даром могли только некоторые категории граждан. Сейчас такая возможность есть практически у всех: с подачи государства появились (либо продлились) новые выгодные условия. Главное, успеть ими воспользоваться.

Во-первых, граждане РФ могут рассчитывать на субсидию в 450 тысяч рублей. Это касается многодетных семей, у которых третий или последующий ребёнок родился с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года. Причём неважно, сколько лет старшим детям. Потратить сумму можно на выплату кредита, полученного на улучшение жилищных условий: покупку квартиры в новостройке, готового дома или участка под строительство.

Во-вторых, по-прежнему в строю льготная ипотека, запущенная в 2020-м. Правила программы немного изменились: банковский процент подрос с 6,5 до 7. Первоначальный взнос составляет от 15%, а максимальная сумма кредита — 3 миллиона рублей. До 1 июля 2022 года оформить её может каждый гражданин РФ без привязки к семейному положению и возрасту. По крайней мере, такие условия заявлены со стороны государства. А вот кредитные организации могут иметь дополнительные требования.

В-третьих, семейную ипотеку тоже продлили. Эта программа будет доступна как минимум до конца 2022 года. Вступить в неё могут граждане, которые стали родителями с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 года. И неважно, в какой по счёту раз. Им ипотеку выдают под 6% на 30 лет с первоначальным взносом от 15%.

Ну и про старый добрый материнский капитал забывать не стоит. По традиции выплату за рождение ребёнка можно потратить на улучшение жилищных условий, включая строительство частного дома, покупку недвижимости или первоначальный взнос ипотеки. Узнайте подробнее, как изменится материнский капитал в 2022 году.

НазадВперёд
19 отзывов
После нажатия на кнопку «Добавить», на E-mail или по SMS будет выслан код подтверждения. Или авторизуйтесь обычным образом или через соцсети (кликнув на иконку соцсети над формой)(кликнув на иконку соцсети слева).
Для публикации комментария требуется авторизация на портале или подтверждение указанного e-mail. Введите код, отправленный вам на e-mail

Основное сообщение

Вспомогательное сообщение

Перетащите файлы сюда

НазадДобавить
  • Отзывы
  • Правила
Модерация
Комментарий заминусован посетителями. (показать)

Вы платишь лет 5 и покосил ковид или ещё что и все, подарил денежки банку и без квартиры! Взвесте все молодёжь! 

Модерация
Комментарий заминусован посетителями. (показать)

Да. Однокомнатная халупень в бараке и три миллиона. Рынку недвижимости не страшно вообще ничего.

Модерация
Комментарий заминусован посетителями. (показать)

Расцвет новостроек? Серьезно? У нас новостроек кот наплакал! Я уж молчу про цены. Можно за эти деньги в любой город РФ переехать, кроме Москвы.

Модерация
Комментарий заминусован посетителями. (показать)

Да эта статья от дилетантов из медиаагенсивп Шкулева видимо. Таким теперь видимо нас кормить будут. То что справедливо к. Красноярске илитновостье ни чего общего не имеет с Читой. В статье бред. Читинский рынок другой. И ставки другие и Вторичка у нас по льготной проходит. И не строится почти не чего.. Качество новостроек ниже того что 20 лет назад было поэтому они не конкуренты вторичке. Русовские и лопатинско танталовские общаги ни чего общего с современным жильем не имеют. Мы тут далеко позади даже в России. 

Модерация
Комментарий заминусован посетителями. (показать)

Не надо городить ерунду. 

В остальных регионах квартиры дороже чем в Чите в 5 раз

Модерация
Комментарий заминусован посетителями. (показать)

Ничего подобного!

Взяли новостройку в Воронеже, в доме комфорт класса. 56000 руб за кв.м

Модерация
Комментарий заминусован посетителями. (показать)

Ипотека в нашей стране это капкан. И катализатор цен на недвижку. Цена за 20 год взлетела в несколько раз. Квадрат под сотку.  В выигрыше только строители , и естественно банки. В нормальных странах один  процент на ипотеку, это уже "душиловка". Обычно 0.1-0.5 процента. Статья полностью соответствует интересам лобби

Модерация
Комментарий заминусован посетителями. (показать)

И даже имена героев рождения  этой ипотеки известны.   

Модерация
Комментарий заминусован посетителями. (показать)

Мне даже страшно представить, если бы не было дальневосточной ипотеки. Но и с ней много подводных камней. Как выжить молодой семье с ребенком, если она не может позволить себе расходы на жилье свыше 15 тыс, а под пособия не попадает? На самом деле страшная ситуация. Кто-то должен контролировать цены. Сейчас даже снять жилье слишком дорого.

Модерация
Комментарий заминусован посетителями. (показать)

Страшно не только Вам. Правительство тоже несколько в тревоге -население то уменьшается, просто не удержать территорию (точнее, поляну). Пытаются что то делать, но, увы, в определенном ключе. Насколько то получается, но , наверное, могло быть и лучше.

Модерация
Комментарий заминусован посетителями. (показать)

Да не в ипотеке капкан! Капкан в самой идее собственности жилья в МКД !

По смыслу и логике, должна быть долгосрочная аренда. Однако, граждане дружно и радостно восприняли мутную схему,  начиная от  того, что не квартира  в новостройке покупается, а денежные средства инвестируются, и соотвественно, можно оказаться и без жилья и без денег (есть , наверное, только в России термин-"обманутый дольщик", может, слышали?), а потом  граждане дружно и с упоением обсуждают и голосуют различные схемы/ -способы капремонта и нюансы поверки водомеров. Тьфу.

Кстати, если уж речь заходит об  % ипотеки, то в Норвегии ипотека отрицательная (но, наверное , не для всех мест, а например, свой дом на берегу какого нибудь фьорда построить.)

Модерация
Комментарий заминусован посетителями. (показать)

В нормальных городах новостройки всегда стоили в 2-3 раза дороже хрущевок и панелек стоящих в одном дворе напротив . Только в Чите хрущёвка стоила дороже новостроек . И дело не в ипотеке . 

Модерация
Комментарий заминусован посетителями. (показать)

Раньше все рвались в центр,а там "хрущи", теперь на окраину в современный дом.

Модерация
Комментарий заминусован посетителями. (показать)

Это от бедности. Ни один человек в трезвом уме не купит хату в хорошемиилитнамкаштакской развязке если у него есть деньги на центр. Проблема в том ч о в центре не строят. И современных домов в читеинет ни одного. И если появятся то точно не на окраине. 

Модерация
Комментарий заминусован посетителями. (показать)

Почему же не строят? Энергожилстрой застраивает центр. Цены 95 тыс за квадрат. В октябрьском рус строит, там 100 тыс! 

Модерация
Комментарий заминусован посетителями. (показать)

Написали красиво,тоьько забыли добавить,что именно таким способом они всех обдерут.

Модерация
Комментарий заминусован посетителями. (показать)

Надеюсь, что мыльный пузырь раздутых цен вскоре лопнет

Модерация
Комментарий заминусован посетителями. (показать)

В таком случае мне будет очень жаль тех людей, которые взяли ипотеку по нынешним ценам.

Модерация
Комментарий заминусован посетителями. (показать)

Кабала на десятилетия преподносится как великое достижение? 6% годовых - это 60 тысяч рублей с каждого миллиона + погашение основного долга, а квартир за миллион уже нет в Чите. Это сколько нужно зарабатывать чтобы себе такое позволить? Миллион в месяц? Если есть такой доход, то можно поднакопить за пол года и просто купить без всякой ипотеки. Обман это всё, для оправдания задранных цен на жильё.