Земля разорения - величина арендной платы за земельные участки в Чите выросла в десятки раз

Читинская земля по новым кадастровым паспортам стоит теперь таких денег, каких хватит, чтобы оптом скупить весь берег турецкий.

И впрямь чёрный день настал для десятков предприятий краевого центра. Счёт на сотни, если ничего не изменится, будем вести уже через несколько месяцев. Не в рваных джинсах кризиса постучался он в двери читинских предпринимателей – ошеломил громом двух решений, бездушный синий штамп на которых поставило правительство Забайкальского края.

Сказ о том, как земля под нашими ногами стала вмиг золотой, что на неё даже ступить жутко, вряд ли будет со счастливым концом, ибо в любой сказке добро побеждает. В нашей истории на стороне добра, кажется, все – а зловредную силу, как ни старайся, отыскать не получится. Видно, такое уж нынче зло, что прячется под масками формального подхода к делу, а подчас и за невежеством тех, кто этот подход в жизнь продвигает.

21 октября 2008 года за подписью губернатора вышло в свет постановление №49 правительства Забайкальского края. С подачи краевого Департамента государственного имущества и земельных отношений был принят совершенно новый для Забайкалья порядок расчёта арендной платы за земельные участки, собственность на которые не разграничена, а это, между прочим, 68% территории Читы. Базовой для определения арендной платы стала кадастровая стоимость земли.

И было б это полбеды, не прими региональная власть под занавес года другое постановление. 16 декабря правительство края утвердило результаты кадастровой оценки земель под населёнными пунктами, которая была проведена в Забайкалье в 2008 году. Кадастровая стоимость отдельных земельных участков с момента последней оценки в 2003 году повысилась в десятки раз. Соразмерно ей взбесилась арендная плата.

Так два постановления превратились во взрывоопасный коктейль, ядовитый вкус которого уже начинают ощущать все те, кто в Забайкалье землю арендует.

Дела горькие, огуречные

«Наверное, чиновники правительства Забайкальского края так часто бывают за границей, что перепутали, где растут бананы и добывают нефть, а где едва сводят концы с концами», - показывает дополнительное соглашение к договору об аренде земельного участка Клавдия Григорьевна Юсюк. Она живёт в посёлке Ивановка и меньше всего похожа на бизнес-леди с московской Рублёвки, которой по силам отдавать 425 тысяч рублей в год за аренду четырёх гектаров мало для чего пригодной земли.

Когда в конце 90-х в Ивановке развалился военный совхоз, 150 человек оказались без работы, молочно-товарная ферма, птицефабрика, хлебопекарня, теплицы были признаны Министерством обороны РФ «убыточными» и скоро растащены, бывший главный бухгалтер совхоза постановила, что до пенсии далеко, а желание и силы работать ещё имеются. Так в 2001 году на опустошённых и никому не нужных землях выросло несколько плёночных тепличек, а в реестре юридических лиц Читы появилось ООО «Траст».

Маленькое хозяйство Клавдии Юсюк уже несколько лет выращивает для читинцев свежие огурцы и помидоры, составляя конкуренцию поставщикам из-за границы, пополняя местный бюджет налогами, давая работу нескольким местным жителям и двадцати трудолюбивым «фермерам» из КНР.

Руку помощи доморощенным аграриям протянул город – сбил до минимума размер арендой платы за землю. «Первые годы мы платили 11 тысяч рублей в год, а потом для местных сельхозпроизводителей были введены специальные понижающие коэффициенты. Нам даже переплату вернули. В прошлом году размер арендной платы составил всего 111 рублей», - демонстрирует старые расчёты директор Юсюк.

И тут же показывает новые. Когда вся неразграниченная, то есть не имеющая собственника, земля перешла из ведения города к краевому Департаменту государственного имущества и земельных отношений, когда департамент разработал, а правительство края утвердило новую методику расчёта арендной платы и новую кадастровую стоимость, тогда аренда земли на самой окраине Читы возросла для Клавдии Григорьевны в… 3 830 раз.

Подобные цифры в голове аграриев не укладываются. В тепличках ООО «Траст» кустится не золото, не медь, не вольфрам, мировой спрос на которые и то падает, а самые обыкновенные огурцы и помидоры. Прибыль от продажи 10 тонн овощей, выращенных на этой драгоценной земле прошлым летом, составила 278 тысяч рублей. Вычтите отсюда налоги, затраты на семена, плёнку, удобрения, воду, оплату труда рабочих, охрану хозяйства от чужих посягательств и вы получите весьма и весьма скромную отдачу от титанических крестьянских вложений.

«Какие могут быть 425 тысяч аренды в год?! Для нас даже 42 тысячи – крупная статья расходов, - считает убытки директор ООО «Траст». - Весна в разгаре, а я не знаю: мне аренду пересчитают, или сворачивать производство? Жалко, столько сил потрачено. Уже и квоту на привлечение иностранной рабочей силы на этот год оформила. Выходит, не нужны правительству Забайкальского края местные сельхозпроизводители? Кто возместит наши потери?»

Попытка противостоять зарвавшемуся арендодателю – письмо в прокуратуру Забайкальского края с жалобой на «явно незаконный расчёт». Сейчас оно находится «на рассмотрении» прокуроров.

В пику Путину и Медведеву

«В связи с резким повышением арендной платы мы вынуждены оставить все наши планы. В условиях мирового финансового кризиса руководство страны прилагает все усилия для поддержки малого бизнеса, но как можно оценить в этом свете действия Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края? Такими действиями можно уничтожить весь малый бизнес. И что будет с бюджетом города, края, если все предприниматели потерпят крах?» - это выдержка уже из другого письма в краевую прокуратуру.

Эмоции в данном случае захлёстывают индивидуальных предпринимателей С.Б. Галицкого и С.А. Аникьева, для которых аренда 913 квадратных метров земли в Чите стала поистине несчастливой.

Участок по улице Матвеева город выделил в аренду для того, чтобы здесь вырос небольшой торгово-гостиничный комплекс, а рядом с ним – в качестве подарка Чите – спортивная площадка. Новый объект должен был обеспечить рабочими местами как минимум 40-50 горожан. Но его будущее сегодня в тумане бюрократических противоречий.
Оформление арендных отношений – акт со стороны государства не бесплатный и не скоротечный. Составление проектной документации, согласование с органами власти, выдача разрешений контролирующих органов уже обернулись для предпринимателей издержками. И вряд ли бы на них кто-то пошёл, если б сумел заглянуть в будущее и увидел, что всего через несколько месяцев арендная плата за земельный участок в мгновение ока подскочит в 17 раз.
«Прежде город устанавливал специальную, адекватную реалиям, арендную плату на время строительства, - приводит доводы в пользу тех, кто строит, предприниматель Сергей Галицкий. – В прошлом году за аренду мы заплатили 31 211 рублей. Теперь с нас требуют 532 243 рубля. За пустой, ещё не застроенный участок! Они там все с ума посходили, что ли?»

Примерно таким же вопросом задаётся крупный читинский предприниматель, пожелавший не афишировать своё имя. На взятом в аренду гектаре читинской земли он планировал уже в этом году возвести оздоровительно-развлекательный комплекс на 150 посадочных мест.

Наряду с основной коммерческой деятельностью комплекс должен выполнять социальные функции – бесплатно подлечивать стариков и инвалидов по договорённости с социальными службами. Работу здесь уже к концу года могли найти 60 горожан. Но в 9,5 раз возросшая арендная плата - с 320 тысяч до 3,040 миллионов рублей – веская причина заморозить самые смелые проекты даже для очень обеспеченного и успешного бизнесмена. Свои капиталы ему выгоднее перевести подальше от Забайкальского края – в другой регион, за границу – туда, где к бизнесу будут действительно относиться как к партнёру, а не как к дойной корове, с которой в бескормицу власть вознамерилась получить не ведро, а целую цистерну жирнейшего и вкуснейшего молока.

Время не строить, а расстраиваться

«От новой арендной платы мы просто в шоке», - лаконична юрист ООО «Верхоленское» Ольга Горяева.
Чуть больше гектара земли в микрорайоне Сенная падь, около Каштакского кольца выделен организации с целью строительства здесь микрорынка, магазина, административного здания и складских помещений. Выделен на условиях внесения 184 тысяч рублей арендной платы ежегодно. И к строительству здесь приступили именно на таких, а не каких-либо иных условиях.

Уже возведён, но пока не функционирует первый небольшой торговый объект. Уже заложены фундаменты будущих зданий. Но правила игры, на диво, в Забайкалье меняются прямо во время игры. Семикратное повышение арендной платы - до 1,312 миллионов рублей в год – как сигнал к сворачиванию реального сектора экономики, настоящий плевок в колодец, водицей из которого живы местный и краевой бюджеты.

«Новая кадастровая стоимость взятых нами в аренду 1,3 гектара составляет 52,704 миллиона рублей, - сверяется с кадастровым паспортом Ольга Горяева. – А красная цена ему без всех построек – ну не больше 10 миллионов. То есть кадастровая цена в нашем случае как минимум в пять раз превышает рыночную. Тот, кто утверждал такую стоимость, либо сделал это намеренно, либо продемонстрировал полное невежество в экономических вопросах».

Подписаться под этими словами готовы ближайшие соседи. Совсем рядом, в микрорайоне Геофизический, ООО «Инновация» и индивидуальный предприниматель Надежда Помулева реализуют совместный проект – возводят торговый комплекс по продаже строительных материалов «Солнечный». На территории, которую арендует ООО «Инновация», строительные работы почти завершены, часть рынка работает и постепенно окупает вложенные в него средства. На участке, который находится в аренде ИП Помулевой, стройка продолжается. Однако для новой методики расчёта арендной платы оба эти субъекта экономики равнозначны – арендная плата берётся по статье «за обслуживание торгового объекта», как будто этот самый торговый объект уже построен и приносит прибыль.

«Повышение арендной платы для меня произошло в 8,2 раза – с 70 тысяч до 588 тысяч рублей в год за 0,6 гектара, - стучит по калькулятору Надежда Олеговна. – Видимо, в понимании нашей власти это и есть создание той самой «максимально благоприятной и комфортной среды» для бизнеса, о которой с экрана телевизора постоянно говорят и Дмитрий Медведев, и Владимир Путин?!»

Что скажет губернатор?

О заявлениях, сделанных председателем правительства Российской Федерации Владимиром Путиным 22 апреля на форуме по малому и среднему предпринимательства, краевым властям решил напомнить Забайкальский союз строителей: «Увеличение размера арендной платы за земельные участки в условиях экономического кризиса стало для малого и среднего бизнеса ещё одним непосильным бременем». 27 апреля ведущие строители Забайкалья направили письмо губернатору края Равилю Гениатулину – с надеждой, что он в ситуации разберётся и спасительные меры примет. «Арендная плата возросла для строителей многократно. О каком доступном жилье мы говорим? Кто его будет строить?» - предпочитает риторические конструкции председатель правления Забайкальского союза строителей Юрий Викулов.

Тему арендных платежей строители Забайкалья обсуждают особо горячо, потому как кадастровая стоимость земли под многоквартирными домами, а равно и стоимость земли, на которой эти дома только собираются возводить, в Чите повысилась наиболее сильно. Недаром в обращении к Гениатулину союз строителей «от имени всего сообщества малого и среднего бизнеса Забайкальского края убедительно просит решить вопрос об изменении методики определения и существенного снижения размера арендной платы за землю. В плане антикризисных мероприятий, считают строители, такая мера сейчас должна значиться под номером один. Иначе рапортовать не то что о наращивании – даже о сдерживании темпов строительства к концу года власть не сможет, а ряды строителей поредеют настолько, что брошенные котлованы и новые долгострои станут новой достопримечательностью Читы.

Большие тоже плачут

Меньше всего падения объёмов строительства хотят в ОАО «Читаглавснаб» – крупнейшей компании, которая является одним из главных поставщиков строительных и отделочных материалов в Забайкалье.
Только в Чите предприятие арендует 20 гектаров земли. Новые расчёты пришли пока только на гектар и оказались настолько баснословными, что воспринимать их как реальные здесь отказываются. Арендная плата за некоторые участки земли выросла в 28 раз.

«Убеждён, в расчёты закралась какая-то ошибка», - на удивление дипломатичен генеральный директор акционерного общества Максим Потапов.

Но поводов к тому, чтобы оставаться дипломатом, мало. Финансовый кризис и без того сократил объёмы производства на 30-40%. Сумасшедшая арендная плата, о величине которой на предприятии только начинают узнавать, грозит поставить жирный крест на стабильной работе и вовремя выплачиваемой зарплате.

«Сейчас нет такого предприятия, которому довольно легко и просто было бы существовать. Чтобы планировать затраты, прибыль на будущее, мы должны заранее знать о тех издержках, на которые придётся пойти. Столь значительную арендную плату даже такое крупное предприятие, как «Читаглавснаб», вносить не в состоянии. В таком размере никто в Чите её платить не сможет», - уверен Максим Потапов.

В сложных экономических условиях единственно правильно оставить арендные платежи как минимум на уровне 2008 года: «Никто не говорит, что их нужно понижать. Потому что, прежде всего, это доходы бюджета. Но столь резкое подорожание однозначно приведёт к массовому банкротству. Краем руководят грамотные, адекватные люди. Надеюсь, что они во всём разберутся и расставят всё на свои места».

Сколько будет стоить 1 кг мяса

В то, что всё может встать на свои места, одной из первых в Чите не поверила индивидуальный предприниматель Елена Драбышевская. Её маленькое дело – торговый павильон «У Елизаровича» в районе школы №17 – уже свёрнуто. Причина – выросшая почти в три раза арендная плата.

За 110 квадратных метров торговой площади и за 20 квадратов автобусной остановки - предприниматель облагородила её себе на голову - с Елены Драбышевской просят теперь не 28 тысяч рублей в год, как раньше, а 80 тысяч. Для маленького торгового объекта эта сумма разорительна. Работа павильона временно приостановлена. И вряд ли бюджет и экономика Читы от этого будут в выигрыше.

О том, что в проигрыше в конечном итоге останутся покупатели – обыкновенные читинцы, говорят в ООО «Феррит Ltd». В ведении организации – универсальный микрорынок в Железнодорожном районе Читы, более известный в народе как «десятка». Размер аренды земельного участка повысился здесь в пять раз – с 168 до 810 тысяч рублей в год.
«Думали или нет в правительстве Забайкальского края, когда подписывали это постановление, что килограмм мяса будет стоит в Чите не 120-180, а 300-350 рублей? Что неизбежное повышение цен как результат необоснованно высокой арендной платы перерастёт в озлобленность на власть?» - призывает к логике директор ООО «Феррит Ltd» Сергей Грицутенко.

Тем, кто разрабатывал и принимал новые правила, не мешало бы также освежить знания по математике. Простейший сравнительный анализ показывает, что продукты на рынке обходятся покупателю гораздо дешевле, чем в магазине. Не от хорошей жизни, не по старой привычке сотни читинцев ежедневно тянутся на базар. Экономия денег для них – основное условие выживания.

Крупы, подсолнечное масло, молоко, хлеб, мясо – лидерство по низким ценам на эти и другие социальные продукты в Железнодорожном районе держит именно «десятка». Около 70 торговых мест с относительной невысокой платой за аренду. Бесплатные места для дачников, которые реализуют здесь собственный урожай. Огороженный забором фундамент будущего крытого рынка. Кадастровая стоимость 0,5 гектара здешней земли составляет 43 миллиона рублей – земли, которая обременена трубами тепло-, водоснабжения, телефонными и электрическими кабелями, муниципальной дорогой.

Лица тех, кто хотя бы слышал о ценах на землю в той же Европе, скорее всего, исказит гримаса. Ещё бы, ведь на 43 миллиона рублей - в пересчёте это почти 1 миллион евро можно прикупить 12 гектаров земли в Финляндии, почти 6 гектаров – в Болгарии (да ещё с видом на море), больше 2 гектаров – в Греции, чуть меньше двух гектаров – во Франции.
Тот, кто по-новому оценивал читинскую землю, вероятно, посчитал, что вид на Титовскую сопку тоже по-своему бесценен. Недаром гектар земли по кадастровому паспорту стоит здесь не меньше, чем в Испании и в Италии. Может, Чита уже вступила в Евросоюз?.. Или в Забайкалье вот-вот пройдут Олимпийские игры?..

«Мы здесь не на гастролях, чтобы с нас такую аренду драли, - возвращает на землю Сергей Грицутенко. - Любая цена должна быть обоснована. Нам должны объяснить, почему произошло такое повышение, откуда взялись такие расценки? В департаменте говорят: ничего не знаем, новые расчёты сверху спустили. А кто там, сверху? Господь Бог? И почему кадастровая стоимость земли в Каштаке меньше, чем в засыпанных углём Черновских? Кто просветит?»

Посчитали одни – прослезились другие

С каких расписанных позолотой потолков свалились на Читу заграничные цены на землю, внятно не могут пояснить ни в департаменте государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, ни в краевом управлении Роснедвижимости.

«В полномочия департамента кадастровая оценка не входит. Этим занимается управление Роснедвижимости – федеральный орган власти», - любезна, но осторожна первый заместитель руководителя департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края Светлана Гладкова.

«Наше управление – орган учётный. Мы приняли новые цены под козырёк. Утверждало их правительство Забайкальского края», - переводит стрелки в обратную сторону руководитель управления Роснедвижимости по Забайкальскому краю Сергей Францов.

Желание этих структур публично отмолчаться понятно. Формально именно они выступали заказчиками очередной кадастровой оценки земель в Забайкальском крае. Конкурс на проведение такой оценки, объявленный в 2008 году краевым департаментом и управлением Роснедвижимости, выиграл ФГУП «Государственный проектно-изыскательский институт земельно-кадастровых съёмок» (ФГУП «Госземкадастрсъёмка» – ВИСХАГИ, г. Иркутск).

Иркутским оценщикам краевая казна заплатила 16 миллионов рублей. На этом участие региона в процессе, согласно подписанному трёхстороннему договору, закончилось. Все данные ВИСХАГИ перепроверяли в Москве – в Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости. Ответственным же за «техническую сторону» процесса по договору было назначено региональное управление Роснедвижимости.

«Результаты кадастровой оценки земель для утверждения представил краю именно этот орган. Оценивать их – не в нашей компетенции», - комментирует правовые шероховатости начальник управления правового и организационного обеспечения Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края Ирина Кочнева.
Сергей Францов между тем от дополнительных комментариев отказывается. Из общения с представителями властных структур выходит, что пересчитанную кадастровую стоимость в Забайкалье и вправду приняли под козырёк. В её возможной абсурдности усомниться никому и в голову не пришло.

Город остался не при делах

«Изъян кадастровой стоимости в том, что она не учитывает расположение участка в зависимости его удалённости от центра. В результате стоимость земли в центре города и на КСК по кадастровым паспортам примерно одинаковая. Это в корне не верно. С таким подходом на окраины никого калачом не заманишь – город дальше развиваться не будет», - убеждён заместитель председателя комитета по управлению имуществом Читы Вячеслав Миронов.

Поскольку расчёт кадастровой стоимости, как обнаруживается, процедура крайне тёмная и городу неподконтрольная, администрация Читы предлагает отменить привязку арендной платы к кадастру и вернуться к старой методике. Это исключительное право региона – оправданное, к тому же, шаткой экономической ситуацией в стране.
«Но более 90% субъектов Российской Федерации уже рассчитывают арендную плату исходя из кадастровой стоимости», - парируют в краевом департаменте и выбиваться из общей тенденции не хотят.

«Проблема не столько в новой кадастровой стоимости, а в том, что результаты её были утверждены поздно, на исходе года, когда краевое правительство уже приняло методику расчёта арендной платы», - считает Светлана Гладкова.

Признав недоработки, департамент уже готовит дополнительные снижающие коэффициенты, которые помогут Чите перейти на новую методику «менее болезненно». При расчёте аренды, в частности, обещано учесть бедственное положение тех, кто взял землю с целью строительства.

«Сомневаюсь, что такая проблема возникла бы, если бы землёй по-прежнему распоряжался город. Мы потеряли все инструменты воздействия на арендаторов – в том числе по линии муниципального земельного контроля, - говорит начальник отдела муниципального контроля и аренды земли комитета по управлению имуществом Читы Вячеслав Тамбовцев. - Даже поступления от арендной платы город спланировать не в состоянии, а ведь 80% от неё идёт в местный бюджет».

Вячеслав Миронов на правах старшего заключает: «Ситуация, в которую попали сегодня арендаторы Читы, - отголосок решения региональной власти забрать неразграниченные земли города в своё ведение. Муниципалитет в одночасье потерял все рычаги управления территорией, тогда как отвечать за эту территорию – по-прежнему его прямая задача. Общим аршином всех арендаторов мерить нельзя – чтобы не задушить бизнес, нужно рассматривать каждый участок индивидуально. И Хабаровск, и Улан-Удэ, и Иркутск как городские округа самостоятельно управляют землями на своих территориях. Вместо того чтобы доводить ситуацию до абсурда, нужно думать о том, как развивать город, а не о том, как под шумиху собрать с него побольше денег».

…В хозяйстве Клавдии Григорьевны Юсюк тем временем тянутся к солнцу первые саженцы. Новая арендная плата грозит спалить их до корня, но крестьянская натура ни при каком раскладе росточки не погубит – рука не поднимется.
Вот бы и нашим чиновникам этой нехитрой науке обучиться – понять, что за производителем, строителем, предпринимателем, как за добротным растением, со стороны государства уход да уход нужен. Выдрать его с сорняками в целях «эффективного землепользования», помахать начальственной косой для острастки – не большого ума дело. Сорняки нарастут снова. А скошенное впопыхах, стоптанное необдуманными решениями – уже поднимется вряд ли.
Стоны арендаторов Читы ещё впереди. Подавляющая часть из них ещё не получала новых расчётов. Какие цифры в них окажутся – на то теперь политическая воля губернатора. Безучастным к мольбам читинского бизнеса, который в кризисные шторма рискует пойти на дно, Равиль Гениатулин – хочет он того или нет – остаться уже не может.

Николай Черняев для ИА «Чита.Ру»

Обсудить на форуме