Личный опыт: как продать комнату?

Законы пишут для людей. По крайней мере, пытаются. К примеру, с этого года нас попытались еще больше защитить от мошенничества с долями в недвижимости. Вот только одним это пошло на пользу, а другим – добавило финансовых и эмоциональных проблем.

Еще только раздумывая над продажей комнаты в коммунальной квартире, я подозревала – малой кровью не обойдемся. Несмотря на то, что с соседями мы прожили сковорода к сковороде десять лет, дружбой, как в песне, не обзавелись. Уверяю, даже такой длинный срок не сможет сблизить людей, которые изначально не желают быть друзьями. Но на момент, когда мы съехали в новостройку и выставили на продажу нашу комнату, отношения были более-менее. Все-таки, наконец, избавились друг от друга!

Как и любой человек с доступом в Интернет, я знала, что для продажи комнаты в коммуналке мне необходимо для начала предложить ее выкупить соседям, и только потом – размещать объявление в открытом доступе. Что я и сделала – раза три. Получив категоричное «фи», поинтересовалась, даст ли мне сосед (по их словам, единственный собственник) свой нотариальный отказ. «Вроде никогда гадом не был», – заверил меня он. И я с чистой совестью начала продавать свое имущество.

Пораскинув мозгами, решила обойтись без риелтора. Собственников всего двое – я и не-гад сосед, согласие мне дадут за подписью нотариуса. А учитывая, что творится на рынке и насколько всем «нужны» комнаты в обшарпанных сталинках, на скорую продажу я не рассчитывала. К чему лишние траты?

После пары месяцев продажи (я даже сама риелторам звонила!), покупатель нашелся. Не без труда, но сошлись в цене. Как мне посоветовали – от неликвида лучше избавляться. Поэтому и «скинули» мы прилично. Покупателя представлял отличный спец, который знал все нюансы продажи имущества, находящегося в долевой собственности. Риелтор уже знал, к какому мы нотариусу пойдем заверять сделку купли-продажи постороннему лицу (изменения в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» действуют с 29 декабря 2015 года) и сколько это будет стоить с учетом нотариального отказа от преимущественного права покупки соседа – порядка 8-10 тысяч рублей на двоих. Причем идти в регпалату уже не нужно – нотариус сам подаст все документы.

И тут начался наш коммунальный цирк. После переговоров с соседями по поводу визита к нотариусу выяснилось, что все остальные комнаты, помимо моей, принадлежат по приватизации не одному соседу, а семи. Семи, Карл! Трое из них – несовершеннолетние дети. И если я хочу продать комнату быстро, все семеро (ну разве что за исключением совсем малыша) должны явиться к нотариусу со своими «зеленками», паспортами и свидетельствами о рождении собственников-детей. А с детьми потом еще и в опеку, вдруг, не дай бог, продажей своего имущества я ущемляю их права. Вопрос, почему мне никто не сказал о таком количестве претендентов на мою жилплощадь, остался без ответа. Вот тут я осознала все «прелести» самостоятельной купли-продажи имущества. Оказывается, можно было просто заказать в МФЦ техпаспорт и выписки и ЕГРП по каждой комнате и собственнику. И все – никаких непоняток.

«Ничего, мы как-то с 20 человек согласия собирали», – успокоила меня риелтор. И почти неделю мы пытались уговорить все семейство, которое, к слову, даже не живет в нашей квартире, приехать к нотариусу. Привезем-увезем, еще и спасибо скажем, и магарыч поставим. Ан нет, лишние телодвижения совершать никому не хочется. Неожиданно узнали, что один из собственников уехал на пару месяцев, и суетиться в чужом городе в поисках юриста и быстрой почты тоже не особо расшаркивается. После слезных уговоров соседи согласились... собраться дома и встретиться нотариусом. Хотя свои документы на руки для подготовки никто давать не собирался, а выезд нотариусов по выходным на дом мне не по карману (один отказ порядка двух тысяч рублей +50% за выезд на дом). При том, что открытым остается вопрос с отделом опеки и попечительства. Слово за слово, и понеслось: «Мы прочитали в компьютере, что ничего тебе не должны, а дети вообще не будут ничего подписывать, а вдруг вы нас без квартиры оставите и прочее». Дело – труба.

Был вариант «подарить» комнату. Но сделка дарения, которая не требует согласия соседей, не выгодна покупателям большим налогом. С этого года он рассчитывается из учета кадастровой стоимости, которая может быть даже выше рыночной.

Поэтому остался единственный вариант (ну, помимо незаконных, которые мы отмели сразу же) – телеграммы с предложением купить комнату каждому и месяц ожидания (на случай, если вдруг кто-то захочет выкупить комнату). Знала бы заранее, что на наш коммунальный рай претендует столько собственников, сделала бы это задолго до выставления комнаты на продажу. Специалисты рекомендуют именно телеграфировать, так как виден текст. В заказном письме с уведомлением текста не видно, и при регистрации сделки такое письмо могут не принять. Каждому соседу – по телеграмме с указанием срока и суммы, за которую реализуется комната. Документы (копии, платежки, уведомления и прочее) лучше прибрать. И не важно, где проживает сосед, все телеграммы идут по адресу нахождения собственности. Если в течение месяца соседи не объявятся, то продавать можно любому третьему лицу по цене не ниже указанной в телеграмме. Цена вопроса – тысяча рублей за телеграмму и месяц простоя. Ладно, хоть не год. Прошлым летом тема продления срока «обдумывания» до года обсуждалась довольно активно.

Чем дело кончится – не ясно, так как пока счастливой сделкой купли-продажи комнаты даже не пахнет. И непонятно, будут ли ждать покупатели. Ведь изначально речь шла о малонаселенной квартире на двух хозяев. Квартира осталась малонаселенной, а вот собственников стало больше в разы.

Зато я пришла к нескольким выводам. Во-первых, стоит всегда помнить насколько жестко законом регламентируются сделки, которые касаются долевой собственности. Один неверный шаг – и сделку просто завернут. Во-вторых, юридические действия в отношении собственности детей проверяются натрое. Еще момент – если есть подозрение, что продажа или покупка могут затянуться, лучше идти за помощью к специалистам – риелторам, юристам. Хотя бы на консультацию. Ну и главное – не стоит рассчитывать на доброжелательность людей: никто никому ничего не должен, даже если много лет вас «роднил» общий унитаз.