Родителям двоих детей начислили налог 220 тысяч после продажи квартиры

Семья из Челябинска два года судится с ФНС — с них потребовали 220 тысяч рублей после продажи жилья. Налог возник из-за принадлежащих двум детям долей, которые пробыли в собственности меньше трех лет, причем до минимального срока не хватило всего двух дней. С пенями и госпошлинами сумма выросла до 323 тысяч — почти весь маткапитал, который супруги использовали для покупки первого жилья. Родители уверены, что налога можно было избежать: для семей с двумя детьми предусмотрена льгота, которая позволяет избежать начислений. 74.RU разбирался, как обычная сделка обернулась многолетней головной болью. «Бюрократическая ловушка» Илья и Наталья с двумя сыновьями жили в Миассе. В 2016-м они приобрели там свою первую квартиру и использовали для этого материнский капитал (его размер тогда составлял 453 тысячи рублей). После покупки, как и положено по закону, супруги выделили доли в квартире своим детям — по 1/4. По словам Натальи, через три года мужу предложили работу в Челябинске, и семья решила переехать. В 2019 году супруги продали квартиру в Миассе и забронировали новую в строящемся доме ЖК «ТвояПривилегия» в Челябинске, — требование о трехлетнем владении детскими долями в этой сделке было выполнено. По Налоговому кодексу если продать жилье раньше минимального срока владения, может возникнуть обязанность заплатить НДФЛ. Этот срок составляет три или пять лет (он меньше, например, когда продается единственное жилье собственника). Такой же трехлетний срок действует в некоторых других случаях, например если недвижимость получили в наследство, в подарок от близкого родственника или приватизировали. Но перенести детские доли в новое жилье не получилось. «Тут началась первая бюрократическая ловушка, — вспоминает Илья. — Мы не могли выделить детям доли в новой челябинской квартире потому, что дом еще строился. Опека пошла нам навстречу и разрешила выделить доли детям в доме родителей жены. Дом был оформлен в собственность тестя, который владел им больше 30 лет. Договор дарения долей был оформлен 31 января 2020 года, сделка зарегистрирована 4 февраля 2020 года. Казалось бы, выход найден». По закону выделять доли (или оформлять право собственности) в строящемся доме нельзя, пока объект не введен в эксплуатацию и не зарегистрировано право собственности. Юридически объект недвижимости по факту еще не существует как готовая квартира, покупатель имеет лишь право требования по ДДУ (договору долевого участия). Рассчитывали на льготу Вскоре возникли новые сложности: у отца Натальи обнаружили онкологическое заболевание, и ему стало тяжело содержать большой дом. Он продал его и купил квартиру в Миассе. На тот момент новостройка в «Привилегии» уже была готова, но переносить туда детские доли запретил банк потому, что жилье ипотечное. Вопрос пришлось решать заново. «Началась вторая нервотрепка с опекой. Мы заново собирали разрешения, заплатили нотариусам еще 30–40 тысяч рублей. В итоге детские доли переехали в квартиру тестя. Это был единственный возможный выход в нашей ситуации, — заверил Илья. — И что важно: в новой квартире мы выделили детям доли даже больше, чем у них было раньше. Это было требованием опеки. Мы всё сделали по букве закона. Сделку провели в феврале 2023 года (договор оформлен 01.02.2023, сделка зарегистрирована 02.02.2023)». Именно здесь возникла главная проблема. Детские доли в доме тестя были зарегистрированы 4 февраля 2020 года, а продали его 2 февраля 2023-го — до минимального трехлетнего срока владения не хватило двух дней. О том, что срок владения может повлиять на налог при продаже жилья, семью никто не предупредил. «В 2024 году налоговая провела проверку и выписала каждому из моих несовершеннолетних сыновей налог по 110 тысяч рублей. Это как раз те самые 13% с продажи дома тестя», — рассказал Илья. Впрочем, супруги считают, что даже с учетом того, что формально трехлетний срок не истек, платить налог они не должны были. Для семей с двумя и более детьми предусмотрена льгота: «Для семей с двумя детьми есть льгота, которая освобождает от налога. Основные условия мы выполнили: наши дети несовершеннолетние, после продажи одного жилья мы приобрели другое, а имущественные права детей в итоге сохранили — доли им выделили в квартире тестя, большие по объему», — считает Илья. По закону семьи с двумя и более детьми могут не платить НДФЛ при продаже жилья до истечения минимального срока владения — трех или пяти лет. Льгота распространяется и на доли несовершеннолетних детей, но действует только при соблюдении ряда условий. В частности, семья должна купить новое жилье в том же году или до 30 апреля следующего года. Оно должно быть больше проданного по площади или дороже по кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость проданного жилья не должна превышать 50 млн рублей, а у семьи не должно быть другого жилья, площадь которого больше нового. «Маткапитал вернули через налоги» Чтобы оспорить налог, семья обратилась в суд. По мнению супругов, в их ситуации нельзя ограничиваться формальным подсчетом дней. «В статье № 3 Налогового кодекса прямо сказано: „Налоги должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными“, — объяснил Илья. — Наше дело — чистый формализм, когда попытка защитить права детей обернулась против нас же». Судебные разбирательства продолжаются весь 2025 и 2026 годы, и всё это время супругам начисляют пени. «В конце июля 2026 года с наших с женой счетов просто списали все деньги — задолженность в общем размере 320 тысяч рублей (220 тысяч — налог, более 100 тысяч — пени). Получается, что маткапитал, который нам выделили на улучшение жизни для детей, мы фактически вернули в бюджет через налоги, пени и госпошлины», — возмущен Илья. В апреле 2026 года Седьмой кассационный суд отправил дело на новое рассмотрение и попросил проверить довод семьи о положенной им льготе. В июне Челябинский областной суд снова поддержал ФНС. Теперь супруги готовятся ко второй кассации — заседание назначено на сентябрь. Мнение риелтора Специалист по недвижимости Мария Занкова отметила, что налоговые правила постоянно меняются, а размер налога зависит от конкретной ситуации продавца. Поэтому этот вопрос важно учитывать еще до сделки: в итоге он может повлиять и на сроки покупки, и на выбор самого объекта. «Налоги и продажа очень тесно связаны, а порой от них зависит и само решение, продавать или нет. Если да, то какие могут быть расходы. Я всегда обращаю на это внимание, когда беру объект в работу, — указала Мария Занкова. — В первую очередь я изучаю ситуацию, потом смотрит юрист. И потом, если есть сомнения, рекомендую обратиться за консультацией к налоговому специалисту, так как всё действительно непросто в плане расчетов. Плюс постоянно меняется законодательство. Чтобы не было потом сюрпризов, всем клиентам рекомендую дойти до ФНС и получить консультацию лично у налогового специалиста». Мнение юристов Руководитель консалтингового агентства «Советник» Константин Берсенев обратил внимание на важный момент. По его словам, формально семья действительно не выполнила одно из условий для налоговой льготы. Закон требует, чтобы площадь нового жилья была больше площади проданного. У семьи из Миасса получилось наоборот: новая квартира тестя — 62,3 кв. м, а проданный дом — 97,9 квадратов. Именно на это и указали в ФНС, отказав в льготе. Но есть нюанс: если смотреть не на общую площадь, а на то, сколько жилья получили сами дети, картина меняется. «Если изучить судебные документы, то видим, что формальный подсчет общих метров не учитывает главного — доли детей увеличились: в проданном доме у каждого ребенка было по 19,5 квадратного метра, а в новой квартире им выделили по 20,7 кв. м, — привел данные Константин Берсенев. — Доля каждого ребенка стала больше. По сути, семья улучшила положение детей, а не ухудшила». Надежда Семенова, руководитель юридической фирмы «Правовой диалект», признала: ситуация для семьи действительно выглядит неприятно — до истечения трехлетнего срока владения квартирой ей не хватило всего двух дней. Но, изучив материалы дела, юрист обратила внимание еще на одно обстоятельство. Получилось так, что суд посчитал два жилья семьи отдельно: одну квартиру, где нельзя было выделить доли (в «Привилегии»), — как первое жилье, а квартиру тестя в Миассе, где доли были оформлены на детей, — как второе. В итоге формально вышло, что у семьи были не один, а сразу два объекта недвижимости. «Как указано в одном из судебных решений, одно из обязательных условий выполнено не было, — объяснила Надежда Семенова. — На момент регистрации перехода права собственности у налогоплательщиков и членов их семьи в совокупности было более 50% другого жилого помещения площадью 76,6 кв. м (квартира в „Привилегии“. — Прим. ред.). Именно это помещение суд учел при оценке права семьи на льготу. Поэтому суд пришел к выводу, что специальная льгота в этой ситуации применяться не может». Руководитель юридической компании «Форлекс» Николай Попов считает, что налоговая служба в этой ситуации подошла к вопросу слишком формально и решение еще можно оспаривать. «Задача налогового органа — оценить ситуацию с точки зрения применимости тех или иных льгот. Если налоговый орган не видит, что льгота может быть применена, то есть не соблюдены те условия, которые необходимы для применения льготы, то налоговый орган, соответственно, производит начисление налога, — указал Николай Попов. — Суд уже может посмотреть на ситуацию шире: почему родители переоформляли доли, что стороны на самом деле имели в виду, как складывались обстоятельства сделки. Здесь можно учитывать и добросовестность поведения семьи». Кассация уже однажды отменила решение областного суда и отправила дело на новое рассмотрение. По мнению юриста, это говорит о том, что ситуация не так однозначна, как ее изначально трактовала налоговая. «Здесь важно, что семья не пыталась уклониться от обязательств: они действовали добросовестно и выполняли требования опеки. Если смотреть на ситуацию в целом, с учетом принципов разумности и справедливости, считаю, что суд может встать на их сторону», — заключил Николай Попов.