Что будет с рынком жилья в Забайкалье в 2024 году после рекорда 2023-го?

Забайкальский край в 2023 году поставил рекорд по вводу жилья за весь постсоветский период. По предварительным оценкам, строители за год сдали в эксплуатацию около 380 тысяч квадратных метров — это почти на 30 тысяч больше, чем предыдущий рекорд, зафиксированный в 2014 году (и, к слову, в 2 раза меньше показателей 1990 года).

При этом рынок за последние 10 лет кардинально изменился — если рекорды середины 10-х годов обеспечивались вводом многоквартирных домов, то стремительный рост цен в первой половине 20-х вытолкнул покупателей на рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС). В 2023 году в эксплуатацию только по официальным данным сдана 281 тысяча квадратных метров в сегменте ИЖС — вряд ли такие показатели были даже в СССР. Причины на поверхности: резкий рост цены за 1 квадратный метр в многоэтажных новостройках (почти в 4 раза за 5 лет), активная поддержка государством рынка ипотеки (прежде всего Дальневосточной ипотеки под 2%) и раздача участков в рамках программы Дальневосточного гектара.

В конце 2023 года власти России и банки, следуя в фарватере политики Центробанка, предприняли меры по охлаждению очевидно перегретого рынка кредитования, в том числе кредитования ипотечного. ЦБ взвинтил ключевую ставку, вырос размер первоначального взноса при получении ипотеки, государство ужесточило условия для компенсаций банкам при выдаче льготной ипотеки, и банки мгновенно переложили это на застройщиков, которые очевидно начали спускать эту нагрузку на потребителей (то есть дальше увеличивать цены).

Все эти вопросы обсуждались на ставшем уже традиционным круглом столе «Чита.Ру», который был посвящён итогам строительного сезона 2023 года и перспективам года 2024-го. Круглый стол мы организовали совместно с краевым Минстроем, в нём принимали участие практически все ключевые застройщики Забайкальского края, представители рынка ИЖС и ПСБ — одного из крупнейших банков страны, который выдает ипотеку по ключевым льготным программам.

Предыдущие круглые столы на тему строительства «Чита.Ру» проводило в октябре, июле и мае. Мы стремимся собирать на одной площадке крупнейших застройщиков, ключевые банки и представителей профильных органов власти — Минстрой и Госинспекцию Забайкальского края, мэрию Читы и профильные комитеты горадминистрации для того, чтобы понимать, что происходит с рынком жилья в Забайкальском крае и публично обсуждать самые актуальные проблемы сложнейшей отрасли.

По данным министерства строительства Забайкальского края, в 2023 году поставлен рекорд по вводу жилья за последние 5 лет — было введено 329 тысяч квадратных метров. Из них 70% — это индивидуальное жилищное строительство. До этого самый высокий показатель по вводу жилья был зафиксирован в 2014 году — 352 тысячи квадратных метров.

— Цифры по вводу жилья выросли на 16%. И это определенно рекорд: не только министерства, но и всех строителей, и смежных организаций, структур, которые этот результат обеспечили, — сказал на круглом столе глава Минстроя Забайкальского края Вадим Решетников (через несколько дней после круглого стола он ушёл в отставку — круглый стол был последним публичным мероприятием в Чите, в котором он принимал участие).

Озвученные Решетником данные — это уже официально подтвержденные статистикой показатели. На самом деле федеральный Минстрой даёт гораздо более высокую предварительную оценку по вводу жилья в 2023 году — 380 тысяч квадратных метров всего, в том числе 281 тысяча квадратов в ИЖС и 100 тысяч в многоквартирном строительстве. Рынок ИЖС за год вырос на 25%, а рынок многоквартирных домов — на 70%.

Крупные застройщики подтверждают рост темпов и объёмов ввода жилья и вообще-то демонстрируют готовность активно строить и дальше. На круглом столе представители строительных организаций «Атолл», «РУС», «ГолдГеоПром», «Эталонстрой» много говорили не только об итогах 2023 года и планах на год грядущий, но и обозначали ключевые проблемы отрасли — от заоблачных цен на техприсоединение новых домов в сегменте ИЖС до жесточайшего дефицита специалистов рабочих специальностей.

Отметим, что список участников круглого стола во многом показателен. На нём присутствовали и те компании, которые работают в регионе многие десятилетия и сумели сохранить лидерские позиции на рынке — это прежде всего «Региональное управление строительства» («РУС»), легендарная для отрасли организация, которая продолжает задавать тенденции в строительном сегменте региона.

Компании «Атолл» 10 лет назад в регионе не существовало, но сегодня это тоже один из лидеров рынка и крупнейший застройщик, который хорошо известен проектом мкр Хороший и активно продвигает новые проекты, в том числе будущий ЖК «Медик-парк».

Компания «ГолдГеоПром» Максима Тютюнника — тоже один из молодых, но прекрасно зарекомендовавших себя игроков рынка, который строит не только жилые дома, но и социальные объекты (типичный пример — новый детский сад в микрорайоне Каштакский). Кроме того, «ГолдГеоПром» славится необычным для Читы подходом к внешнему облику и своих домов, и жилых зон вокруг них — это хорошо видно на примере того же мкр Каштакский (об опыте ГГП редактор «Чита.Ру» Андрей Козлов в октябре беседовал с основателем ГГП Максимом Тютюнником в рамках проекта «Редколлегия»).

Ну и компания «Эталонстрой» — победитель второй «Народной премии Чита.Ру». Это крупнейший в Чите застройщик на рынке ИЖС, который каждый год вводит по 100 домов на 12 тысяч квадратных метров жилья. Именно «Эталонстрой» плотно работает по информационному освещению проблем рынка ИЖС, и разбирается в том, как эти проблемы решать — об этом руководитель компании Игорь Сильчёнок много говорил в ходе развернувшейся дискуссии.

В этом году строительная компания «Атолл» заканчивает работы по четырем новым домам в микрорайоне Хороший. Это 37 тысяч новых квадратных метров. Кроме Хорошего, в планах компании реализовать еще несколько масштабных проектов.

— Один из них — школа в Атамановке. Она предусмотрена на 520 мест. Очень хотим сделать функциональное здание, которое будет удобным для школьников и учителей, что тоже немаловажно. Планируемый срок ввода — 1 декабря 2024 года, — рассказывает заместитель гендиректора строительной компании «Атолл» Александр Ломакин.

Другой проект — строительство 18-этажного многоквартирного дома для медиков и сквера на участке за вторым корпусом «Академии Здоровья» на улице Коханского. Проект вызвал много вопросов, но в компании готовы ответить на все из них. Об этом также рассказали на круглом столе.

— Мы очень хотим, чтобы проект «Медик Парк», жилой комплекс, стал примером реализованного и интересного парка, а также успешной коммуникации, — Александр Ломакин.

«Атолл» — одна из самых открытых в публичном пространстве строительных компаний, и запуск проекта «Медик Парка» в должной мере это демонстрирует. На круглом столе Ломакин представил презентацию из одного слайда — это был qr-код, по которому можно было найти телеграм-канал «Медик Парк», в котором застройщик последовательно и спокойно отвечает на самые острые вопросы читинцев, часть из которых возмущена намерением строить жилые дома для медиков там, где сегодня растут деревья.

Но, конечно, пока ключевым проектом «Атолла» остаётся микрорайон Хороший — уникальный для Читы пример комплексной застройки на значительном удалении от центральной части города, на берегу озера Кенон. Тут интересен не только выбор площадки для строительства, но и подход к реализации проекта — это не просто комплексная застройка, а стремление построить мини-город в пределах большого города Читы. Здесь на бывшем грязном пустыре строят не только новые жилые дома, но и парковую зону, школу и детский сад, единственный в Чите крытый футбольный манеж, выделяя отдельные сегменты площадей под коммерческие объекты — магазины, рестораны, зоны для развлечений.

Интересно и то, что именно на примере Хорошего застройщик и власти города моделируют решение проблемы, которая уже в перспективе 2–3 лет станет знаковой для всех новых и вынесенных из центра города сегментов комплексной застройки. Речь о транспортной инфраструктуре, которая в связи с расширением города на запад и северо-восток задаёт потребность в более активной работе по расширению транспортных магистралей, установке современных светофорных объектов, более внимательного отношения к дорожной разметке и регулированию транспортных потоков (прежде всего скорости потока) самыми разными инструментами — например, установкой камер видеофиксации нарушений ПДД.

Опыт компании РУС чрезмерно интересен в части современной застройки на месте ветхого и аварийного жилья. Пока власти города и края только готовят параметры программы КРТ (комплексное развитие территорий — комплексная застройка территорий, занятых аварийными домами. КРТ предполагает выкуп старого жилья вместе с земельными участками по твёрдым правилам и ценам), РУС активно занимается примерно тем же самым.

Речь о новом микрорайоне «Современник», который возводится в треугольнике улиц Ленина, Красноармейская и Чайковского. И это пример не только современной городской реновации, но и именно комплексной застройки. Кроме жилых домов тут уже появился современный детский сад, и строители при проектировании территории оставляют место для возведения в будущем новой школы.

В 2023 году «РУС» ввел в эксплуатацию порядка 10 тысяч квадратных метров жилья, а всего в стадии строительства находились более 32 тысяч метров.

— Все дома, которые находятся в стадии строительства, мы планируем завершить в 2024 году. Это примерно 20 тысяч квадратных метров. В планах также увеличить объем в 2 раза: мы хотим начать строительство еще нескольких домов, — рассказал гендиректор строительной компании «РУС» Сергей Филонич.

Один из новых домов РУСа, который начинают строить в 2024 году, это дом по адресу Чайковского, 43 — это тот самый Современник, который символизирует постепенную замену старой застройки на новую.

Для создания полноценного комплекса уже ведутся переговоры о расселении людей из ветхих домов. По проекту планировки, в ЖК предусмотрен еще ряд домов и школа. За её появление высказалась сити-менеджер Читы Инна Щеглова:

— Как только появится территория, есть большая вероятность, что и финансирование на нее найдется. В центре города практически нет территорий для социальных объектов, и мы буквально столбим новые появившиеся площади во всех районах.

Ещё один знаковый объект РУСа — жилой комплекс Ёлки, расположенный в южной части города, рядом с вековым лесом в районе ЗабВО. Здесь строители смогли облагородить очередной пустырь и заменить полуразрушенные и брошенные ещё в 90-х годах строения на современные здания. Это один из самых уютных микрорайонов Читы, который в 2024 году будет завершён.

Здесь есть инфраструктурные проблемы, которые застройщик не может решить самостоятельно. Это участок улицы Матвеева между улицами Токмакова и Ленинградская. Сейчас это просто лесная дорога, которая рядом с современными высотками выглядит как минимум странно, а как максимум просто опасно — здесь нет ни освещения, ни разметки, ни экипажей ГИБДД, и тысячи людей каждый день вынуждены добираться до дома фактически по лесу. Вопрос строительства нормального участка этой дороги обсуждается уже на третьем круглом столе «Чита.Ру», власти города берут эту проблему на карандаш, но пока так и не могут её решить. Однако мы продолжаем эту тему активно поднимать, и уверены, что рано или поздно общими усилиями вынудим власти города и края выделить средства на этот небольшой участок общегородской инфраструктуры.

Компания «ГолдГеоПром» занимается строительством ЖК «Солнечный город» — проекта, который по задумке подарит городу новый парк, несколько красивых домов с продуманным пространством вокруг — функциональными и красивыми дворами. В этом году компания планирует заложить четыре дома, немного переосмыслив концепцию ЖК в пользу семей с детьми.

— Как и многие застройщики, раньше мы уменьшали площади квартир, чтобы скорее их закончить. Сейчас же делаем ставку на семьи и увеличиваем размеры площадей: рядом появились школа и детский сад, — поделился архитектор ЖК «Солнечный город» Алексей Антипенко.

В строительстве детского сада, не так давно появившегося в микрорайоне Каштакский, компания выступила подрядчиком. Он уже сдан в эксплуатацию.

Опыт «ГГП» также крайне интересен. Молодая и стремительно развивающаяся компания буквально за несколько лет оказалась одним из лидеров на сложнейшем рынке. И дело тут, наверное, не только в лидерстве, но и в подходе «ГолдГеоПром» к своим объектам. Это не просто новые и, как мы всегда говорим, современные дома. Это новые современные и необычные дома. Это красивые дома. Это функциональные и привлекающие внимание придомовые территории. Это необычные решения в части транспортной инфраструктуры. Это готовность работать и строить в сложных зонах, демонстрируя рынку, городу и потребителям совершенно новый подход в части фасадных решений, общедомовых пространств для жильцов, обустройства прилегающей территории.

Проблема, которую «ГГП» пытается решить много лет — это реализация проекта Каштакского парка, который должен быть развёрнут в треугольнике, образованном расходящимися от Каштакского кольца Карповским трактом и Объездным шоссе. В своё время этот проект победил в общегородском голосовании и должен был получить государственное финансирование, но до сих пор этого не случилось. «ГолдГеоПром», однако, не сдаётся, и намерен и бороться за помощь государства, и начинать действовать на этой территории самостоятельно.

— Не отпускаем тему с нашим парком. В этом году начинаем сами делать некоторые элементы — будем делать дорожки, ведем проектные работы. Надеемся на государственное финансирование. Но сейчас больше — на собственные силы. Без парка наш комплекс будет уже не тот», — говорит Антипенко.

«Эталонстрой» на круглом столе много говорил и о достижениях, и о проблемах.

— Спрос на малоэтажные дома в три раза превышает многоэтажное строительство. Это сейчас более доступное жилье. Стоимость на индивидуальную постройку где-то 50−70 тысяч рублей за квадратный метр, — рассказывает руководитель строительной компании «Эталонстрой» Игорь Сильчёнок.

Сильчёнок обозначает основной фактор, который толкает людей на приобретение или строительство частных домов. Это цена за квадратный метр, которая на рынке ИЖС как минимум в 3 раза меньше цены на квартиры в многоэтажках. При этом все программы поддержки потребителей на рынке ИЖС работают точно так же, как и на рынке многоэтажной застройки. Это прежде всего уже упоминавшаяся Дальневосточная и Сельская ипотеки, которые выдают под 2–3%.

«Эталонстрой» интересен огромным опытом на рынке ИЖС: большинство построенных домов — их рук дело. Компания знает все проблемы в этом сегменте строительной отрасли и знает пути их решения. Речь идет не только о финансовых инструментах поддержки потребителя, но и, например, о том, как решать проблемы Дальневосточного гектара. Реализация этой госпрограммы выявила серьезные перекосы. Государство в полной мере не вкладывается в развитие социальной инфраструктуры в тех микрорайонах и поселках, где гектары выдавались массово. А ресурсоснабжающие организации подходят к подключению новых домов совершенно механически, порой выставляя счета за, например, подсоединение электричества, которые превышают стоимость самого строительства.

Всё это требует не только постоянного обозначения этих проблем и диалога с властью на тему того, как эти проблемы решать, но и поиска решений прямо сейчас — в той ситуации, которая уже сложилась. Ну вот «Эталонстрой» — одна из тех очень немногих строительных компаний, которые все эти решения уже знает.

Об этом на круглом столе рассказали представители ПСБ. Банк входит в число крупнейших финансовых организаций по объему выдачи ипотеки и является лидером в сегменте военной ипотеки.

— В ПСБ действует большое количество ипотечных программ. Мы выдаем льготную ипотеку, кредиты на покупку жилья на вторичном рынке, ипотеку на апартаменты, ипотеку под залог имеющегося жилья, — рассказывает Ольга Демьяненко, заместитель регионального директора по развитию розничного бизнеса ПСБ в Чите.

Представитель банка поделилась, что в приоритете у покупателей прежде всего строящееся жилье — именно на него приходится больше всего оформленных ипотечных займов. А самой популярной программой в Забайкалье по-прежнему остается Дальневосточная ипотека.

— Сейчас ставка по Дальневосточной — 2%, срок до 30 лет, максимальная сумма — 9 миллионов рублей, а первоначальный взнос — 20%. Отмечу, что с конца декабря 2023 года 9 миллионов — это лимит кредита на покупку квартир площадью от 60 квадратных метров. Если квартира менее 60 квадратных метров, тогда заемщик может получить по ипотеке до 6 миллионов рублей, — рассказывает Ольга Демьяненко.

Дальневосточную ипотеку могут взять семьи, в которых оба супруга младше 36 лет, либо один супруг с несовершеннолетним ребенком, либо с ребенком-инвалидом. Также она распространяется на тех, кто приехал в ДФО по программе повышения трудовой мобильности, — на педагогов и медиков, которые работают в регионе пять или более лет. К слову, в 2023 году количество сделок по программе «Дальневосточная ипотека» в региональном офисе ПСБ увеличилось по сравнению с 2022 годом в 8 раз. В октябре — декабре прошлого года доля «Дальневосточной ипотеки» в ипотечном портфеле офиса ПСБ в Чите достигла 70%. В среднем сумма одного кредита по этой программе в 2023 году составила около 5 млн рублей.

Программа «Дальневосточная ипотека» действует до 2030 года. Таким образом, у жителей ДФО есть еще 6 лет, чтобы ей воспользоваться.