Как получить землю (почти) бесплатно

Сначала у нас была пандемия, которая закрыла большинство границ, теперь — новая история, из-за которой пусть не опустился железный занавес, но уехать куда-то отдыхать стало, мягко говоря, чуточку сложнее. Мы уже чувствуем, как растёт спрос на загородную недвижимость и участки под ИЖС. Кстати, получить их можно бесплатно или почти бесплатно. Во всяком случае, по документам. Рассказываем о трёх реальных способах и о том, чем отличается написанное в законодательстве от реальной жизни.

Льготы — главная возможность получить земельный участок за так. Причём в каждом регионе есть свои льготники. Например, те, кто приехал работать в сельскую местность, — у них своя история. Мы же поговорим о льготниках «общечеловеческих» — таких, которые имеют право на землю в любом регионе.

К тому же в каждом регионе свой взгляд на то, как именно оказывать поддержку льготникам. В зависимости от наличия ресурса. Те же многодетные семьи в основном ставят в очередь на земельный участок, но, например, в Москве дают деньги на покупку или строительство жилья. Да и то если семья стоит на учёте нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Чтобы встать в очередь на земельный участок, нужно собрать пакет документов, который подтвердит, что вы относитесь к льготной категории. Конкретные документы зависят от того, к какой категории льготников вы относитесь. Например, многодетные семьи должны предоставить паспорт заявителя, свидетельство о браке, свидетельства о рождении детей. Собрали необходимые бумаги — несите их в МФЦ. А вот дальше есть несколько нюансов.

— Срок предоставления услуги — 30 дней. Но это не значит, что через 30 дней вам выдадут участок, — говорит юрист компании «Бенефактум» Артём Страшнов. — Это значит, что через 30 дней вам подтвердят ваше право на получение участка, то есть либо поставят в очередь, либо откажут в подобном праве.

И будьте готовы к тому, что в очереди можно стоять годами, а участок может оказаться совсем не тем, что вы ожидали.

— Ко мне очень часто обращались граждане, у которых подходила очередь к предоставлению земельного участка. И какие участки им предоставляли — это просто кошмар. Например, в одном случае мало того что это была какая-то болотистая местность, без электричества (то есть туда необходимо проводить электричество, и когда это будет сделано — вообще неизвестно), так ещё на участке были канавы, из которых торчали трубы, из них сливались нечистоты — вообще полный букет.

Когда семья приехала туда, девушка чуть в обморок не упала — как тут жить вообще можно? А сотрудники администрации говорили: «Если вам не нравится, пишите отказ, на этот земельный участок очень много претендентов». Подождав примерно ещё полгода, им начали предлагать другие варианты, уже ближе к городу. Они были не гораздо лучше, но, во всяком случае, без ям с нечистотами, — рассказывает юрист Андрей Конышев.

Если вы не хотите годами стоять в очереди и кататься без толку по сомнительным объектам, помните, что всегда можно взять не кота в мешке, а денежную выплату. Она не самая великая, но те же 200 тысяч рублей — деньги не лишние, и многие предпочитают их.

— Люди годами стоят за получением этого земельного участка, — говорит Андрей Конышев. — Их очередь постоянно двигается, потому что существует структура. Кого-то в этот список включают ближе к началу. Потому что эти люди обращаются в суд, обжалуют бездействие администрации в постановке на учёт граждан, нуждающихся в земельном участке. Эта структура постоянно меняется, и бывает, что сегодня вы в списке двухсотый, завтра — 250-й. Такое вообще спокойно может произойти.

— Кроме того, не факт, что к моменту, когда вам будут готовы выделить земельный участок, он вам всё ещё будет нужен и у вас не отпадёт право на пользование этим земельным участком (например, вы не переедете в другой регион), — добавляет Артём Страшнов. — На то она и льгота, что получить ее — это такая преференция, и не всегда у государства есть возможность её предоставить.

Еще один вариант разжиться земельным участком — выкуп на аукционе. Да, здесь придётся заплатить, но не так много, как если бы вы покупали землю у собственника. Торги проводят региональные власти, земельные комитеты и муниципалитеты, а информацию о них размещают на сайтах администраций или в СМИ.

— Это самая ходовая тема, которая, в принципе, работает, — говорит Андрей Конышев. — Органы местного самоуправления проводят торги, минимальную стоимость объявляет администрация, исходя из кадастровой стоимости. Если одно лицо является заявленным на торгах, естественно, этот участок переходит ему по стоимости, которое это лицо заявило. Если несколько — участок забирает победитель торгов, кто предложит сумму больше.

Чтобы принять участие в торгах, нужно подать заявку, прикрепить документы, в том числе подтверждающие, что у вас в наличии есть деньги, — и всё, вы имеете право участвовать в торгах. Причём участвовать можно в торгах любого региона, который вам понравится, не обязательно того, где вы проживаете.

Корни сквоттинга уходят в Англию, но и в России можно присвоить чужое бесхозное помещение вполне законно. Но если вы уже собрались искать заброшенные земли, дочитайте до конца.

— С законодательной точки зрения такое в России возможно. Но я на своей практике за 12 лет ни разу не видел, чтобы это решение срабатывало. У нас судьи — достаточно пугливый народ: они сейчас вынесут решение, а завтра объявится собственник, который отбывал наказание в местах лишения свободы или длительное время проходил службу в рядах Вооружённых сил, а теперь вернулся в свой родной дом.

Собственники зачастую возвращаются к своим домам, в дома своих родителей. В определённый период времени они не вступили в наследство из-за того, что у них не было возможности. Или из-за банальной ссоры они не знали, что родители уже давно умерли, а сами давным-давно переехали жить за границу. Ситуаций может быть масса. Но по факту судьи знают, что в 80% случаев собственник всегда находится и возвращается, — говорит Андрей Конышев.

Одним только внезапным появлением собственников или наследников дело не ограничивается. Просто так занять бесхозную землю тоже нельзя. Сперва вам придётся пройти девять кругов согласований. Для начала нужно обратиться в кадастровую палату, запросить выписку на этот дом и на эту землю, чтобы узнать, кто является собственником в настоящий момент. Когда собственник будет установлен и вы получите выписку — идите с ней в полицию и подавайте на розыск этого человека. Если вам скажут, что он считается без вести пропавшим, переехал за границу или скончался, по логике это имущество должно перейти администрации.

— Если человек давно умер, а земля так и осталась неучтённой, то это оплошность органов местного самоуправления, что они не подали в суд и не присвоили себе это имущество, — говорит Андрей Конышев. — По идее, это имущество должно числиться на балансе у администрации, которая впоследствии должна либо пустить этот земельный участок на торги, либо включить в очередь нуждающихся.

Может быть и так, что вы пришли в администрацию, заявили, что нашли бесхозный участок, а эта самая администрация вас просто поблагодарила и отправила восвояси, а сама отправилась осваивать земли.

— Они благодарят вас, обращаются в суд и признают это имущество за собой. Получается, что если вы туда заселяетесь, то вы находитесь там уже незаконно. А это КоАП, незаконное владение государственным имуществом, — говорит Андрей Конышев. — Если же администрация идёт в суд и выясняет, что у этого участка есть собственник или наследник, то оформить на себя право собственности она не может. Наследник своим правом тоже не пользуется. Тогда вы берете и занимаете это имущество. Администрация его занять не вправе — ей суд отказал. А вам-то ведь суд не отказывал. Вы, соответственно, просто берёте и занимаете это имущество и действуете по плану.

Когда вы наконец начнёте осваивать захваченные земли, заручитесь свидетелями того, что вы здесь существуете, и не теряйте их ближайшие 15 лет. Другие доказательства тоже пригодятся.

— Должны быть убедительные доказательства, что вы владеете этим участком 15 лет. Чаще всего предоставляют какой-то подтверждающий документ. Тот же самый вопрос с межеванием. Вот начал человек владеть участком, который никак не был обособлен. Его нужно отмежевать. Межевание — это несение определённых расходов на формирование участка.

Отмежевал человек участок, проживал, возводил строения, нёс расходы, подводил коммуникации к этому участку и ни от кого это не скрывал. Это значит, что владение не должно от кого-то скрываться. Предположим, вы получили запрос, что происходит с участком, действительно ли вы им пользуетесь, а вы ответили, что не пользуетесь: это свидетельствует о том, что вы скрывали факт владения участком, — говорит Артём Страшнов.

Если же за эти 15 лет всё-таки объявится какой-то собственник или наследник, он вправе назвать ваше хозяйство самовольными постройками и сказать, что их нужно сносить. Тогда вы рискуете потерять всё, что возвели на этом участке.