Страсти по земле - низкая арендная плата за землю привела к её неэффективному использованию и спекуляции

От редакции: Публикация в ленте ИА «Чита.Ру» материала Николая Черняева «Земля разорения - величина арендной платы за земельные участки в Чите выросла в десятки раз» вызвала достаточно неожиданный резонанс. Едва ли не впервые краевое правительство в ответ на отдельно взятую публикацию созвало пресс-конференцию по заявленной журналистом теме. При этом чиновники не стали обвинять автора и героев его материала в тех или иных грехах, а попытались донести до населения краевого центра через журналистов свою позицию.

Пресс-конференция больше была похожа на круглый стол – в ней кроме вице-премьера Алексея Кошелева, чиновников от краевого Департамента государственного имущества и земельных отношений и журналистов по собственной инициативе приняли участие предприниматели, которые больше хотели не ответов, а дискуссии, и весьма слабо представляли себе этику поведения на подобных мероприятиях.

Уже после пресс-конференции на электронную почту ИА «Чита.Ру» пришёл текст Матвея Журбина, который вступает в заочную полемику с Николаем Черняевым и предпринимателями, возмущёнными изменением порядка расчёта прежде всего арендной платы. Сегодня мы публикуем эту статью и приглашаем всех к дискуссии на форуме.

Нешуточную бурю в среде читинских строителей и городских чиновников вызвало решение об увеличении арендной платы на землю. На страницах газет и интернет-сайтах появились сообщения о бедственном положении забайкальских предпринимателей, для которых повышение аренды на землю якобы стало непосильным грузом.

В частности, председатель Союза забайкальских строителей Юрий Викулов заявил, что повышение арендной платы на землю приведёт к замедлению и даже остановке темпов строительства. «О каком доступном жилье мы говорим? Кто его будет строить?» – спрашивает он.

Напрашивается встречный вопрос, а кто строил его раньше? Чита и до повышения арендной платы не входила в число городов с низкой стоимостью квадратного метра жилья.

Земля за бесценок

Последние несколько лет читинцы были свидетелями строительного бума. Вместе с жилыми домами и торговыми центрами росли цены как на строительные материалы, так и на квадратные метры новых квартир и офисов. Росло всё кроме цены за аренду земли. Нет, я не хочу сказать, что люди, владеющие землёй, да ещё в черте города, сдавали её за бесценок. Тут тоже было всё в порядке – частная земля перепродавалась или сдавалась в субаренду за суммы с шестью нулями. Неизменно низкой на фоне всеобщего роста оставалась только арендная плата за государственную землю. Благодаря такой щедрости крупные строительные компании набирали впрок выгодно расположенные земельные участки. Пока они, не торопясь, ведут строительство на одних, другие годами стоят неосвоенными, зарастая свалками.

Цена была настолько низкой, что позволяла брать в аренду целые жилые кварталы. В результате жильцы домов оказывались заложниками ситуации, когда земля под домом им не принадлежала. Как правило, в таких случаях строительная компания могла диктовать жильцам свои условия, а если компромисс не находился, то дело зачастую доходило до судов. Иногда, пока противоборствующие стороны собирали все нужные документы, объект спора сгорал при невыясненных обстоятельствах. В таком случае новое строительство разворачивалась без всяких проблем, а погорельцы пополняли ряды бомжей.

Низкая арендная плата привела к фантастическим спекуляциям с землёй, на которой частный капитал сумел заработать приличные барыши. Грубо говоря, арендуя у государства землю за пятьдесят рублей, предприниматели, используя серые схемы, сдавали её уже за тысячу, делая деньги в буквальном смысле из воздуха и необоснованно поднимая цены на рынке земли.

Бездействующие инструменты контроля

Если недовольство, связанное с повышением аренды за землю в бизнес-кругах объяснимо, то чем недовольны чиновники мэрии, не совсем понятно. Ведь деньги, которые платят арендаторы, поступают в бюджет города. Величина арендной платы последний раз менялась четыре года назад и революционными эти изменения не назовёшь. Городская казна недополучала значительные средства. В такой ситуации руководство города должно было бы поддержать принятые меры, но вместо этого оно встречает их в штыки.

По словам руководителей Комитета по управлению имуществом городского округа «Город Чита» повышение аренды ставит под удар бизнес, что в условиях кризиса недопустимо. В статье Николая Черняева «Земля разорения» начальник отдела муниципального земельного контроля Вячеслав Тамбовцев говорит: «Сомневаюсь, что такая проблема возникла, если бы землёй по-прежнему распоряжался город. Мы потеряли все инструменты воздействия на арендаторов – в том числе по линии муниципального земельного контроля».

Возникает вопрос – а как раньше применялись эти инструменты, если рационально используемые земельные участки можно пересчитать по пальцам? И о каком контроле идёт речь, когда, несмотря на низкую арендную плату за землю, стоимость квадратного метра жилья каждый год неуклонно росла? С другой стороны, у городских властей есть механизмы для поддержки строительных компаний. Муниципалитет по согласованию с антимонопольным комитетом может предоставить застройщикам рассрочку на выплату арендной платы. С просьбой предоставить такую льготу в мэрию обратились несколько строительных фирм, но поддержка была оказана только одной. Почему? Если городские власти действительно заинтересованы в поддержке бизнеса, то такая поддержка должна быть шире.

Работа над ошибками

Новая методика расчёта арендных платежей конечно не идеальна, и её применение на первых порах вызывает сбои, неточности, а порой и просто казусы. Так, директор ООО «Траст» Клавдия Юсюк арендует четыре гектара земли и выращивает овощи. В прошлом году величина арендной платы у неё составила 134 рубля за год. С введением новой методики эта сумма увеличилась до 425 214 рублей. Естественно, что для небольшого предприятия, занимающегося выращиванием огурцов и помидоров, такая аренда неподъёмна. В чём причина? Согласно договору
аренды, земельный участок представлен для производства сельскохозяйственной продукции, поэтому в кадастровом паспорте вид разрешённого использования обозначается «Для размещения комплексов по производству сельхозпродуктов». Ключевым здесь является слово «производство». Согласно 9-ому виду типового перечня разрешённого использования - «Производство» специалисты кадастровой палаты и рассчитали кадастровую стоимость земельного участка, на котором работает ООО «Траст».

Специалисты Департамента по управлению имуществом Забайкальского края рекомендовали Юсюк обратиться в кадастровую палату для уточнения вида разрешённого использования, так как то, чем занимается ООО «Траст», попадает под 15-ый вид – «Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования». После того, как Клавдия Юсюк принесёт в Департамент кадастровый паспорт с уточненной кадастровой стоимостью, будет произведён перерасчёт, и, начисленная арендная плата за 2009 год составит 154 рубля.

Назад пути нет

«Учитывая глубину экономического кризиса, правительство Забайкальского края готово несколько снизить арендные платежи. Однако возврата к «копеечной» аренде больше не будет», - говорит руководитель департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края Сергей Новиченко. В качестве антикризисных мер будет снижена цена за аренду земли, на которой непосредственно возводятся новые строения и расположены объекты ЖКХ. Кроме того, будет применен дифференцированный подход к начислению арендных платежей, введены поправочные коэффициенты, которые позволят более гибко работать с арендатором.

Сегодняшняя методика расчёта арендной платы не идеальна. Однако, она помогла сделать один важный шаг – сдвинуть с мёртвой точки вопрос о рациональном использовании земли. Люди, арендующие государственную землю, должны понимать, что работать должен каждый квадратный метр их участка. Возврата к ситуации, когда за копейки можно было брать огромные участки и потом не использовать их, не будет. Более того, как только будет принят новый генеральный план города Читы, передача в аренду земли для целей строительства будет производиться только с торгов, что существенно повлияет на величину кадастровой стоимости и величину арендных платежей под уже действующими строениями. В конечном итоге, цена земли, устанавливаемая государством, должна соответствовать её реальной рыночной стоимости.

Как стать хорошим землепользователем?

Отвечая на этот вопрос, специалисты департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края советуют, в первую очередь, чётко определиться с целевым назначением объектов недвижимости. Например, ваша компания управляет рынком. Помимо торговых мест там есть складские помещения, стоянка автотранспорта, кафе. Если всё это находится у вас на одном земельном участке, то при определении размера арендной платы будет учитываться тот вид разрешённого использования, к которому применяется более высокий расчётный коэффициент. В таком случае имеет смысл размежевать участок на части, соответствующие их назначению. Такая мера поможет значительно снизить размер арендной платы. Если у вас в аренде находится земля, которая не используется, - откажитесь от неё. Теперь быть собакой на сене накладно.

При получении кадастровых паспортов арендаторам надо более внимательно сверять вид разрешённого использования. Не стоит забывать, что именно от этого показателя зависит кадастровая стоимость и, в конечном итоге, арендная плата. Если кадастровая стоимость кажется чрезмерно большой - не надо бояться уточнять у специалистов кадастровой палаты или департамента государственного имущества и земельных отношений. Как показывает практика, от ошибок никто не застрахован, и чем раньше удается их выявить, тем проще исправить ситуацию.

Обсудить на форуме