Из забытого завода — в современный склад, который поможет Чите расцвести: рассказали о масштабной стройке на ГРЭСе

На территории Читинского производственно-логистического парка площадью в 40 га после грандиозной реконструкции, на месте заброшенных автосборочных цехов на окраине ГРЭСа открылся Читинский Логистический Хаб — один из крупнейших на всем Дальнем Востоке. Его общая площадь — 65 тысяч квадратных метров. Тут уже разместились 3 крупных федеральных компании, заключившие долгосрочные договоры аренды на 10 лет.

Читинский Логистический Хаб — это первая очередь парка, строительство которой находится на финальной стадии. При этом компания-девелопер — «Товарно-сырьевая корпорация» — уже начала работы по развитию второй очереди на 20 гектарах земли. В очередном выпуске «Редколлегии» редактор и гендиректор «Чита.Ру» Андрей Козлов поговорил с человеком, который стоит за этими переменами — гендиректором компании-девелопера Анной Букринской.

Ниже приводим сокращенную и отредактированную текстовую версию интервью, полную можно посмотреть по ссылке.

Анна Букринская окончила Московский государственный университет им. М. В. Ломоносова. Долго работала в швейцарской компании, которая занималась строительством на тот момент первого частного индустриального парка в Ногинском районе.

— Как вы попали в Забайкалье?

— Судьба занесла, чтобы свои навыки и компетенции развить и доказать на Крайнем Севере, в дальних регионах.

Кроме руководства компании, Анна — директор частной школы. Признается, что одна из главных задач там — помочь ребенку определиться, кем он хочет стать в будущем. Сама девушка не сразу поняла, в чем ее призвание:

— Я проделала долгий путь, прежде чем определиться, кто же я на самом деле. Мой директор, он был немцем, начал строить город-сад на площади в 250 гектаров в Ногинском районе. Там, где когда-то просто паслись коровы. Он задумал немецкий аналог индустриального парка и стал заманивать туда немецкие предприятия.

Сейчас, по рассказу Анны, в этом парке работают и живут около 50 резидентов. Объем инвестиций со всех запущенных там предприятий на 2018 год составил более полутора миллиардов евро.

— Ну и я каким-то волшебным образом попала в эту компанию. Моя задача была развивать подобные проекты в других регионах. Так я познакомилась с Читой и вот с этим чудесным чудом, которое вы сейчас видите.

«Чудесное чудо» — Забайкальский Читинский Логистический Хаб, идея которого родилась еще в 2017 году. Заброшенный когда-то завод начали трансформировать в складские объекты, чтобы привлечь арендаторов, учитывая близость к китайской границе. Занимается этим компания-девелопер «Товарно-сырьевая корпорация», которая выкупила территорию обанкротившегося завода. В 2021 году был подписан первый договор аренды и началось переустройство объекта по техзаданию.

— Мы, насколько у нас получилось, сделали из браунфилда (объект старого строительства, который ранее использовали для промышленности. — Прим. ред.) современный склад. Мы уже давно поняли, что логистические маршруты и пути, они все-таки идут через Китай. Очень долгое время я участвовала в разных конференциях, где говорила о том, что есть точка притяжения — это Чита. Меня спрашивали, а где это? Я говорила, что это самый лучший и удобный логистический маршрут для перевозок из Китая. Не нужно везти свой продукт из Владивостока до Челябинска или Екатеринбурга, а потом обратно в Хабаровск. Это серьезная экономия. И вот, наконец-то, в 2021 году нам удалось достучаться: пришел первый арендатор.

— То есть вы договорились о том, что эти склады ему нужны, и поэтому их начали строить?

— Да, всё верно. Сейчас здесь 65 тысяч квадратных метров. Из них 24 тысячи — это примерно треть объекта, которые по техническому заданию арендатора были реконструированы. Мы здесь возвели мезонин, где располагается 1700 квадратных метров офисов. Здесь в одну смену будет работать 300 человек, а всего 600 человек — только на эти 24 тысячи квадратных метров. Итого в комплексе будет порядка тысячи сотрудников.

— Вы весь объект превратили в браунфилд-проект или только эту часть?

— Нет, мы полностью обновили бывшие цеха, всё здесь отремонтировано. Но специфика складского бизнеса в том, что есть техническое задание арендатора. Он хочет определенные стены, перегородки, такое-то количество офисов, столько-то складских помещений, пожарную безопасность, сигнализацию, систему оповещения. Чтобы вы понимали, внутри проложено, сварено и стоит под давлением 36 километров труб. Их не было. Это современная сплинкерная система пожаротушения.

— То есть вы работали по техзаданию этого первого арендатора?

— Да. У нас сейчас свободны 20 тысяч квадратных метров, и я веду переговоры с другим федеральным игроком, который позволит Забайкальскому краю расцвести. Еще у нас арендует 5000 квадратных метров Озон. Буквально недавно сказали, что им нужно расширяться. С другой стороны снимает склад сеть аптек «Апрель».

— То есть есть некие сегменты бизнеса, которые вы готовы взять под крупных клиентов? Небольшие клиенты вам неинтересны?

— Понимаете, у нас не было цели в том, чтобы приглашать людей и компании, которым нужна тысяча квадратов. Очень важно было привезти сюда стабильную крупную компанию и заключить договор. К сожалению, региональные компании не всегда показывают свою стабильность. Для них может показаться в какой-то момент финансовая нагрузка аренды неподъемной, а для нас это риск. Поэтому, поскольку у нас привлеченное банковское финансирование, нам нужно было здесь быть убежденными в том, что это надолго. У нас все договоры здесь на 10 лет.

— Финансовые ресурсы, если это не секрет, кредитные?

— Были привлечены частные инвестиции на начальном этапе, и когда мы подписали договор с первым арендатором, то привлекли банковские деньги.

Анна Букринская отмечает, что работа над Читинским Логистическим Хабом была только первым шагом. Общая площадь территории — 40 гектаров, из которых 20 уже заняты складским комплексом на 65 тысяч квадратных метров. Здесь построена дорожная сеть, парковки, инженерные объекты. Но еще 20 гектаров остаются перспективой для дальнейшего развития.

— То есть вы не останавливаетесь на этих 65 тысячах?

— Не останавливаемся. Весной, когда начнется строительный сезон, планируем двигаться дальше.

Компания вложилась в модернизацию инфраструктуры: протянула от ТГК-14 теплотрассу длиной полтора километра, реконструировала трансформаторные подстанции. Центральный тепловой пункт мощностью 10 мегаватт с запасом обеспечивает склад и позволяет думать о будущем расширении.

— У нас уже есть два резидента второй очереди. Первый — сервисный центр. С еще одной компанией, крупнейшей в России мобильной автозаправочной станцией, ведем переговоры. Кроме того, рассматриваем проекты по переработке золошлаковых отвалов от ТГК — из них можно делать вполне востребованную продукцию.

По ее словам, в Чите у проекта почти нет конкурентов. Единственный пример — строящийся напротив аэропорта склад Wildberries, но он предназначен исключительно для нужд компании.

— На рынке есть две модели: первая — это спекулятивное строительство, когда возводишь склад без техзадания, а арендатор сам доделывает всё под себя. Вторая — build-to-suit, когда объект создается полностью под запрос конкретного клиента. Мы как раз работаем по второй схеме. И пока никто, кроме нас, в регионе этого не делает.

— Тут раздевалки, душевые, туалеты, серверные. Всё — от фундамента до вентиляции, электроснабжения и водоотведения — строили с нуля. Даже пожарные датчики стоят ультрасовременные, которых, я думаю, в Чите и в Хабаровске еще нет. Арендатору остается только завезти мебель и людей — на днях ждем их приезд, будем подписывать акт передачи.

На объекте установлено пять распределительных узлов (ВРУ), которые обеспечивают электроснабжение. Полы делала федеральная компания: чтобы их уложить, пришлось заместить до трех метров старого грунта. Там были и бункеры, и трубы, на место которых засыпали скальник и утрамбовали его катками. Сейчас полы бетонные, с фиброй, выдерживают нагрузку до восьми тонн на метр.

— То есть сюда спокойно могут заезжать фуры?

— Конечно. Для них мы сделали уравнительные платформы и аппарели. Раньше этого не было: выдалбливали бетон, заливали заново, устанавливали оборудование. Подъезжает фура, нажимается кнопка — аппарель поднимается, ворота герметизируются шторами, чтобы не выпускать тепло, включается тепловая завеса.

— Как отапливаете это огромное помещение?

 — Здесь навешаны «вулканы» — такие вентиляторы, которые дуют теплым воздухом. Плюс тепловой узел, разводка по всем приборам. На складе постоянно держим 18 градусов — и зимой, и летом.

— Как будут располагаться товары?

— Это паллетное хранение. Они будут поддерживаться специальными поддонами.

— А как будут размещаться товары на вот этих стеллажах?

— Есть такие штуки, как ричтрак. Это такие маленькие машинки, которые ездят и поднимают поддоны. Берут, опускают, забирают.

— А это может быть роботизированный процесс?

— Да. Например, у СДЭКа всё автоматизировано. Даже конвейерные ленты у них есть специальные. Но это очень дорогое оборудование, и не каждый может с ним работать.

Анна Букринская отмечает, что в зарядной установили специальную плитку, которую очень тяжело достать — не только в Чите. Ее до города очень долго везли:

 — Когда наш агент-подрядчик начал закупку материалов, оказалось, что даже профильную трубу нужно было везти из Иркутска. Весь металл шел вагонами из разных регионов. Первый фактор — дефицит, второй — дороговизна. Практически всё, до гаечки и болтика, пришлось доставлять издалека.

Единственное, отмечает Анна, что покупали в Чите — краска для забора. Всё остальное везли фурами и вагонами из Самары, Тулы, Екатеринбурга, Иркутска, Хабаровска, Оренбурга. Материалов нужно было много, ведь строили объект под нужды заказчика.

— У арендатора будет много собственного транспорта, который требует ремонта и обслуживания. Поэтому выгоднее было построить отдельную мастерскую, что мы и сделали. Тут разные цеха, ямы для ремонта автомобилей, подсветка, системы пожаротушения, сигнализация, электроснабжение, шкафчики, вентиляция. Также предусмотрена мойка с баками с водой и инженерные системы.

 — То есть вы построили с нуля здание?

— Да, его не было вообще. Хранение целлофана и картона, твердые бытовые отходы, вот эти все фонари, столбы, это всё тоже везли откуда-то.

— А зачем этот карьер?

— Это перспектива для дальнейшего развития. О тех 20 гектарах, о которых я говорила, здесь около 15, и с той стороны тоже. На горе будет строиться сервисный центр. Мы за свой счет спроектировали и расширили дорогу до двух полос. Нам крайне необходима поддержка государства — сделать съезд на федеральную трассу и несколько дополнительных выездов, чтобы настроить дорожное движение максимально оптимально. Потому что, если все будут заезжать через один въезд, когда всё заработает, это превратится в коллапс. Сервисный центр будет с той стороны, а здесь, с нашей стороны, сеть «Аптека Апрель».

На аптечном складе следят за температурой и работают с утра до вечера. Здесь организовано адресное хранение: поступивший товар сначала принимается, затем с помощью техники и электроштабелеров размещается по ячейкам. После этого комплектовщики формируют коробки, которые отправляются по маршрутам для дальнейшей доставки.

— Какая площадь у этого склада?

— 7300 квадратных метров. Работает около 50 местных сотрудников, большинство — женщины. Для лекарств есть холодильники с зонами 2–8 и 8–15 градусов, — отвечает Анна Михайловна, которая работает с сотрудниками и приехала из Краснодара.

— Работать комфортно?

— Очень. Редко встретишь собственников, которые так относятся к бизнесу, как к своему детищу. Всегда звонят, спрашивают, помогают, даже если сами не на территории.

— А с транспортной логистикой как?

— Требуется развитие. Сейчас направлений немного, но будем наращивать мощности, подключать партнеров, транспортные компании. Сотрудников на складе будет 120–150 человек.

— На складе созданы условия, которых в Забайкалье больше нигде нет. Всё оборудовано полностью под логистические процессы компании.

Ozon обслуживает всю территорию Забайкальского края, включая Краснокаменск и Забайкальск. На данный момент имеющихся помещений достаточно, но в течение полугода-года потребности могут измениться.

— В 2019 году Юрий Трутнев (полпред президента на Дальнем Востоке. — Прим. ред.) выпустил постановление о развитии логистики и создании многофункциональных логистических центров, что подтвердило, что мы движемся в правильном направлении. Мы шли вперед, несмотря ни на что: морозы, отказы, провалы, — говорит Анна. — Верили, что проект реализуется. Сейчас осталось 20 гектаров, и мы будем развивать их, благоустраивать и приглашать новые компании.