СЕЙЧАС +8°С

Комплексы застройщиков в Чите

История с генпланом Читы сейчас скорее напоминает корову, застрявшую в болоте: и идти нужно, и ноги вязнут.

Программа комплексной застройки территорий «Жильё для российской семьи» начала действовать в 2015 году. Предполагалось, что это будет один из мощнейших инструментов по стимулированию строек жилья эконом-класса и возведению целых микрорайонов, где стоимость квадратного метра была бы ниже рыночной. В Забайкалье, где на тот момент цена за квадрат на первичном рынке дотянулась до 40 тысяч рублей, программу встречали, едва ли не аплодируя стоя. К тому моменту в регионе было несколько сотен обманутых дольщиков и многотысячная очередь льготников без жилья.

«Романовский» и «Витимский»

Целью программы была поддержка граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, рост объёмов строительства в России и повышение доступности жилья через снижение средней стоимости квадратного метра. Разработчики программы рассчитывали за 2014-2017 годы построить 25 миллионов квадратных метров жилья, цена которого не превышала бы 35 тысяч рублей за квадратный метр. Впрочем, оговаривалась и территориальная корректировка стоимости: она должна была быть не выше 80% от средней рыночной цены на жильё в том или ином регионе. Целевой группой программы были работающие люди 25-40 лет, которые могли себе позволить себе купить экономичное жильё, взять ипотеку либо потратить на него материнский капитал.

Вторым обязательным условием участия в программе была площадь каждого проекта. В населённых пунктах с населением до 100 тысяч человек в Дальневосточном федеральном округе она должна была составлять не менее 5 тысяч в квадратных метрах, на всех остальных территориях и там, где населения больше 100 тысяч человек – не менее 10 тысяч квадратных метров. При этом каждый участок проходил специальный отбор. Так в Забайкальском крае появилось три строительные площадки: микрорайон «Хороший» на берегу озера Кенон, микрорайон «Витимский» и микрорайон «Романовский», расположенный в Железнодорожном районе неподалёку от Романовского тракта в Чите, отсюда и название.

При этом последние два отбор прошли ещё в мае 2015 года, и застраивать их должна была московская компания КБТ. На сайте организации читинские микрорайоны «Романовский» и «Витимский» - единственные, появляющиеся в блоке «Проекты». Из документов на сайте можно узнать, что КТБ в 2014 году сдала один семиэтажный дом в Москве и один трёхэтажный – в городе Рошаль Московской области. В декабре 2015 года компанией был сдан ещё один трёхэтажный дом в Рошале.

В Забайкальском крае этому застройщику отдали два проекта, общая жилая площадь которых превышает 432 тысячи квадратных метров. Первую очередь микрорайона «Витимский» должны были сдать в 4-м квартале 2016 года, однако пока об этом речи не идёт.

По данным КБТ, компания брала на себя обязательства в 2016 году передать в 50 тысяч квадратных метров доступного жилья по программе «Стимул», которая реализуется Федеральным агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), получено разрешение на строительство 14 домов. Для финансирования проекта руководство КБТ подало заявку на получение кредитов в читинские отделения Сбербанка и Россельхозбанка.

- По Сбербанку заявка принята 28 декабря 2015 года. Бизнес-план сдан 19 февраля 2016 года, на сегодняшний момент не рассматривался. По Россельхозбанку заявка принята. Документы все сданы. Бизнес-план на рассмотрении, - пояснили в компании.

Именно банковские сроки работы по проектам застройки, сроки рассмотрения заявок на кредитование ставят проект под угрозу срыва, считают в компании.

- В течение полутора лет АИЖК не может ответить, по какой причине не обеспечивается финансирование, когда проект заявлен на его сайте. Других таких проектов в регионе просто нет. Средства поступают застройщику через профильные банки-операторы, в случае с Читой это Сбербанк, - пояснил председатель совета директоров компании Антон Леонов.

С его слов, руководству читинского отделения Сбербанка вопрос о причинах затягивания сроков рассмотрения заявки задавался не раз, однако ответ на него до сих пор не получен.

- А причина простая. Они финансируют ваших строителей по проектам с минимальной ценой в 50 тысяч рублей за квадрат без отделки. Все объекты перезаложены по много раз. Начало проекта доступного жилья по цене 33,6 тысячи рублей за квадрат попросту добьёт коммерческий рынок жилья. После проведения комплекса мероприятий по оценке покупательской способности, в том числе массированной рекламы, стало очевидно, что интерес в доступном жилье - только у самих граждан, для которых эта программа и создана. Застройщику поступило 90 заявок на ипотеку! Проект «Доступное жильё» действительно реализуется во всех регионах России, но только когда вся цепочка работает целиком: банк финансирует, АИЖК кредитует банк, застройщик строит жилье. Во всех регионах сети (технологическое подключение – Ю.С.) обеспечивает субъект, понимая, что только таким образом можно «влезть» в цену программы. Застройщик неоднократно обращался к новому руководству Забайкальского края с просьбой о встрече. Видим, пока данная программа и её воплощение также не представляют особого интереса для руководства региона, - заключил Леонов.

Страховка от маклеров

«Есть основания полагать, что контракт не будет исполнен. Нами в адрес застройщика отправлена претензия. Если её сроки истекут, он будет расторгнут», - заявил 1 ноября на заседании парламентского комитета руководитель департамента госимущества и земельных отношений Алексей Хосоев.

В случае с «Романовским» и «Витимским» власти региона подстраховались, забрав в залог исполнения контрактов сами участки, но ситуации, когда застройщик берёт участок для комплексного освоения, а потом распродаёт его по частям, в Чите нередки.

- После заключения договора на аренду земли для целей комплексного освоения большинство земельных участков просто переуступаются частным лицам, а потом хаотично застраиваются, - сказал собравшимся директор Центра обслуживания, содержания и продаж казённого имущества Забайкальского края Евгений Корнев. – Вряд ли в этом следует винить только самих арендаторов. Изначально планы были строить. В первоначальный проект предприниматель заложил стоимость качественных материалов, рентабельность, однако в дальнейшем этот предприниматель с этим земельным участком остаётся один на один, государство его бросает. Он остаётся с ужасающими моментами, связанными с затратами на технологическое присоединение, с той же градостроительной документацией, инфраструктурой, включая дороги общего пользования. Стоимость проектов увеличивается в разы даже без учёта детских садов и школ.

В этом случае, подчеркнул Корнев, часть земли становится единственным средством компенсации убытков.

- В дальнейшем государство просто теряет строителя, а вместо него порождает ещё одну финансовую прослойку конечной стоимости жилья.

Чтобы изменить ситуацию, Евгений Корнев предложил напрямую закрепить земельный участок не за строителем-арендатором, а за конечным владельцем жилья, который сможет использовать для его покупки личные средства или различные виды помощи, в том числе материнский капитал, объём которого в Забайкальском крае составляет 22 миллиарда рублей.

По задумке разработчиков, представители краевого департамента госимущества вместе с представителями муниципалитета формируют премию для застройщика, за которую он и будет работать. После межевания участка он передаётся владельцам будущих квартир, а регион жёстко контролирует сроки и качество строительства.

- Земельный участок в таком случае перестаёт быть средством торговли, - настойчиво объяснял Евгений Корнев.

И всё бы ничего, да только мест для комплексной застройки в Чите не так много, как кажется: в центре города разработка проектов часто блокируется местами, имеющими культурную либо историческую ценность, за его пределами земельные участки часто уже находятся в аренде, даже если на них ничего не делается. И причиной такой неразберихи многие эксперты называют генплан Читы. Точнее, его отсутствие.

Генеральная карта

История с генпланом Читы сейчас скорее напоминает корову, застрявшую в болоте: и идти нужно, и грязь вниз тянет. С сухой земли зеваки смотрят и верят, что в ближайшие дни животина выберется, но всё-таки не загадывают.

В 2015 году прокуратура доказала, что разрабатывавшийся с 2011 года в течение двух лет компанией «Гипрогор» генплан является неактуальным из-за 140 внесённых на него замечаний. В частности, в территорию города включили земли лесного фонда, что являлось серьёзным нарушением. На разработку нового генплана власти Читы в декабре 2015 года попросили у руководства края 30 миллионов рублей, но в сверхэкономном бюджете денег не нашлось.

На заседании комитета по развитию производительных сил в заксобрании 1 ноября главный архитектор Читы Александр Михайлов сообщил собравшимся, что работа по уточнению земель Гослесфонда завершена в 2015 году, однако она «выполнена не совсем корректно», а на этих участках уже начали появляться постройки.

- Необходимо принятие решения о внесении изменений в действующий генеральный план городского округа. Основная проблема, не дающая выполнить эту задачу – это отсутствие средств на эти цели. Работу по корректировке генерального плана можно выполнить в течение двух лет, - Михайлов говорил спокойно. До него с меньшим спокойствием о необходимости принять генплан говорил руководитель департамента госимущества и земельных отношений Забайкальского края Алексей Хосоев.

Сам генплан представители читинской гордумы и администрации оценили в 17,7 миллиона рублей, которые попросили перечислить городу в качестве субсидии из краевого бюджета. Одним из решений вопроса, по мнению Хосоева, может стать привлечение в проект создания генеральной карты города инвесторов, с которыми можно будет расплачиваться земельными участками под комплексную застройку. Она, как уже говорилось выше, часто спотыкается о большое, по мнению некоторых участников заседания, количество памятников архитектуры и истории. Заслуженный работник культуры региона и сотрудник компании «Региональное управление строительства» Александр Баринов обратил внимание на несостыковки в числе этих объектов даже в докладах у присутствующих: главный архитектор говорил, что в городе 269 таких объектов, заместитель председателя читинской гордумы Александр Зенков – что 275, начальник управления по реализации государственной культурной политики министерства культуры края Татьяна Жеребцова – 202. А на сайте министерства культуры, подчеркнул Баринов, их в общей сложности 373.

- В Перми, где 1 миллион человек населения, этих памятников в 3 раза меньше. Не будем же мы так же сохранять все пятиэтажки, считая их памятниками определённого времени, - сказал Баринов.

На заседании он обратил внимание собравшихся на состояние этих зданий, многие из которых, состоя в реестре памятников, не ремонтируются и попросту рассыпаются, а люди, живущие в них, мечтают о расселении.

Какие именно меры смогут помочь строителям Читы хоть при комплексных проектах, хоть при возведении домов-свечек без генплана, решить на заседании так и не смогли. Этот документ нужен не столько даже строителям, сколько самому городу, его жителям для того, чтобы наконец-то облик Читы стал гармоничным, без прыжков от помоек возле деревянных избушек к жмущимся друг к другу многоэтажкам, где только и хватает места на проезд автомобилей, какие уж деревья и в мяч погонять. Пока же слово «архитектура» здесь можно применять только к резным створкам тех самых памятников культуры, с современностью оно как-то не вяжется.

  • ЛАЙК0
  • СМЕХ0
  • УДИВЛЕНИЕ0
  • ГНЕВ0
  • ПЕЧАЛЬ0
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter