Ипотека в условиях кризиса: взгляд эксперта

Несколько дней назад руководитель блока «Ипотечное кредитование» «Альфа-Банка» Илья Зибарев провел для российских журналистов и простых граждан онлайн-конференцию «Перспективы российского рынка ипотеки в условиях мирового кризиса ликвидности». На корпоративном сайте специалист ответил на наиболее актуальные в последние недели вопросы, касающиеся финансового кризиса и перспектив развития российской ипотеки. Наш портал, ставший информационным партнером конференции, предлагает ознакомиться с некоторыми ответами ведущего эксперта.

Крайнов Александр, клиент банка: Будет ли увеличиваться процентная ставка по ранее выданным ипотечным кредитам? Сегодня у меня рублевый кредит со ставкой 11,7 процента. Будет ли банк требовать дополнительного залога при снижении цены на жилье?

– «Альфа-Банк» не увеличивает процентные ставки по заключенным сделкам. В зависимости от условий вашего договора банк может потребовать наличия дополнительного залога при снижении цены на заложенный объект либо потребовать частичного досрочного погашения кредита.

Анна Хамзина: Будет ли ограничена выдача потребительских кредитов под залог недвижимости?

– Думаю, что выдача кредитов под залог недвижимости точно будет ограничена, потому что, на наш взгляд, такого рода кредиты будут использованы заемщиком для рефинансирования каких-либо других займов. Риски по таким кредитам выше, а ответственность заемщиков ниже. Скорее всего, банки будут отказываться от таких кредитов.

Деревягин Борис, IRN.ru: Будет ли расти доля дефолтов по ипотеке в ближайшие годы? Каковы целевые прогнозы «Альфа-Банка» по этому параметру на ближайшие год-два-три? Ожидаете ли вы массовых дефолтов по ипотеке в России? Какая доля от заключенных договоров должна быть объявлена дефолтной, чтобы это можно было считать массовым дефолтом? Какова вероятность достижения в России этого показателя? От чего она (вероятность) может возрасти?

– Я думаю, что доля дефолтов по ипотеке будет расти по нескольким причинам. Первое – растут портфели ипотечного кредитования. Второе – по статистике примерно через год и два месяца могут появляться первые дефолты. Это считается критической стадией. Вторая критическая стадия примерно на третий год. Сложно сказать, какое количество дефолтов считается нормальным. В принципе 5-6% дефолтов, на мой взгляд, это уже достаточно много. Уже сейчас ряд компаний и банков имеет такой процент дефолтов. В «Альфа-Банке» процент просрочек составляет сотые доли процента от общего объема кредитного портфеля, который составляет 600 млн долларов США, то есть процент дефолтов крайне низкий. Учитывая, что портфель у нас достаточно молодой, дефолты сильно не ощущаются. Когда портфели становятся более зрелыми, выходят на второй-третий год, количество дефолтов может расти.

Салихов Магомед, ТФ «АльфаСтрахование»: Как вы считаете, могут ли отсутствие дешевых средств и ухудшение ситуации с рефинансированием повлиять на стоимость жилья?

– На мой взгляд, отсутствие дешевых средств и ухудшение ситуации с финансированием могут повлиять на стоимость жилья. Стоимость жилья, особенно в регионах, может начать немного уменьшаться. Хотя я не прогнозирую серьезного падения цен, потому что спрос достаточно большой, и если кризис не получит системного характера, то есть если сокращения объемов кредитования не будут массовыми и если будет в общем и целом сохраняться хотя бы маленький рост, то стоимость вторичного жилья не должна сильно падать.

Бусыгина Алина: Илья, вы не называете среди банков, которые останутся на рынке ипотеки, «Альфа-Банк»... Означает ли это закрытие ипотечных программ «Альфа-Банка»? И ожидается ли сокращение сотрудников по примеру других банков?

– «Альфа-Банк», безусловно, останется на рынке. Он является крупнейшим частным банком, но он не будет играть существенную роль на рынке ипотечного кредитования. Основную роль все же будут играть государственные банки. Мы останемся на рынке, но с меньшими объемами и с меньшим размером кредитования.

Рыжова Ирина Александровна, руководитель спецпроектов «Самарское обозрение»: Насколько рискованна покупка ипотечных портфелей других банков? Не скажется ли это на клиентах (требование нового держателя закладной о дополнительном страховании)?

– Покупка ипотечных портфелей других банков в принципе не является рискованной операцией, хотя качество таких кредитов традиционно считается ниже, чем кредитов, выданных самим банком.

Сейчас приобретение таких активов считается невыгодным, потому что ликвидность у банков ограничена и покупка портфелей для многих банков нецелесообразна. Банков, покупающих ипотечные портфели, сейчас крайне мало, и они покупают их с большим дисконтом, что уже, соответснно, не выгодно тем, кто их продает. Это означает, что сейчас продавать такие портфели будут только банки, находящиеся в крайне тяжелом состоянии.

Ломакин Юрий, Banki66.ru: Какие действия могут предпринять регулирующие органы для стабилизации ипотечного рынка? Какие представляются вам наиболее эффективными? Что могут предпринять сами банки?

– Регулирующие государственные органы, на мой взгляд, должны разработать ряд мер для поддержания ипотечного кредитования. Первое – это выделять кредитные линии для крупных банков, которые могут использовать средства только для ипотеки. Второе – должна быть понятная и прозрачная система рефинансирования выданных ипотечных кредитов по высоким стандартам, чтобы коммерческие банки могли и знали, как рефинансировать ипотечные кредиты, выданные ранее.

Максим Еланский, редактор: ФАС, Роспотребнадзор настойчиво советуют банкам отказаться от обязательного страхования жизни заемщика, сделать его добровольным. Какое ваше отношение к этой инициативе надзорных органов? Как отмена обязательной страховки может отразиться на ипотечных кредитах?

– В «Альфа-Банке» обязательным условием получения ипотечного кредита является страхование жизни и потери трудоспособности заемщика, страхование имущества (залога) и страхование титула (потери права собственности на квартиру, приобретенную с помощью ипотечного кредита).

Страхование – это надежный способ финансового планирования. Страховой полис поможет заемщику исполнить кредитные обязательства перед банком, если с ним или приобретенной недвижимостью произойдет несчастный случай, а банку поможет снизить риск дефолтов. В практике банка уже были случаи, когда выплата страхового возмещения вследствие утраты трудоспособности способствовала возможности обслуживать долг и не допустить как просрочки, так и дефолта заемщика.

Комплексное страхование обходится заемщику в 1-2% от стоимости залога – эта цена страховщика обусловлена многолетним анализом рисков. Цена банка за отмену страховки будет выше, поскольку он не обладает соответствующей статистикой и учитывает фактор продолжительности процедуры обращения взыскания и реализации предмета залога. Отсутствие страхования данных рисков может привести к росту невозвратов и просрочек по кредитам, ухудшению качества кредитного портфеля и, как следствие, ужесточению требований к заемщикам (например, в зависимости от возраста), снижению сроков кредитования, повышению ставок кредитования.

Дмитрий Синочкин, шеф-редактор «Недвижимость и Строительство Петербурга»: Можно ли считать состояние ипотечного рынка триггером для рынка недвижимости, спусковым механизмом, вес которого (в представлениях покупателей) существенно больше, чем собственно доля ипотечных сделок?

– Рынок ипотечного кредитования пока не настолько велик, чтобы оказывать существенное влияние на рынок недвижимости в целом. Сейчас на рынок недвижимости в большей степени влияет спрос и предложение, возможность купить и желание продать, либо наоборот. А с ростом ставок кредитования по ипотечным кредитам данное влияние на рынок еще больше ослабляется.

Махнева Алена, журналист-аналитик ИА «Сибирские новости»: Насколько, по вашему мнению, сократится доля населения, которому доступна ипотека, после ужесточением кредитной политики?

– На наш взгляд, аудитория может сократиться в 2-3 раза по причине того, что у людей может просто не хватить возможности взять кредит по тем ставкам, которые уже выросли примерно на 60%. Кроме того, банки ужесточают политику по отношению к ряду заемщиков, работающих в тех или иных отраслях, которые банки считают отраслями повышенного риска, что тоже скажется на сокращении доли населения, которому доступна ипотека.

Ступин Илья, корреспондент «Эксперта»: Какие шаги по взысканию задолженности предпримет ваш банк в случае роста просрочек по ипотечным и потребительским кредитам? Готовы ли вы пойти навстречу заемщикам, либо намерены жестко придерживаться условий кредитного договора?

– Банк будет придерживаться стандартных (разработанных ранее) процедур взыскания, например, мировое соглашение, когда заемщик самостоятельно продает квартиру, гасит кредит, а остаток денежных средств оставляет себе. В случае, если мирового соглашения достигнуть не удается, то банк будет открывать судебную процедуру взыскания. Такая процедура достаточно проста, она широко применяется. Соответственно, банк не намерен отказываться от стандартных процедур взыскания. Особых послаблений, я думаю, мы делать не будем. Все должно осуществляться по закону и по договоренности, существующей между банком и заемщиком.

Елизавета Муромцева, журнал «Деловой квартал»: Есть ли у банков трудности с финансированием ипотечных сделок? Усугубится ли положение в ближайшие несколько лет?

– У многих банков появились сложности с долгосрочной ликвидностью и рефинансированием ранее выданных ипотечных кредитов. Более-менее уверенно себя чувствуют в первую очередь иностранные банки и их «российские дочки», госбанки, а также крупные частные банки.

Ситуация с фондированием и, как следствие, с финансированием ипотеки будет, по моим прогнозам, оставаться сложной как минимум год-полтора.

На сегодняшний день понятной и предсказуемой схемы рефинансирования ипотеки нет. Банки финансируют ипотеку, как правило, короткими деньгами, в надежде, что через некоторое время ситуация на рынках улучшится и портфель можно будет секьюритизировать или выгодно продать.

Татьяна Файнблит, АИЖК: Добрый день! Как вы оцениваете перспективы внедрения вашим банком различных видов кредитов: с плавающей ставкой либо ее модификаций? Насколько плавным для заемщиков будет переход в России к плавающим ставкам с учетом того, что помимо прочих рисков появляются и дополнительные? Спасибо.

– Мы планировали в свое время ввести плавающие ставки. На тот момент разница между фиксированной и плавающей ставкой была не значительной, что, по нашему мнению, не привело бы к популярности такой ставки. Тем не менее, мы считаем, что плавающие ставки – это более правильная система ценообразования на рынке ипотеки. По большому счету нужно отходить от фиксированных ставок. На сегодняшний день мы не планируем такой продукт, но я думаю, что придется о нем задуматься в ближайшее время.

Андрей Кокарев, СК «Новости»: Стоит ли покупать квартиру по ипотеке в условиях кризиса?

– В момент кризиса стоит покупать квартиру при двух условиях: первое – если у вас есть необходимость в этой квартире, и второе – если вы уверены в своем доходе и достатке. Если ваш доход позволяет платить высокие проценты, то нужно покупать. Кризис пройдет и появится возможность рефинансирования этих кредитов по более низким ставкам.

Герасимова Елена, Сибирское информационное агентство (SIA.Ru): Существует мнение, что в связи с кризисом ликвидности ипотекой будут заниматься только банки с большой долей госучастия. Коммерческим банкам интересна ипотека в нынешних условиях? Какие задачи ставит «Альфа-Банк»? На какую долю рынка в России и в Иркутском регионе рассчитывает ваш банк?

– Я думаю, что мнение о том, что на рынке игроками останутся банки с госучастием, верное. Коммерческим банкам ипотека интересна, но не в текущей ситуации. Крупные коммерческие банки сохранят объемы выдачи по ипотечному кредитованию, этот бизнес зарывать не будут, но и развивать его усиленно не планируется. То есть никакой задачи повышать объемы, как это было несколько месяцев назад, перед банками не стоит. «Альфа-Банк» ставит перед собой задачи работать по всем розничным продуктам, но объемы по ипотеке сильно увеличены не будут, требования будут немного ужесточены, в основном, что касается первоначального взноса, требования к заемщикам и к тому, откуда эти заемщики пришли, где они работают, и требования к их доходу. Сейчас, я думаю, говорить о доле рынка не совсем уместно, потому что у банков стоят другие приоритеты, в основном это доходность.

Виноградова Людмила Владимировна, шеф-редактор РБК-Кредит, РБК-Недвижимость: Стоит ли сейчас брать ипотечный кредит или лучше переждать кризис? И снизятся ли ставки по ипотеке после кризиса?

– Сейчас ипотечный кредит стоит брать тем, кто приобретает жилье для того, чтобы сегодня в нем уже жить. И вопрос, на который должен себе ответить каждый перед тем, как взять кредит: уверен ли он в своей работе и не уволят ли его завтра, с тем чтобы он мог выплачивать этот кредит достаточно регулярно и не ставить себя в сложную ситуацию.

Татьяна Постникова, корреспондент «Восточного формата»: Возможно ли в будущем в связи с возникшим кризисом появление каких-то иных альтернативных ипотеке вариантов приобретения недвижимости?

– На мой взгляд, ипотека является единственным и самым понятным, признанным во всем мире инструментом для приобретения недвижимости. Других инструментов на сегодняшний день нет. Исторически есть только одна альтернатива ипотеке – это сберегательные кассы. Сейчас закон о них находится в разработке, но он под большим вопросом, потому что есть ряд сложных моментов, в частности в связи с ростом цен на недвижимость становится непонятно, какую долю государство должно инвестировать к сбережениям граждан. Поэтому пока альтернативы ипотеке нет.

Екатерина Михальская: В сегодняшней ситуации есть ли будущее у рефинансирования ипотечных кредитов? Расскажите подробнее об этой услуге.

– При рефинансировании ипотечного кредита в «Альфа-Банке» заемщик может сэкономить значительную сумму на ежемесячных платежах. Наиболее выгодна эта услуга для тех, кто брал кредит тогда, когда ставки по ипотечным кредитам были значительно выше, чем сейчас. Кроме того, при перекредитовании в «Альфа-Банке» можно получить большую сумму кредита, нежели действующая сумма кредита, исходя из возросшей стоимости квартиры – в связи с этим я полагаю, что данная услуга будет интересна заемщикам даже в условиях кризиса ликвидности.

«Альфа-Банк» рефинансирует как ипотечные кредиты, выданные другими банками, так и собственные ипотечные кредиты. При рефинансировании собственных заемщиков процедура оформления кредита упрощена, поскольку все мероприятия осуществляются непосредственно между заемщиком и банком, не возникают дополнительные операционные риски при проведении сделки. Условия рефинансирования заемщиков с имеющейся в «Альфа-Банке» кредитной историей могут быть более либеральными по результатам индивидуального рассмотрения.

Остриков Максим Петрович, редактор отдела экономики и финансов «Эксперт Волга»: Как, по вашему мнению, будет в условиях кризиса ликвидности меняться структура рынка ипотечных услуг, кто оттянет на себя основную массу кредитных договоров? И что, собственно, будет происходить с доступностью? Падения цен не произойдет, ставки растут, условия по кредиту и андеррайтинг ужесточаются. А средств у населения в связи с уже начавшимся повышением цен все меньше. Более того, объемы сдачи в эксплуатацию новых объектов жилья будут снижаться, что еще больше поднимет цены (строители снижать их не будут, от себестоимости никуда не денешься). Так кто же будет потребителем ипотеки и основной ее целевой аудиторией?

– Я считаю, что основными игроками на рынке станут государственные банки и, возможно, федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Доля крупных российских банков будет существенно сокращена до минимума, и доля иностранных банков в следующем году тоже будет незначительной. Соответственно доступность ипотеки уже сейчас серьезно поколебалась. Полагаю, что из-за роста ставок ипотека будет гораздо менее доступна.

Уже сейчас ставки фактически выросли примерно на 60%, в ближайшие месяц-два они по отношению к ставке полугодовой давности могут вырасти примерно в два раза. А это значит, что для того чтобы купить однокомнатную квартиру, нужно будет иметь доходы практически в 2 раза больше, чем раньше. Таких людей не так много, и это приведет в дальнейшем к серьезному снижению спроса на ипотечный кредит и ограничит доступность ипотеки для населения.

Андеррайтинг уже и так ужесточен, что опять же приведет к снижению спроса.

По моему мнению, новых объектов будет вводиться мало, только те объекты, которые были практически полностью готовы к сдаче и в основном в регионах.

Я не исключаю, что стройки будут замораживаться до того момента, пока застройщики не смогут вернуться к нормальным и понятным условиям кредитования в частных и государственных банках (по более или менее приемлемым условиям). Возможно, цены на первичном рынке будут падать.

Олег Головнев, «Комсомольская правда»: Насколько банкам и клиентам выгодно обращаться к услугам брокеров?

– Кредитный брокер приводит новых клиентов, поэтому сотрудничество с этим институтом выгодно для большинства российских банков. Банкам выгодно развитие партнерских отношений с квалифицированными брокерами, выполняющими работу по привлечению заведомо качественных клиентов и проведению предварительного андеррайтинга.

На сегодняшний день мы уже наладили отношения с нашими партнерами, и пока тенденции рынка не требуют от нас их пересмотра. Тем не менее, «Альфа-Банк» всегда придерживается гибкой политики сотрудничества со своими партнерами.

Заемщик, планирующий взять ипотеку, при помощи брокера может гораздо быстрее подобрать оптимальную программу кредитования по выгодным для себя условиям. Кроме того, брокер подготовит весь пакет документов, необходимый для получения займа и будет сопровождать клиента на всех этапах. Некоторые ипотечные брокеры оказывают также и услуги риелтора, предоставляя клиентам полный комплекс услуг.

«Альфа-Банк» предоставляет одинаковые ставки по кредитам всем клиентам независимо от того, пришли они через брокера или напрямую обратились в Центр ипотечного кредитования банка.