Без генплана, но с Хорошим — ТГК-14 о готовности Читы к расширению

Люди, которые покупают новые квартиры, оплачивают расширение города. И это очень хорошо.

Исполняющий обязанности заместителя гендиректора ТГК-14 по сбыту Василий Гайчук рассказал «Чита.Ру» о новшествах в законодательстве 2018 года, возможностях расширения Читы и причинах, которые этому расширению мешают.

- Произошли ли в 2018 году какие-то существенные изменения в законодательстве, которые регламентируют работу ТГК-14?

- Существенно пока ничего не изменилось. Изменился подход в части начисления общедомовых нужд (ОДН). С 1 января 2017 года ТГК-14 не выставляет жителям общедомовые нужды по горячему водоснабжению, а по отоплению их не было и до этого. Выставляем их в адрес управляющих компаний (УК). К сожалению, уровень оплаты там пока невысокий, и мы с ними судимся. УК получают деньги за горячее водоснабжение в составе общедомовых услуг в составе жилищной услуги, но нам их они, к сожалению, пока не отдают. Это всё решим через суды.

- Все не отдают?

- Половина.

Миллионы из 17 рублей

- Я по группе своего дома в вайбере вижу, что многие не понимают, что это за горячее водоснабжение в ОДН.

- Это потери водоподогревателей и расходы на нужды управляющих компаний - заполнение, сливы, вода в подъезды. Там норматив очень маленький – цена за дом в год составляет тысяч пять.

- Почему управляющие компании не отдают эти деньги? Это психология руководителей?

- Наверное. Или экономия. Если считать за квартиру, то значения действительно смешные - около 17 рублей. Эту сумму убрали из платёжек собственников и выставили управляющей компании в общем на дом. Но домов ведь много, квартир тысячи. Есть управляющие компании, у которых 400 домов. И, к примеру, управляющая компания «Лидер» за прошлый год должна миллион по ОДН. Это просто рабочий момент, всё равно эти деньги получим, пени взыщем.

- Законодательство ещё не изменилось после заявления Путина (президент выступил с такой инициативой в декабре 2017 года во время ежегодной пресс-конференции — С.К.) о том, что нужно убрать управляющие компании?

- Я полностью поддерживаю это предложение, потому что на самом деле мы исторически работаем напрямую с жителями. Доля домов, которые оплачивают услуги ТГК-14 через управляющие компании, не больше 12-15%. И это только новые дома, в которых управляющие компании созданы при участии застройщика, дома, которые обслуживает сам застройщик. Остальной жилой фонд находится на прямых расчётах, и нагрузки на управляющие компании мы никогда не создавали. В моём понимании бесполезно делать бизнес на населении, на управляющих компаниях, потому что это всё равно связано с людьми. У нас есть определённые наработки, опыт работы, штат юристов, слесарей, сеть расчётно-кассовых центров, широкая система сбора денежных средств — компания нормально оказывает услугу.

В городах, где деньги собирают УК, что происходит? Управляющая компания деньги не собирала, за фондом не смотрела, обанкротилась, закрылась, на её месте открылась новая, а все долги списали. Мы всегда были противниками этой схемы, поэтому работали напрямую с жителями.

Есть дома, где процент должников большой. Ни одна управляющая компания там не справилась бы. У нас есть топ-100 домов-задолжников, там есть дома с полуторамиллионной задолженностью по теплу. Управляющая компания туда заходит, она нам сразу будет должна эти 1,5 миллиона. Соответственно, и за остальное они бы нам не платили.

Мы можем выдержать нагрузку дебиторки, потому что есть дома, которые оплачивают всё своевременно. А имеющуюся задолженность года через два всю взыскиваем и полностью гасим. Да, появляется новая, и всё заново - до бесконечности.

За 2017 год у нас появилось 400 новых договоров с юридическими лицами, которые раньше находились под управляющими компаниями. С прошлого года они имеют право уйти к прямым расчётам. И я могу сказать, что очень много ушло от крупных управляющих компаний. В этой части продвинулись.

А по населению существенных изменений не произошло. За прошлый год на прямые расчёты с нами пришло 22 дома от УК «Регион», «Энергострой». «Энергострой» была проблемной компанией, мы у них забрали лицевые счета, будем напрямую работать с жителями. Там уровень оплаты хороший.

«У нас есть, чем гордиться, и у нас нет острых проблем»

- Какая сейчас в целом дебиторка по теплу?

- 541 миллион рублей.

- Какая динамика по этой сумме была в 2017 году?

- Уровень реализации по итогам года выше 100%. Соответственно, задолженность снизилась. Не очень существенно, но снизилась. У нас есть чем гордиться, и у нас нет острых проблем. По населению у нас долги чуть увеличились, а по юридическим лицам снизились. Задолженность управляющих компаний – всего 46 миллионов. Из них есть историческая задолженность, которая уже много лет существует. По ТСЖ задолженность по Чите снизилась.

- Всё остальное из этих 520 – это население?

- По населению – 247, остальное - юридические лица. В этой сумме огромная доля Министерства обороны. Как было банкротное дело РЭУ, так оно и остаётся.

- Есть там перспектива?

- Работаем в этом направлении – участвуем во всех судебных заседаниях по банкротному делу, отстаиваем свои права. Перспектива пока непонятная. Там общая сумма измеряется десятками миллиардов рублей по стране, поэтому, наверное, это будет какое-то особое решение Министерства обороны.

- Вы надеетесь на эти деньги?

- Конечно. У нас правовое государство. Надеюсь.

- «Читаэнергосбыт» выделяет конкретные УК, которые им должны невероятные деньги, которые действуют по той же процедуре банкротства, о которой вы говорите.

- У нас такой проблемы нет, потому что мы работаем с жителями напрямую, да и по отоплению общедомовых нужд нет вообще - норматив потребления рассчитан на жилую площадь. Есть ОДН на горячее водоснабжение, но сумма его минимальна, и она выставляется управляющей компании. Соответственно, проблема с долгами по ОДН связана с УК, но я выше говорил, что мы всё высудим.

Тарифы для подвалов

- Чем закончилась шумная история конца 2016 года с тарифами для помещений?

- С тарифами там ничего не менялось. Был такой переходный сложный период во всей стране, не только у нас. У нас в Чите проблема в том, что тариф по юридическим лицам выше, чем по населению. Это корень проблемы. Раньше получалось, что иногда бытовой потребитель платил за квартиру 3 тысячи рублей, к примеру. И рядом за офисное помещение предприниматель платил 2 тысячи рублей. И они к этому привыкли. А когда стали анализировать практику и выставили норматив потребления такой же, как для жителей – просто умножили на тариф, который сейчас есть, и суд нас поддержал, у предпринимателей получилась сумма в разы больше. От этого случился негатив. На сегодняшний день массово проблема решена, уже сложилась определённая практика.

Есть моменты, которые порой озвучивают в СМИ. Это вопрос по некоторым подвалам. За обычный технический подвал никто никому не выставляет счетов. Но у нас в 90-е годы очень много подвалов стали магазинами, нежилыми помещениями, и они были оформлены в собственность. И тут возникла такая казуистика и судебные споры. С одной стороны, есть право собственности на нежилое подвальное помещение, имеющее отдельный вход. С другой стороны, они в суде говорят: мы находимся в подвале, нас никто не отапливает. Вроде технический подвал, и люди не хотят платить за тепло, а собственник у этого помещения есть. Особенно остро вопрос встаёт, когда есть общедомовой прибор учёта.

Например, у меня в многоквартирном доме на первом этаже располагается магазин. Я, как житель, платить за магазин, который там находится, не хочу. Я хочу, чтобы он сам платил за своё помещение. Ведь если за нежилое помещение юридическое лицо платить не будет, платить будут жители. Я не говорю, что мы такие пушистые и думаем только о жителях, - у нас есть коммерческий интерес, потому что тариф по юридическому лицу выше.

Думаю, что в ближайшее время эти вопросы решим. У нас такая позиция: если кто-то настаивает, что это подвал, а не нежилое помещение, то ему надо отдать его в общедомовую собственность, и пусть жители пользуются подвалом. А то получается, как продавать – то рыночная стоимость идёт как за нежилое помещение, а как содержать – то это технический подвал, и за тепло должны платить другие.

- Это массовые иски?

- Нет. На сегодняшний день зарегистрировать подвальное помещение под нежилое невозможно. В нежилом помещении должен быть отдельный вход. На момент приватизации первой квартиры в доме владелец уже должен иметь отдельный вход. Если подвал не был выделен как отдельное помещение, и первая квартира приватизирована, то человек уже приобрёл этот подвал как общедомовое имущество. Тут и получилась эта казуистика. Мы выставили счета только тем подвалам, на которые оформлена собственность.

«Полезный отпуск пока снижается»

- Строители много говорят о высокой стоимости техприсоединения новых домов. Как вы сами оцениваете сложившуюся практику?

- Будем продолжать дальше работать над тем, чтобы стоимость техприсоединения была объективной и не мешала инвестиционному климату в нашем городе. Хотя бы потому что компания заинтересована в получении новых потребителей. У нас есть районы, в которых есть запас тепловой мощности, и там технологическое присоединение складывается только из строительства участка тепловой сети до жилого дома либо до границы застройки. Мы эту информацию разместили и ждём желающих присоединиться. В этих точках тариф будет дешёвый.

- Строители всё равно считают, что это дорого.

- Расскажу в цифрах. У нас был тариф в районе 11,9 миллиона рублей за 1 Гкал в час. Но у присоединяемых потребителей разная энергоэффективность домов. Допустим, 70 Гкал/час на квадратный метр. Если рыночная стоимость 50 тысяч, то 1,7% от этого – стоимость техприсоединения по горячей воде и теплу, или 835 рублей в одном квадратном метре.

- Я слышал, как строители рассуждают в том ключе, что «ТГК за счёт строительства навечно получает новых потребителей, и ещё и берёт с нас деньги за техприсоединение».

- Как формируется тариф на технологическое присоединение? Нужно построить 200 метров трассы. Составляется смета, она отправляется на проверку в министерство территориального развития и в региональную службу по тарифам. Они проверяют, подтверждают. Вот и вся стоимость — ТГК-14 фактически только компенсирует затраты. По поводу того, что поднимается полезный отпуск, растёт выручка, это да, но у нас есть и попутные затраты – мы жжём уголь. И пока полезный отпуск у нас снижается, потому что подключаем новых, старые отключаются, и все настроены на энергосбережение. Поэтому существенных выгод не получаем. В квадратном метре 1,7% - это не та цена, которая была бы определяющей или стоп-фактором.

Мы анализировали практику других регионов. Проблема возникает тогда, когда техприсоединение составляет 15% от стоимости, вот тогда это сдерживающий фактор. Но это не про нас.

- Есть такие регионы в России?

- Естественно. Особенно это маленькие населённые пункты, где одна ресурсоснабжающая организация. Строят малоэтажный дом, а трассу надо большую тянуть. В Чите тоже некоторые дома были сложными. Но для этого есть инвестиционная программа, куда включаются эти дома, и тогда сумма на всех подключаемых меньше. Есть много примеров, где конкретно к этому дому сумма была в разы больше. И все признают, что для этого надо было производить существенные затраты.

Казуистика индивидуальных тарифов

- К вопросу о застройке и тех картах, которые вы презентовали. Главный архитектор города напрямую говорит о том, что, по большому счёту, территорий для комплексной застройки в городе не осталось, а те, которые есть, не обеспечены соответствующей инфраструктурой. Речь в том числе про микрорайоны Витимский и Романовский. Туда надо тянуть длинную трубу?

- Витимский и Романовский находятся в лёгких зонах. Там вопрос в том, как земля выдана. Сначала Витимский получает техусловия на 65 Гкал/час. По размеру это пол-КСК, огромное присоединение, получает индивидуальный тариф. Следом приходит буквально рядом находящийся магазин строительных товаров, и тоже получает индивидуальный тариф. Так ведь надо две трубы тянуть рядом. Если бы кто-то собрал этих застройщиков, строили бы всё комплексно, мы бы эти мероприятия могли куда-то включать, комплексно делать и делать существенно дешевле. Делать два индивидуальных тарифа, прокладывать два трубопровода рядом – это же неправильно с точки зрения инженерии. Зачем? Можно вместе это делать.

- Вы говорите о генплане города? О вопросе комплексного подхода к решению этой проблемы?

- Я ничего не критикую. На круглом столе по проблемам теплоснабжения города помню доклад Алексея Москаленко (до 1 февраля работал первым заместителем руководителя администрации Читы, после чего уволился, круглый стол проходил в декабре — С.К.), когда они заявили эти микрорайоны. На сегодняшний день пока ничего не совпало. К нам заявлялись на другую нагрузку. В марте будем собираться, обсуждать схемы по снабжению города.

- Так вы согласны с тезисом главного архитектора города?

- Не согласен. Другое дело, что есть инвестиционная привлекательность каких-то районов. В посёлке ГРЭС хоть сейчас можем получать 15 Гкал/час, нам ничего не надо для этого делать. И стоимость там будет минимальна. Вопрос только в том, насколько это привлекательно для инвесторов. Есть улица Трактовая, есть застройка в районе Октябрьского-2. Там готовы подключать. Застройка ниже площади Революции – 10 Гкал/час, это большой объём. Готовы все дома котельной машзавода полностью на себя переключить.

Хороший подход по Чите и микрорайон Хороший

- Тогда зачем строят микрорайон Хороший в стороне от сетей?

- Микрорайон Хороший к нам за технологическим присоединением не обращался. К нам обратилась компания «Атолл», когда уже были построены фундамент и два этажа. Разрешение на строительство им выдано с учётом технологического присоединения от котельной «Горняк». Для нас это стало неожиданностью. На сегодняшний день они не включены в схему теплоснабжения Читы. Трассу надо строить 2,5 километра. Вопрос решаемый, просто цена, соответственно, другая. У нас ни в схеме, ни в инвестиционной программе этих мероприятий изложено не было. Сейчас с министерством территориального развития обсуждаем стоимость подключения.

- Обсуждаете с точки зрения включения в инвестпрограмму?

- Нет. В инвестпрограмму он не включен. Произведён расчёт индивидуального тарифа.

- И не будет?

- Нет. Они сами будут оплачивать.

- Это же отразится на стоимости квадрата.

- Другого решения нет. ТГК-14 открыта для обсуждения. На сегодняшний день сданы документы на техзадания на ближайшие пять лет - 2019-2023 годы. Там Хорошего нет. Ни в инвестпрограмме, ни в техническом задании. Просто о том, что микрорайон Хороший надо строить, наверное, знали до того, как фундамент построили. Мы узнали только когда заявка появилась. Его строят там, где нет инфраструктуры. Там и по воде проблемы есть – тоже отдалённость.

- Резюмируя, вы говорите о том, что существующая история с тепловыми сетями в Чите не препятствует развитию города?

- Более того, мы провели существенный объём работ по реконструкции тепловых сетей. Объём строительства значительный, и мы точечно показали проблемные районы, где раньше не было, а сейчас есть возможность – подключайтесь. В тех зонах, где ограничения нет, реконструкция проведена, чем больше объектов будет в инвестпрограмме в этих зонах, тем меньше будет стоимость подключения. Потому что стоимость формируется из затрат. Если сейчас включить Хороший, то все застройщики будут платить за Хороший.

- Техприсоединение за определённый период времени делится на всех?

- Да. Берётся программа на год. Допустим, в 2018 году планируется подключить 8,52 Гкал/час, а затраты на их подключение составляют 131,5 миллиона рублей. Делится на всех застройщиков.

- Это логично?

- Это действующее законодательство. Причём, это помогло решить кучу вопросов. Некоторые дома в Чите не были бы подключены к теплу, и там бы не строили, это было бы невозможно. Возьмём Богомягкова, 2, – для него стоимость перемычки разделилась между несколькими объектами, и его подключили только благодаря этому. А так от ТЭЦ-2 нет технической возможности присоединения. Само присоединение этого дома стоило бы в разы больше.

- То есть, все люди, которые покупают новые квартиры, оплачивают расширение города?

- И это очень хорошо. Просто есть другие примеры, когда строить надо, денег на реконструкцию нигде не предусмотрено, и за счёт подключения новых потребителей ухудшают качество теплоснабжения существующих. В этой части этот подход по Чите получился очень хороший, и на сегодняшний день зелёные зоны, в которых можно подключать, образовались из-за того, что часть потребителей заявилась, а подключаться не стали. Мы свои мероприятия провели, деньги потратили, а объекты подключились не все. Если будут подключаться, будет всё более сбалансировано.

Источником инвестиционной программы ТГК-14 служит амортизация. У нас, как у объекта генерации, есть инвестиционные кредиты. А есть раздел инвестиционной программы, где источником является плата за техническое присоединение. Допустим, реконструируем ПНС-2, ПНС-6, у нас есть источники – плата за присоединение и амортизация. Часть работы делаем за счёт собственной амортизации, повышая этим надёжность и экономичность теплоснабжения города.

Преимущество расширения

- Быстрее расширяющийся город даёт вам больше денег на инвестиционное развитие?

- Да. Сейчас объём технологического присоединения снижается. Пик уже пройден года два назад. Темпы строительства стали меньше. Опять-таки, это же не наши деньги, это городское имущество. Инвестиционную программу утверждает министерство территориального развития, город утверждает техзадание, а региональная служба по тарифам утверждает плату за присоединение.

- Можете вы оценивать, на сколько хватит существующей схемы?

- Это слишком сложный вопрос. С точки зрения технологического присоединения у нас есть возможности. В тех местах, где у нас есть возможность, можем легко построить по минимальной цене без дополнительной реконструкции. А когда появляется объект, для которого надо строить 2,5 километра трассы, насосное оборудование менять, реконструировать насосную станцию, чтобы не было потерь напора, то и стоимость получается большой.

- Вам мешает работать отсутствие работающего генплана?

- Конечно, мешает. Я не сторонник критики - есть сложные ситуации, но городу нужен генплан, нужна качественная профессиональная схема теплоснабжения. Схема теплоснабжения есть, она сделана, исходя из тех источников и ресурсов, которые есть. Она сделана нормально. Просто на сегодняшний день существует ряд городов, которые сделали его по-настоящему профессиональным – там есть действующий генплан и схема, проверенная экспертами и получившая одобрение в Минэнерго. Если дальше развивать наш город в части строительства третьей очереди ТЭЦ-1, она всё равно нужна будет. Чтобы внятно защищать какие-то крупные инвестпрограммы, такая схема нужна будет.

- С чем связано отсутствие работающего генплана?

- Я бы не хотел давать такие оценки. Но исходя из той схемы застройки, которая происходила много лет, у нас отказались от подключений где-то 100 Гкал/час. Это три годовых инвестпрограммы. Это, видимо, связано с предоставлением земли или отсутствием ответственности застройщика. Они заявляются, проходят время – нет их. Поэтому трудно планировать. Все думали, что город будет развиваться в сторону Соснового бора, а он начал строиться в сторону Северного. Поэтому трудно составить долгосрочную инвестиционную программу. Ты развиваешь мощности в одном месте, а город начинает развиваться в другую сторону.

- Вы уже знаете объём техприсоединения на 2018 год?

- Он уже утверждён – 8,52 Гкал/час.

- Это меньше, чем в 2017 году?

- В проектах инвестпрограммы меньше, а по индивидуальному планированию, надеемся, больше будет. Сейчас военные планируют подключать к нам несколько жилых домов, которые сейчас работают на термороботе.

  • ЛАЙК0
  • СМЕХ0
  • УДИВЛЕНИЕ0
  • ГНЕВ0
  • ПЕЧАЛЬ0
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter