Новые правила: как теплицы и сараи могут лишить вас дачи и денег

1 марта 2025 года вступили в силу серьезные изменения в правилах регистрации построек. Многие россияне узнали о поправках лишь недавно, и привычные дачные хлопоты теперь превращаются в бюрократический квест. Особенно сильно, как отмечает fontanka.ru, нововведения ударили по владельцам теплиц — тех самых, где поколениями выращивали огурцы и помидоры, даже не подозревая, что когда-нибудь придется отчитываться за это перед государством.

Согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ, к недвижимому имуществу относятся объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба. На практике это означает, что если ваша теплица стоит не на временных опорах, а на капитальном фундаменте (бетонном, ленточном или плитном), она автоматически попадает в категорию недвижимости.

Даже недостроенная баня может считаться объектом недвижимости, если у нее есть фундамент в виде закрытого контура из бетона, и подлежит учету и налогообложению. Однако пока нет четких разъяснений, какие именно постройки на фундаменте подлежат налогообложению.

Большой вопрос юристов связан со свайным фундаментом. Технически винтовые сваи можно рассматривать как сборно-разборную конструкцию, ведь при большом желании их можно выкрутить и вкрутить в другом месте. Какого-то конкретного мнения у судов и налоговиков на этот счет пока не сложилось, так что вам может повезти.

Почти гарантированно капитальным строением не признают объект, стоящий на бетонных плитах, брошенных на землю. Судебная практика знает примеры, когда даже де-факто жилые дома на ленточном фундаменте не признавались капитальными, потому что он не был достаточно заглублен в землю.

С другой стороны, не только фундамент является определяющим фактором. К ключевым характеристикам капстроения судами относится, к примеру, его постоянное подключение к инженерным сетям.

В интернете активно обсуждается, не попадут ли под налогообложение обычные парники и дачные туалеты-скворечники. Пока у судов еще не сформировался единый подход, и дачникам с теплицами пока рано паниковать. К слову, под определенным углом сараи и летние кухни, как объекты вспомогательного назначения, можно представлять чиновникам как временные постройки и не регистрировать.

Если ваша капитальная теплица или другая постройка не внесена в ЕГРН, она может быть признана самовольной постройкой согласно статье 222 ГК РФ. Это влечет за собой целый комплекс проблем.

Во-первых, вас могут обязать снести сооружение за свой счет, если оно нарушает градостроительные нормы или права соседей. Во-вторых, налоговая вправе начислить платежи задним числом. В-третьих, если постройка возведена без необходимых разрешений, вам грозит административная ответственность по статье 9.5 КоАП РФ с штрафом от 2 до 5 тысяч рублей для физических лиц.

Но самое неприятное — согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ при систематическом невыполнении предписаний о сносе самовольной постройки суд может принять решение об изъятии земельного участка. Такие случаи редки, но прецеденты существуют.

С 1 марта 2025 года вступила в силу еще одна важная поправка: органы муниципального контроля получат право проводить осмотр земельных участков без предварительного уведомления собственников. Согласно прежним правилам, комиссия перед выходом на объекты должна была предупреждать об этом заранее, например, оставляя записку на воротах.

В некоторых регионах для контроля уже разрешено использование беспилотных летательных аппаратов. Кроме того, как отмечают эксперты, значительная часть проверок будет инициирована по жалобам «доброжелательных» соседей.

Для тех, у кого на участке уже много лет стоят незарегистрированные бани, теплицы или сараи, предусмотрена процедура легализации. Она включает в себя несколько этапов:

Если ваш дед, который строил баню, не уведомил администрацию о начале строительства, и она — единственное строение на участке, могут возникнуть проблемы. Росреестр может отказать в ее регистрации, и вам придется идти в суд. Однако если на участке уже есть зарегистрированный жилой дом, уведомлять о строительстве вспомогательных построек не требуется.

После регистрации владельцу придется платить налог на имущество. Его размер рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта и составляет от 0,1 до 0,3%. При этом закон предусматривает льготу: одна постройка площадью до 50 квадратных метров на участке освобождается от налогообложения. Но если таких построек несколько, льгота применяется только к одной из них.

Юристы советуют владельцам загородной недвижимости:

По регламенту чиновники сперва должны направить уведомление о том, что ты должник, далее должно прийти требование оплатить задолженность. И только если все эти сигналы проигнорировать, чиновники пойдут в суд.

Новые правила существенно ужесточают контроль за дачными постройками. Владельцам загородной недвижимости стоит заранее позаботиться о документальном оформлении всех капитальных строений на своих участках. Хотя процесс легализации требует времени и денег, он позволяет избежать гораздо более серьезных проблем в будущем — от крупных штрафов до возможной потери земельного участка.

Как отмечают эксперты, пока еще есть время подготовиться к изменениям. Главное — не игнорировать новые требования и подойти к вопросу системно, начиная с самых значительных построек. Ведь даже если сегодня ваша теплица кажется пустяком, завтра она может стать причиной серьезных неприятностей с законом.