ПочтаВыйтиРеклама на порталеИркутскАгинское

Чита.Ру — Информационный портал Читы и Забайкальского края

 

МНЕНИЯЧИТЫ И ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

 

Советы опытного риелтора

/ Мнения / Росжилфонд

Фото: предоставлено автором
Фото: предоставлено автором

Квартирный рынок нашего города перенасыщен — предложения превышают спрос. Ещё 15-20 лет тому назад купить квартиру в нужном районе, с хорошей планировкой, ремонтом было задачей не из простых. Сегодня же продать квартиру намного труднее, чем приобрести её. На фоне строительства нового современного жилья продажа вторичек вообще стала проблематичной. Я собрал наблюдения и советы наших опытных специалистов по недвижимости, как привлечь покупателя к объекту продажи. Этим и открою серию колонок о том, что необходимо знать каждому, когда речь заходит о сделках с недвижимостью.

Путь к продаже квартиры начинается с маленьких, но верных шагов

В первую очередь устанавливаем стоимость квартиры. Для этого необходимо просмотреть все информационные носители, где размещены объявления о продажах. Это СМИ нашего города, социальные сети и региональные доски объявлений, как на «Чита.Ру» — на предмет определения средней цены на объект недвижимости. Учтите, что цены в СМИ указаны с учётом комиссионных – это в пределах 50 тысяч рублей или нескольких процентов от стоимости объекта.

Обзвоните все аналогичные вашей квартире предложения, например, если вы продаёте трёхкомнатную квартиру, то обзванивать нужно продавцов трёхкомнатных. Необходимо выяснить, как долго они продают жильё, есть ли звонки, осматривают ли объект потенциальные покупатели, какие причины отказа от покупки называют. Эта информация даст вам возможность работать с возражениями. После всей полученной информации необходимо установить стоимость. Не жадничайте! Зачастую именно высокая цена отпугивает покупателя. Как показывает практика, пластиковые окна, хорошие дорогие двери не влияют на стоимость квартиры, ведь мы продаём квадратные метры. Реальная стоимость жилья определяется возможностью продать его за минимально короткий срок. Если квартира не продаётся больше двух месяцев, значит, её цена слишком завышена. Посмотрите на свою квартиру реально. В каком районе она находится, на каком этаже, какой вид открывается из окон, в каком она состоянии. Все минусы будут удешевлять её стоимость на десятки, а то и сотни тысяч рублей! Но в такой ситуации, которая сложилась сегодня на нашем рынке недвижимости, необходимо продать объект любой ценой!

После оценки можно подавать объявления в СМИ и на сайты, всюду, куда только можно. Таких объявлений должно быть не менее 20!

Желательно уже на первых этапах подключать надёжных, проверенных риелторов, для этого нужно поинтересоваться деятельностью агентств недвижимости, благо у нас город маленький и через своих знакомых и друзей навести таковые справки не трудно. Риелторы сделают за вас самую трудную аналитическую работу, грамотно проведут беседу с покупателем, будут консультировать вас в документации и обезопасят сделку. Собирать информацию об агентстве очень важно – в городе десятками происходят случаи недобросовестного отношения к работе горе-риелтеров. Из-за таких «специалистов» в «Росжилфонде» мы запретили употреблять слово «риелтор» — настолько подмочили репутацию профессии различные жулики и непорядочные люди.

Агентство обязательно должно иметь различные сертификаты от крупных банков-партнёров (это свидетельство того, что те же ипотечные сделки проводились не раз и агентство показало себя только с лучшей стороны). Также важны благодарственные письма от госструктур, связанных с регистрацией недвижимости – это один из немногих случаев, когда подобные письма сообщают действительно полезную для потребителя информацию. Агентствам недвижимости скрывать их смысла нет никакого, и такие рамочки всегда висят на видном месте.

Следующее, что вы должны делать как продавец: постоянно анализируйте количество звонков, просмотров объекта, выясняйте, почему покупатель не хочет брать ваше жильё.

Хорошим знаком можно считать от 2 до 5 звонков в день. Значит, ваша цена является привлекательной. Если звонков мало или нет вообще — пересмотрите цену.

Ну а что делать, если звонки вроде бы идут и просмотры проходят, а покупателя так и нет? Поменяйте стратегию! Дайте дополнительные объявления бегущей строкой по телевидению, займитесь расклейкой объявлений с подробными характеристиками объекта и контактными номерами телефонов, вам нужно попасть в свою целевую аудиторию. Можно разослать объявления в районные газеты края – после насыщения внутригородской потребности в жилье в списке покупателей нашего центра недвижимости начинают лидировать сельские жители (это Краснокаменск, Агинский округ, Борзя). Регулярно просматривая все информационные носители, обзванивайте тех, кто хочет купить или обменять недвижимость. И следите за ценами, корректируя свою согласно рынку.

Отвечая на телефонные звонки и общаясь с потенциальными покупателями во время показа, умейте работать с возражениями, например: «ну и что, что первый этаж — удобно разгружать квартиру от строительного мусора, экономия на доставку мебели, вы не будете зависеть от поломки лифта, при желании можно перевести объект под нежилое». Или так: «да, у нас нет балкона, но это снижает стоимость квартиры на 50 тысяч, и у вас маленькие дети — так что балкон для них место повышенной опасности!». Постарайтесь на каждый недостаток выдвинуть аргументированное преимущество.

Никогда не оставайтесь один на один с посетителями при показе вашей квартиры. Предупреждайте своих близких или знакомых, с кем и кому вы показываете квартиру. Ведь вы впускаете в дом неизвестных вам людей, и когда вы одни, вам труднее справится с сильными возражениями (а то и вовсе с давлением или психологическим воздействием – наверняка вы помните историю с пылесосами, когда рядовые читинцы после ухода продавцов внезапно осознавали себя владельцами пылесоса стоимостью 100-150 тысяч рублей?). В общем, необходимо заручиться поддержкой и продумать меры предосторожности.

Постоянно ведите переговоры с покупателем или его риелтором. Не теряйте надежду, у каждой квартиры есть свой покупатель, только его нужно отыскать!

В следующих публикациях мы расскажем о том, что нужно знать при совершении сделки купли-продажи, как обезопасить себя от обмана и как правильно оценить свою квартиру. Всем продающим удачи! И помните, что есть такая профессия – квартиры продавать.


росжилфонд
  • ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

  • Самое читаемое за сутки

  • Самое комментируемое за сутки

 

ОБСУЖДЕНИЕ

Такой профессии в России нет. В 90-х пытались, обучить и лицензировать, даже экзамены сдавали. А сейчас любой лох, продав жилье, становиться консультантом-риэлтером. Постарайтесь избавится от таких "специалистов" на первом же просмотре, и у вас все получиться. Не те времена, чтобы кормить голодранцев-посредников.

Добрый день фирма помощь. Слово «риэлтор» вошло в обиход относительно недавно. Согласно словарному определению оно означает предпринимателя, занимающегося посреднической деятельностью при совершении операций с недвижимостью. Этот специалист помогает купить, продать, сдать (снять) жилую или коммерческую недвижимость. Под словом «риэлтор» не всегда понимается конкретный человек или его профессия, иногда так именуется организация (фирма, агентство), выполняющая роль посредника, информатора, консультанта при сделках с недвижимостью.

Говоря более простым языком, риэлтор сводит вместе продавцов и покупателей недвижимости либо хозяев и квартиросъёмщиков. Он помогает участникам сделки найти друг друга, ищет наиболее выгодные варианты, предоставляет нанимателю юридическую защиту.

За свою работу риэлтор получает посреднический процент или заранее оговоренную сумму гонорара.

"Помогает участникам сделки найти друг друга"..Ну насмешили. Я как продавец своей квартиры размещаю обьявление о продаже например на Чита ру. тут же риелторы начинают забивать мое обьявление своими на мою же квартиру, включив свои комиссионные, при этом мое обьявление отпускается в строке поиска на самый низ-вот такая "помощь" получается..

все без исключения АН в общем-то оказывают информационные услуги и не более - так что данная прослойка особо не нужна в таком малюсеньком городе как Чита с ее микрорынком недвижимости. Предварительный договор, расписка, основной договор, выписка из реестра, домовая книга и т.п. документалистика и самим покупателем-продавцом по силам моет быть освоена и уж никак не стоит 50 т.р.

Уважаемый Фирма помощь! По вопросу лицензирования риелторской деятельности полностью с вами согласен, кроме того об этом в статье и написано. Считаю, что в риелторском бизнесе (как в прочем и любом другом бизнесе) должны работать профессионалы. Данный вид деятельности должен не только лицензироваться, но и ежегодно аттестовываться, так как специалисты данной сферы решают вопросы самого дорогого, что у нас есть – это наш дом. И цена ошибки может быть очень высока, и может повлиять на судьбу человека и его семьи.

Думаю, у Вас был негативный опыт работы с такими "специалистами", которые очерняют работу порядочных людей и настоящих специалистов, и которые не принесли Вам настоящей пользы. Еще раз хотим повториться – обращайтесь к проверенным специалистам и профессионалам – они Вам помогут сэкономить время и деньги. Можете обратиться, в том числе и к нам, мы постараемся опровергнуть Ваше мнение в хорошую сторону. А если Вам не понравится, как мы работаем – мы вернем Вам деньги.

Риэлтор - это бесплатный подлиза-халявчик за ваши бабки!

риэлтор за 10% от стоимости вашей квартиры будет подавать объявления решайте сами сколько стоит ваш лень, все остальное просто слова ничем не подкрепленные

Риэлтор - это платный зазывала в халупы со свежей лапшой!

Вам бы русский подтянуть Фирма Помощь.Нижний комментарий от голодранца-посредника более профессионален, чувствуется, что дружит с грамотой,Не знаю, почему заминусован, но догадываюсь.

Сергей, как узнать, что в квартире был пожар?

Элементарно. Сходить к экстрасенсу, посмотреть записи с НЛО, запрос в госдеп?

вопрос был к "эксперту-юристу", а не к завсегдатаям Ивановки.

Лучше всего пожар выдает сажа над окнами, ее порой труднее всего устранить.

поговорите с соседями. и лучше это сделать не совместно с продавцом, а в другой день, подойдя к бабулькам на лавочке))) если межэтажные перекрытия не деревянные, а последствия пожара качественно устранены, то ничего страшного. если в квартире подвесной потолок - загляните туда.

на самом деле есть гораздо более простой способ, без всяких "поговорите", а вполне официальный. "Эксперт" просто обязан его знать.

Propec, о наличии пожара в квартире или ином объекте недвижимости можно узнать в МЧС, но только в том случае, если данный факт был зафиксирован. И здесь есть два пути – официальный и неофициальный. Официальный – написать запрос на имя начальника отдела пожнадзора вашего района. И если пожар произошел менее чем 10 лет назад (10 лет – срок хранения подобных документов в архиве), то вы получите официальный ответ. Можно заказать экспертизу в судебно-экспертном учреждении ФПС на Красноярской, 58 (кстати, пожнадзор по Чите и Читинскому району находится здесь же, насколько мне известно). Неофициальный и более быстрый – поговорить с начальником пожарной части по месту жительства. Неофициальный потому, что бумагу вам не дадут, но подсказать могут. Но могут и отказать – предоставление такой информации не входит в обязанности руководителя части.

Если же специальные службы на место пожара не выезжали, и не был зафиксирован сам факт пожара, то об этом из официальных источников узнать невозможно.

Чтобы как-то себя застраховать от покупки такого жилья необходимо более тщательно подходить к осмотру квартиры, а именно:

- осмотреть потолок и стены на наличие копоти и иных признаков пожара;

- обратить внимание на запах.

Однако если владелец квартиры постарался скрыть следы пожара (и поверьте – он выяснил все доморощенные хитрости, которые помогают выяснить факт пожара), то вам могут помочь соседи. Это самый недооцененный фактор выявления всех проблем с квартирами, домом и владельцами этих самых квартир.

Желательно осмотр квартиры производить со специалистами, так как именно они смогут увидеть скрытые повреждения и дадут заключение об осмотре и стоимости квартиры. Дело в том, что объект после пожара страшен не столько тем, что копотью покрываются потолок и стены, а деревянные перекрытия ещё и впитывают запах (новым хозяевам сложно будет избавиться от такого «аромата»). Самое главное – при пожаре могут пострадать деревянные перекрытия, важно их обязательно обследовать, также нужно учесть, что в пространствах между этажами проложены трубы и электрические провода.

Юле привет)

Ну кому как,а я когда продавала квартиру ,мне было удобно ,что агентство все делало.Мне не было времени заниматься продажей и документами всякими .Поэтому если есть время и соображайка ,как все делать,то конечно можно самому. Но тут дело за каждым ,это выбор человека.

О лицензировании риэлторской деятельности говорят часто и много, но " воз и ныне там". В конце 90-х в Чите было всего 4-5 Агентств Недвижимости, причём чтобы получить лицензию нужно было иметь высшее образование, желательно юридическое, сдать экзамен по всем разделам права. Нелицензированные агентства выслеживались даже через объявления, применялись жесткие меры, средь бела дня в офис могли пожаловать чиновники в окружении автоматчиков. На тот момент Продавцов и покупателей на самом деле спасали риэлторы от многочасовых очередей и подготовки документов: агентства готовили и Постановления опеки, и тех. паспорта, выписывали - прописывали граждан, проверяли наличие третьих лиц в квартире, собирали справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, налогам. Квартиры показывали с 9 утра и до 9 вечера. Сдавали по 10 сделок в день . А сейчас - стыдобища , а не профессионалы - внятно объяснить ничего не могут, законы не знают, сложные договоры сами набрать не могут, ни за что не отвечают. Слово риэлтор стало скорее ругательным. Вот где точно нужно навести порядок- стало бы значительно меньше обманов, мошенничества.

Сергей, хочу продать квартиру, новостройку, в центре, дом сдан, срочно, за 40 тыс. За квадратный метр. Как с Вами связаться?

А какая площадь - цена?

146 кв.м, 4 этаж, 6 млн

К сожалению, правила ИА "ЧитаРу" не позволяют писать контактные данные. Вы можете воспользоваться поисковой системой и найти контакты компании, которой я руковожу. Спасибо Вам!

М-да, люди набрали хором по 100-200 квадратов, вбухали деньги в ремонты и, в итоге, получили мертвую недвижимость, причем, недвижимость в прямом смысле- без сдвигов в продаже.

Трешка, 55 квадратов с хорошим ремонтом, стеклопакеты , балкон не остеклен, трубы новые, тараканов нет, хрущевка , район птица, дом на ул.ленина, 3 этаж.

Вопрос риэлторам: можно ли продать? За сколько?

Уважаемый Продать бы! Как показывает опыт квартира квартире рознь, у каждой своя цена. И здесь оценка по аналогии не работает. Поэтому без предварительного осмотра реальную стоимость не назовешь. Готовы выехать для оценки.

Продать можно всё, вопрос в цене. Вопреки расхожему мнению, хоть рынок недвижки и стагнирует, хорошие квартиры по адекватной цене всегда находят своих покупателей.

Сергей спасибо за интересную статью. Думаю, что следующие будут так же познавательные. Буду следить за ними.

Из специалиста отдела подготовки документов Росреестра в эксперты-юристы. Неплохая карьера.

какая чушь! из начальника отдела регистрации, причем не 1 год, а не из рядового специалиста. уж эту кухню он знает отлично!

Добавлять отзывы к данному тексту могут только зарегистрированные пользователи.