Выкупить, расселить и построить: почему в центре Читы редко появляются новостройки

За последние 4 года цена за 1 квадратный метр в новых многоэтажках Читы выросла почти в 4 раза. Этому способствовало резкое увеличение спроса на жилье, спровоцированное прежде всего запуском дальневосточной ипотеки, и очень ограниченное предложение. В Чите вместе с объектами индивидуального жилищного строительства (ИЖС — частные одноквартирные дома) вводится всего 200–300 тысяч квадратных метров нового жилья в год при том, что в последние годы Советского Союза в городе строили 700–800 тысяч «квадратов». Из этих современных 200–300 тысяч на многоэтажки приходится всего около 20–22% — население довольно активно продолжает перетекать в частный сектор, разбросанный вокруг всего города. Тем не менее ежегодная потребность в квартирах в многоквартирных домах в Чите составляет 140 тысяч квадратных метров, то есть рынку есть, куда расти.Средняя стоимость 1 кв. м в новой многоэтажке в Чите колеблется от 120 до 200 тысяч рублей. При этом купить этот квадратный метр довольно сложно, потому что большинство квартир в строящихся домах разбирают задолго до сдачи дома в эксплуатацию. Проблематику заоблачных цен на новое жилье в многоэтажках, сложностей при застройке Дальневосточных гектаров и вообще частного сектора, а также инструментария, который используют в своей работе агентства недвижимости, обсуждали 26 июля на круглом столе, который «Чита.Ру» совместно с краевым Минстроем провели в мэрии Читы. За круглым столом встретились исполняющий на тот момент обязанности министра строительства, дорожного хозяйства и связи в Забайкалье Алдар Бальжиров, сити-менеджер Читы Инна Щеглова, председатель комитета градостроительной политики администрации города Александр Зудилов, а также крупнейшие застройщики региона: «РУС», «ГолдГеоПром», «Приумножение» и компания по продаже недвижимости «Этажи». Снижение цен на жилье в Забайкалье — Бальжиров рассказал, как это сделать Алдар Бальжиров считает, что действующие механизмы по снижению стоимости жилья в регионе не оправдали себя. По его словам, в крае существует множество программ и механизмов, которые так или иначе стимулируют развитие жилищного строительства. Это и дальневосточная ипотека, и раздача дальневосточных гектаров, и развитие транспортной инфраструктуры, и строительство социальных объектов. Кроме того, государство начало вкладывать миллиарды рублей в помощь с техприсоединением строящихся объектов к коммунальной инфраструктуре. — Мы стараемся реализовывать в регионе комплексное развитие, такое как микрорайон Хороший (микрорайон в Чите, который возводится на берегу озера Кенон компанией «Атолл». — Прим. ред.), Романовский (строится на пересечении Объездного шоссе и Романовского тракта компанией «Энергожилстрой», сдать три дома в эксплуатацию планируется в 2023 году, закончить застройку — к 2034-му. — Прим. ред.), тем самым пытаемся привлечь жителей к покупке этих квартир. Однако стоит признать, что эти механизмы снижения стоимости жилья не работают. Они не влияют на его цену, но влияют на себестоимость строительства. Они, наоборот, даже повышают стоимость недвижимости, — сказал чиновник.Бальжиров отметил, что троллейбусная линия до поселка Каштак, к примеру, побуждает читинцев покупать в этом районе жилье. Но повышение спроса естественным образом приводит к повышению цены. То же касается школы в Каштаке и строящегося детсада. Текущая средняя стоимость жилья в Чите, по которой Минстрой выкупает социальное жилье, составляет 135 000 рублей за квадратный метр. Этот показатель за 4 года тоже вырос в 4 раза, и это позволяет государству работать на рынке жилищного строительства в рыночных условиях — покупать жилье по цене, которая интересна строителям. Государство таким образом формирует дополнительный спрос на рынке, и это тоже палка о двух концах. С одной стороны, это позволяет привлекать сюда новых застройщиков, что увеличивает конкуренцию. С другой — это точно так же провоцирует рост цен. Единственный, по мнению Бальжирова, способ решения проблемы высоких цен — создание переизбытка жилья. Чиновник считает, что цена за квадратный метр в Чите и Забайкальском крае начнет падать через три года — к этому моменту меры, которые предпринимает правительство региона, начнут действовать. Объединиться, чтобы вместе создать инфраструктуру в новых районах города Еще одна тема круглого стола — развитие инфраструктуры, которая должна окружать многоэтажки. — Благоустройство территории — один из самых затратных аспектов в строительстве, — отмечает собственник строительной компании «ГолГеоПром» Максим Тютюнник. Вложения строительных компаний в инфраструктуру очевидным образом увеличивают стоимость квадратного метра, и это, конечно, еще один существенный фактор. Тютюнник полагает, что установленные предельные значения по Дальневосточной ипотеке (максимальная сумма — 6 млн рублей, максимальный срок — 20 лет, минимальный первоначальный взнос 15% и процентная ставка от 1,3 до 1,7%) не учитывают забайкальской реальности. Строитель полагает, что сумма ипотеки должна вырасти до 9–10 миллионов рублей. Тютюнник отмечает, что покупатели квартир всё чаще очень детально подходят к оценке того, насколько развитую инфраструктуру предлагает застройщик, — есть ли рядом с домом зоны отдыха, парки, магазины, спортивные залы, аптеки, детские сады и другие объекты, давно ставшие привычными для жителей западных регионов России. — Есть такие инструменты, когда парки строятся за счет госпрограмм по развитию инфраструктуры, и это правильно, потому что такие крупные объекты сами предприниматели или застройщики не потянут никогда. Инфраструктура в городах всегда строится государством. Нам нужно подумать, как мы, предприниматели и государство, сможем это вместе докрутить и сделать город лучше, — говорит предприниматель. Генеральный директор строительной компании «РУС» Сергей Филонич, соглашаясь с Тютюнником, сразу привел пример инфраструктурной проблемы, которая никак не решается. Это участок улицы Матвеева между Токмакова и Ленинградской, выше которой расположен новый современный микрорайон «Ёлки». Дорога фактически брошена властями и представляет из себя скорее участок танковой трассы в лесу.— Хочу предложить городским властям объединиться, чтобы совместными усилиями сделать всё возможное для людей. Мы готовы помочь, сделать проект и участвовать в этом, давайте искать решение вместе. Уверен, у нас всё получится, — сказал Филонич. Присутствовавшая на круглом столе руководитель горадминистрации Инна Щеглова пообещала разобраться в этой проблеме. Интересный ландшафт, террасы и дизайнерские подъезды — что готовы предложить застройщики Филонич отметил, что компания «РУС» уже давно работает над развитием общественного пространства, и привел в пример площади в микрорайонах Царский и Октябрьский.— Мы используем в работе новые строительные материалы. В одном из строящихся домов постарались применить самые современные решения в строительстве: вентилируемый фасад, стеклянные входные группы, интересная отделка мест общего пользования и многое другое. Я считаю, что нам с региональными и краевыми властями нужно мыслить в одном направлении, — говорит генеральный директор. Представитель «ГолдГеоПрома» Алексей Антипенко представил проект ЖК «Солнечный город», отметив, что проектировщики ставят благоустройство во главу угла. Важная роль уделяется работе с деталями в ландшафте, поэтому специалисты разработали открытые террасы на первом и на последних этажах. Они защищены от осадков и позволяют разместить обеденную зону, детский бассейн, новогоднюю елку и другие детали летнего и зимнего отдыха. Типовые квартиры в готовом жилом комплексе предполагают увеличенную площадь помещения с большими окнами и террасами, разные варианты холодных балконов и теплых лоджий, угловые кухни-гостиные с тремя окнами, мастер-спальни (мастер-спальней называют главную спальню в квартире, которая принадлежит хозяевам. В ней, помимо основной комнаты, предусмотрены отдельные входы в собственную ванную или гардеробную, а также на балкон) и угловые террасы. «Большая часть гектаров находится на территории лесного фонда» — проблемы малоэтажного строительства Не обошлось без обсуждения проблем и в сфере ИЖС. Стоимость квадратного метра в новых частных домах в 2–3 раза ниже, чем в многоэтажках, и основные проблемы тут связаны не с ценой, а с развитием сопутствующей частной застройке инфраструктуры. Точнее с полным отсутствием этого развития.Руководитель отдела продаж компании «Приумножение» Ирина Брызгина, которая занимается строительством малоэтажных домов, рассказала, что квадратный метр без учета стоимости земли у них стоит всего около 60 тысяч рублей. Но застройщик страдает от нехватки свободных территорий. — Земельные участки, например, в микрорайоне Добротном стоят около 2 млн рублей за 15 соток. Там недавно построили школу и церковь — из-за этого уменьшилось количество свободной земли. Плюс всё заняли «дальневосточные гектары». Ситуация такая: люди не могут здесь построить жилье, потому что инфраструктура неизвестно когда появится. Мы явно не попадаем в проекты газификации ближайших лет (в Чите в 2024 году перевести на газовое отопление хотят более 13 тысяч частных домов. Газификацию города планируют проводить по концессионному соглашению с компанией «Аврорагаз», которая построит систему хранения газа и распределительные сети — всё это затрагивает только Читу, а участки, о которых говорит Брызгина, находятся в Читинском районе. — Прим. ред.), а всё, что касается электричества, стоит больших денег. На моей памяти есть клиент с Дальневосточным гектаром, которому согласовали подключение к электросетям за почти 3 млн рублей. Сумма вышла большой лишь из-за того, что на территории не было других людей с участками, которым также нужно было подключить электричество, — объяснила эксперт. Любое строительство на территории, полученной по программе «Дальневосточного гектара», если она находится в зоне лесного фонда, придется согласовывать с Минприроды Забайкалья. Территория лесного фонда — это федеральная собственность, на которой запрещено сносить деревья, разрушать земельный слой и уничтожать саженцы, о наличии которых владелец участка может и не догадываться. Только в селе Смоленке в Читинском районе уже насчитывается порядка 1,4 тысячи участков «Дальневосточного гектара», которые остаются в подвешенном состоянии из-за отсутствия согласования с Минприроды. — Есть и другие вопросы — о дорогах, социальной инфраструктуре и так далее. Здесь еще даже ничего не решается, потому что большая часть гектаров находится на территории лесного фонда. Сами участки перевели в состав населенных пунктов, а между ними промежутки, проезды — они остаются лесным фондом, и построить там инфраструктуру нельзя, — добавила представитель «Приумножения» Ирина Брызгина («Чита.Ру» подробно освещает эту тему, вот последний большой материал по ней. — Прим. ред.).Беседа вокруг социальной инфраструктуры в районах, где массово выдавались дальневосточные гектары, скатилась к тому, что чиновники предложили строителям самостоятельно разбираться с этой проблемой. То есть сгребать в один пул массу земельных участков с перспективой застройки, планировать для этого пула комплексный проект застройки с учетом инфраструктуры и потом просить у государства помощи со строительством инфраструктуры. Всё это выглядит некоторой химерой, но компания «Приумножение», судя по всему, не намерена сдаваться. Как выгодно купить жилье в Забайкалье? Квартирный трейд-ин может стать решением Руководитель Центра недвижимости и ипотеки «Этажи» Наталья Савкина видит решение проблемы с покупкой недвижимости в Чите именно в льготных государственных программах. Однако она отметила, что воспользоваться ими смогут не все — как минимум нужен первоначальный взнос. — Когда «Дальневосточную ипотеку» только ввели, за 6 миллионов можно было купить трехкомнатную квартиру, а сейчас — только однокомнатную. Конечно, есть меры господдержки, семьи могут воспользоваться сертификатом, но это работает не всегда и не для всех. Поэтому совместно с застройщиком «ГолдГеоПром» мы предлагаем читинцам новую возможность — покупка недвижимости в трейд-ин, — рассказала Наталья Савкина. Теперь у читинцев появилась возможность обменять не только машину, но и свою старую квартиру на новое жилье в ипотеку. Этот инструмент придумало агентство недвижимости «Этажи» совместно с компанией «ГолдГеоПромом». Алгоритм выглядит так: сначала компания «Этажи» делает оценку квартиры, которая уже есть в собственности у клиентов, и продает ее;затем помогает клиенту одобрить ипотеку и выбрать новостройку в ЖК «Солнечный город», застройщиком которого является строительная компания «ГолдГеоПром»;бронирует понравившуюся квартиру до 3 месяцев с фиксацией ее стоимости;после продажи старой квартиры помогает оформить ипотеку и заключить договор участия в долевом строительстве. Если клиенту удастся быстро продать свою недвижимость, а новая квартира еще не будет готова, то компания «ГолдГеоПром» найдет и арендует временное жилье для своих покупателей. Таким образом будущий обладатель новой квартиры оплачивает ее через механизм дальневосточной ипотеки, а первоначальный взнос делает с тех денег, которые получил с только что проданного имущества. Проведенный в мэрии Читы круглый стол на тему строительства был уже вторым подобным мероприятием. Первое мероприятие из этой серии мы проводили в мае в гостеприимном «Мегаполисе». На нем руководитель Корпорации развития Забайкальского края Антон Тутов презентовал десятки участков перспективной застройки в Чите, крупнейшие строительные компании представили свои проекты комплексной застройки и обозначили ключевые проблемы отрасли, а производители строительных материалов могли презентовать свои продукты непосредственным клиентам, да и всему рынку в целом. В июне мы обсуждали развитие любимого города с будущим и бывшим сити-менеджерами в конференц-зале гостиницы «Монблан». Говорили об эволюции в ремонте дорог, изношенности коммунальных сетей, пробках и уничтожении деревьев. Мы искренне верим в то, что общественное обсуждение наболевших проблем с участием строителей, ресурсников и чиновников может сдвинуть какие-то проблемы с места. Задумка не в том, чтобы получить решение по конкретной дороге или парку прямо на круглом столе, а в том, чтобы поменять общий подход к городской инфраструктуре — эта сфера должна развиваться, во-первых, в интересах горожан (а не чиновников), а во-вторых, векторы этого развития должны быть очевидны для этих самых горожан. Именно поэтому мы продолжим проводить такие мероприятия, добиваясь участия в них тех людей, от решений которых зависит будущее нашего города.