Чита готова к переменам — в течение нескольких лет столицу региона ждут качественные изменения, когда целые кварталы старой застройки в центре города превратят в новые жилые массивы с современными общественными пространствами и столь необходимыми для горожан социальными объектами. Всё это благодаря программе «Комплексного развития территорий» (КРТ), региональным оператором которой в Забайкалье определена Корпорация развития края. Генеральный директор Антон Тутов ответил на распространённые вопросы о реновации.
— Антон Витальевич, в чем ключевая суть КРТ и есть ли успешные примеры реализации подобной программы в других регионах нашей страны?
— Эта программа позволяет вовлечь в оборот земельные участки на месте кварталов старой застройки, по которым отдельно будут приниматься решения о вхождении в границы КРТ. После этого у государства или потенциального застройщика появится возможность выкупать недвижимость у собственников на этой земле по рыночной стоимости, а затем приступать к комплексной застройке, то есть не только многоквартирными жилыми домами, но и детскими садами, школами, поликлиниками и общественными территориями. Для нашей страны это достаточно новый механизм. Первыми, кто начал активно использовать комплексный подход в развитии территорий, стали Москва и Московская область. Более того, сейчас они пошли дальше и в КРТ включают также промзоны с заброшенными базами или предприятиями. По сути, таким образом создается новая городская среда путем перезагрузки территорий. Например, и в Чите есть не только кварталы старой застройки, но и неиспользуемая территория Машзавода, бывшие земли Минобороны в центре города, которые сегодня требуют какого-то переосмысления.
КРТ развивается на Дальнем Востоке. В каждом регионе программа находится на разных этапах. И можно с уверенностью сказать, что в нашем крае импульс комплексному развитию территорий дан с начала 2024 года. Губернатором Забайкалья приняты все необходимые решения, определен региональный оператор, отобраны перспективные земельные участки, принята соответствующая нормативная база.
— Почему, на ваш взгляд, Чита сегодня остро нуждается в такой программе?
— К сожалению, и это видно невооруженным взглядом, в 1990-е годы и 2000-е годы застройка в Чите носила хаотичный характер. В то время появилось бесконечное количество торговых центров, не всегда вписанных в архитектуру города, строились где попало автостоянки и СТО, а дома возводились точечно и без какой-либо единой архитектурной концепции, без нормальных парковок и зеленых зон. При этом с трудом решалась проблема аварийного жилья.
Застройщики до недавнего времени не всегда были заинтересованы в том, чтобы отводить часть полученных под новые дома территорий под парковые зоны, школы и детсады, паркинги. Хорошо видно, как в центральной части города у нас по факту образовались узкие места после появления новых зданий.
Поэтому отрадно наблюдать, что город перешел к осмысленной градостроительной политике. Напомню, что благодаря усилиям губернатора и решению президента у нас разработан и утвержден мастер-план Читы, в который вошли основные проекты для преобразования города.
— Хаотичная застройка и не всегда прозрачное распределение земли в 1990–2000-е привели к тому, что участков в центре сегодня практически не осталось?
— Фактически да. Конечно, у нас есть в регионе действенные механизмы предоставления земельных участков, например, в рамках масштабных инвестиционных проектов (МИП). Но, как правило, эти участки находятся на периферии города. Застраиваются, требуют существенных затрат по инфраструктурной нагрузке. И мы этим тоже занимаемся. Скажем, сейчас планируем реализовать достаточно амбициозный проект «Чита 2.0». Фактически новый город, в который войдет в том числе территория Черёмушек (земли Минобороны). У нас уже есть успешный опыт вовлечения земель военведа в оборот на улице Нерчинско-Заводской, в поселке Антипиха и в районе пересечения улиц Бабушкина и Полины Осипенко.
В целом в Чите на этапе реализации находятся сразу шесть крупных строительных проектов, которые дадут городу в общей сложности более 850 тысяч квадратных метров жилья.
У комплексного развития территорий несколько другие задачи. Во-первых, это всё-таки решение набившей оскомину проблемы с ветхим и аварийным жильем. Мы знаем о проблемах горожан с их квартирами в бараках на Таёжной, Нечаева, в районе Новобульварной. Люди живут просто в нечеловеческих условиях. И, к сожалению, не всегда объем финансирования действующих государственных программ позволяет обеспечить жилищные права этих граждан.
Во-вторых, с учетом наибольшей концентрации жителей в центральной части Читы мы пока не можем себе позволить строить крупные социально значимые объекты, поэтому вынуждены возводить их на периферии. Но тут надо же учитывать транспортную доступность этих объектов. Они должны располагаться в удобном для большей части населения месте.
В-третьих, пора уйти от точечной застройки и разношерстных стилей. Всё это в рамках КРТ мы будем учитывать. И это является новой архитектурной концепцией Читы.
— Как Корпорация развития края определила 19 перспективных участков, где планируют реализовать механизм КРТ?
— Губернатор поставил четкую задачу в первую очередь прислушиваться к мнению горожан, которые обращаются к нам как к региональному оператору с просьбой накрыть КРТ ту или иную территорию. Потому что жители понимают, что по другим федеральным программам расселения срок ожидания может составить 5, 10, 15 лет. А мы же видим программу «Комплексного развития территорий» в качестве механизма, который позволит улучшить жилищные условия для порядка 20 тысяч семей. И это произойдет не через 20 лет, а уже в ближайшие 3–4 года. То есть люди получат качественное, современное, благоустроенное жилье. Уже сейчас мы видим, исходя из запросов, что этот список расширится. Абсолютно точно можно сказать, что туда будут добавлены еще 2–3 площадки. При этом нужно учитывать, что на сегодняшний день границы тех участков, которые мы обозначали, будут уточнены исходя из анализа объектов, которые там находятся. Это очень важно.
Кроме того, перспективные участки определялись с учетом мнения городской администрации, через анализ с точки зрения наличия аварийных домов, памятников архитектуры и так далее. Безусловно, мы выслушали бизнес — какие участки застройщикам наиболее интересны.
— На этих участках появится не только жилая застройка?
— Есть три варианта. Это жилищное строительство, парковая зона, а также использование участков для государственных и муниципальных нужд, для социальных объектов. Мы уже заявляли о строительстве в Чите ряда крупных объектов, в том числе в рамках дальневосточной концессии. Например, это ледовая арена. Нужно строить школы, обустраивать парки. Не исключаю, что ряд таких объектов в городе появятся как раз при помощи механизма КРТ.
— Предположим, участок в программу уже включили, а что будет происходить дальше?
— После принятия решения о включении территории в программу КРТ Корпорация развития Забайкальского края будет проводить конкурс. И тут важно, что либо сама корпорация может самостоятельно реализовать КРТ, например в части строительства социальных объектов, либо по конкурсу предоставить земельные участки застройщикам для возведения жилья. Причем к строительным организациям будет предъявлены критерии.
Прежде всего, конечно, это сроки строительства, что, безусловно, повлияет на цену квадратного метра в Чите. Чем быстрее возводится жилье, тем на рынке становится больше предложения, удовлетворяющего спрос и снижающего стоимость. Также мы хотим исключить возможность захода в программу компаний без опыта и с 10 тысячами рублей уставного капитала. Кроме того, будет учитываться предложенная застройщиком цена за право заключения договора по КРТ.
И нам принципиально, чтобы застройщик реализовал КРТ в те сроки, которые будут оговорены договором, и безусловно обеспечил жилищные права горожан. В случае нарушения сроков будет предусмотрена возможность расторжения договоров.
— Существующих застройщиков в регионе хватит?
— Мы провели анализ и можем сказать, что у нас сегодня в крае порядка 12 только местных застройщиков, которые уже реализуют проекты в рамках жилищного строительства. Плюс в последнее время Чита стала интересна и для федеральных застройщиков. Уже с уверенностью можно говорить, что в регион зашли крупные федеральные компания «Самолет» и «Основа». И еще ряд крупных российских игроков на этом рынке проявляют интерес к Забайкалью, в том числе группа компаний ФСК. Думаю, что силы и средства для реализации КРТ в Чите, безусловно, есть.
— Что будет с жилыми домами, которые окажутся на территории, попавшей в программу «Комплексного развития территорий»?
— Если дом попал в границы КРТ и он соответствует определенным критериям, тогда его снесут. Собственники жилья при этом будут иметь два варианта. Первый — продать. И тут принципиальный момент — цена выкупа будет справедливая, потому что рыночная. И если собственники недвижимости с этой ценой будут не согласны, они вправе провести собственную оценку и оспорить выставленную им стоимость в суде. Отдельно подчеркну, потому что эта тема звучала в обращениях к нам, что кадастровая стоимость объектов недвижимости и земельных участков при оценке вообще не будет учитываться, это абсолютно точно. Более того, после получения денежной компенсации жители еще могут до полугода проживать на территории своего дома. Мы постараемся сделать так, чтобы эта история была как можно комфортнее для наших горожан.
Второй вариант — получение жилья, аналогичного по площади.
— Вы сказали, что оценочную стоимость граждане вправе оспорить в суде. Корпорация к этому готова?
— Да, это неизбежно. Субъекты, где проводится реновация, с этим столкнулись. В той же Москве суды идут, они небыстрые. И мы готовы к судам, считаем, что это процесс естественный, и горожане вправе добиваться справедливой цены, если не согласны с оценкой. Но мы будем всячески стараться идти навстречу.
— Есть вариант отказаться и от денежной компенсации, и от переселения?
— Если объект недвижимости попал в программу КРТ, он отвечает нашим критериям, то нет.
— Когда первые участки по КРТ будут вовлечены в оборот?
— Уже в этом году. Пойдем широким фронтом, то есть включать участки под КРТ не один за другим, а сгруппировать их в несколько этапов. Приоритет на первом этапе будет отдан территориям с аварийным жилищным фондом. Уверен, что в 2024–2025 годах застройщики займутся проектными работами, а уже после приступят непосредственно к строительству.
— У программы КРТ в Чите есть какой-то общий срок реализации?
— По каждому участку будет установлен индивидуальный срок реализации КРТ. Это может быть, скажем, 5 или 7 лет, в зависимости от объема участка, сложности и так далее. Повторюсь при этом, чем быстрее, тем лучше. А срок реализации — один из критериев отбора застройщиков. Мы заинтересованы в том, чтобы он был максимально короткий, но без потери качества.
— Что получает город и его жители при успешной реализации КРТ?
— Десятки тысяч людей получат улучшенные жилищные условия. В Чите появится современное качественное жилье, современная городская среда в центре. Социальные объекты, нормальные парковки, а не заставленные машинами дворы. И не нужно будет добираться до детсада или школы на другой конец города.
Мы избавляемся от аварийных бараков, несанкционированных свалок. При реализации программы также неизбежна модернизация и реконструкция системы ЖКХ. Потому что нагрузки на сети вырастут. Это потребует целого комплекса действий. Потребуется дополнительное дорожное строительство, изменится дорожный каркас. Это, по сути, пусть и прозвучит высокопарно, но перерождение Читы. Новый виток ее истории.
— Наверняка вы уже видите, что по поводу КРТ у горожан возникает немало вопросов. Как с этим быть?
— Принципиальный момент для нас — это информирование горожан о ходе реализации КРТ, поэтому будет создан справочный интернет-ресурс, где можно будет узнать, попадает или нет дом под комплексное развитие территорий. Там будет прямая связь с горожанами. Люди должны понять, что они не брошены, что они не в вакууме. Также сделаем горячую телефонную линию для тех, кому не очень удобно пользоваться интернетом. Я и мои коллеги из органов власти будем вести прием граждан и принимать обращения по теме КРТ.
— Нужно ли бояться КРТ?
— Думаю, что нет. Мы понимаем, что любые изменения — это выход из зоны комфорта, даже если эта зона комфорта была, мягко скажем, не очень комфортной. Но это всё к лучшему, и это неизбежно. Это путь эволюции города, ведь он растет и развивается. Если бы Москва не развивалась и не строилась, она до сих пор была бы вся в бараках.
Всё детство я провёл на Чите-1, и еще в школе для меня было загадкой, почему территория между нашим районом и центральной частью города не застраивается. Там очень много покосившихся старых домиков, а ничего нового не появляется. И я помню, как ребята ходили с Магистральной на Советскую в школу через Соцгород, мимо бараков и частного сектора, где чего только угрожающего нет. Школу я окончил давно, а в том районе ничего не изменилось. И это просто пример, но очень показательный.
