Построить небоскрёб за 2 недели и отстоять свой дом ракетной установкой

До недавнего времени Китай воспринимался, в первую очередь, как аграрная страна. В 1949 году к моменту образования КНР, в городах проживало лишь 10,6% населения. После начала политики открытости и реформ в 1978 году на протяжении трёх с половиной десятилетий Китай переживает бум урбанизации.

По данным Государственного статистического управления КНР, в 2011 году число городских жителей увеличилось до 700 миллионов человек, впервые в истории страны превысив количество живущих в сельской местности.

Китайское правительство планирует, что в ближайшие 15-20 лет в города переедут ещё 300-400 миллионов человек. Новый премьер Госсовета КНР Ли Кэцян недавно предложил ускорить урбанизацию Китая и назвал её «мощным двигателем» китайского экономического роста на перспективу. Главной мотивацией для проведения ускоренной урбанизации является стремление китайского руководства изменить структуру национальной экономики, в результате чего экономический рост будет основываться на всё возрастающем внутреннем спросе на продукцию, а не полагаться на экспорт товаров.

Однако, как пишет японское сетевое издание «The Diplomat», мечта Китая о форсировании экономического роста при помощи урбанизации может оказаться несбыточной из-за отсутствия недорогого жилья в городах для новых жителей, количество которых постоянно растёт.

Почти полвека в китайских городах главное место занимало социальное жильё, сдаваемое в аренду. Его обеспечивало либо государство, либо государственные предприятия-работодатели. Тогда жильё не являлось товаром, и не было необходимости тратить деньги, чтобы купить его на рынке. Работники правительственных органов, учреждений и государственных предприятий могли бесплатно или по низкой стоимости получить квартиру. Им нужно было лишь доработать до определённого возраста либо подняться до соответствующего уровня или получить необходимую должность. Когда не было возможности обеспечить людей отдельным жильём, предприятия и учреждения предлагали общежития. Если же работники вступали в брак, то им предоставлялось временное жилище с лучшими условиями.

Такой системе общественного распределения жилья, возможно, позавидуют многие из молодых китайцев, не имеющих сейчас возможности купить себе квартиру. В действительности же условия проживания в городах, вплоть до 90-х годов прошлого века были далеко не такими, как представляет их нынешняя молодёжь.

Поскольку квартиры раздавались бесплатно, у предприятий и учреждений не было особой мотивации строить дома для работников. Немало государственных предприятий, строящих жильё, сталкивалось с серьёзными трудностями. Поэтому их работникам обычно приходилось ждать по семь-восемь лет и дольше для того, чтобы получить жильё. Кроме того, эта система практически полностью исключала возможность смены работы.

Условия проживания в таких квартирах были далеко не идеальными. Работнику предоставлялось помещение из двух комнат площадью чуть больше 30 квадратных метров с общими кухней и ванной на несколько семей. Можно представить трудности проживания на этой жилплощади семьи, состоящей из представителей трёх поколений. Согласно статистическим данным, в конце 1950-х годов жилая площадь, приходящаяся на одного человека в городах и посёлках Китая, составляла 4,5 квадратных метра. К 1978 году этот показатель упал до 3,6 квадратных метра.

В марте 1998 года премьером Госсовета КНР стал Чжу Жунцзи, известный как сторонник рыночных реформ. Под его руководством 1998 год оказался поворотным в реформировании китайского рынка недвижимости. В июле этого года Госсовет КНР опубликовал «Извещение о дальнейшем углублении реформирования жилищной системы в городах и ускоренном жилищном строительстве», в котором была чётко сформулирована цель: отказ от натурального распределения квартир и переход к денежным выплатам. На этот раз реформа напрямую коснулась ядра системы общественного распределения жилых помещений, и со временем оно полностью исчезло. На смену распределению пришли ежемесячные начисления – жилищные субсидии.

Вслед за рыночными реформами в этой сфере китайские банки переняли западную политику жилищного кредитования. У людей появилась возможность покупать квартиры в рассрочку. Экономные китайцы, которые не привыкли к системе кредитов и чрезмерному потреблению, тем не менее, начали приобретать жильё с помощью банковских средств. В таких крупных городах, как Пекин и Шанхай, огромное число молодых людей в возрасте до 30 лет смогли купить себе в рассрочку первую квартиру, избавив себя от скученности, в которой они прежде проживали.

Поскольку строительство жилья благодаря коммерциализации превратилось из убыточного в прибыльное дело, в стране начался строительный бум. За первое десятилетие ХХI века жилищное строительство стало мощной индустрией и, наряду с автомобилестроением, стало важнейшей отраслью экономики КНР, сыграв большую роль в экономическом росте страны.

За последние 20 лет китайские города пережили беспрецедентную приватизацию жилья, а китайское правительство продаёт государственный арендный жилой фонд по сниженным ценам, подталкивая застройщиков к созданию нового частного жилого фонда и отказываясь от государственного жилищного строительства.

По данным «Экономист Интеллидженс Юнит», за первое десятилетие XXI века Китай построил примерно в два раза больше домов, чем сегодня имеется в Британии, или примерно столько же, сколько в Японии.

Жилая площадь на душу населения в китайских городах увеличилась с 4 квадратных метров в 1980 году до 31,5 квадратных метра в 2010-м, хотя это гораздо меньше, чем в США (65 квадратных метров на человека). Семьдесят пять процентов семей в городах и посёлках и 85% семей по всей стране в 2010 году являлись собственниками жилья, в то время как в 1980-е годы такие семьи составляли всего 20%. Темпы приобретения жилья в собственность в Китае выше, чем во многих развитых странах.

Новые дома также намного больше и качественнее чем те, которым они пришли на смену. В городах Китая строители уже давно не используют кирпичную кладку. То же можно сказать и о стеновых панелях. Китайцы возводят дома на монолитном армированном каркасе. Почти не строят в городах и малоэтажные здания – у домов не менее 10-15 надземных и 2-3 подземных этажей. Ещё одна тенденция градостроительства этой страны – возведение до 10 домов единого архитектурного комплекса, который занимает весь квартал. Всё это позволяет существенно снизить себестоимость жилья.

Надо иметь в виду, что в КНР площадь квартиры рассчитывается по наружному периметру стены, включая в себя лоджию и коридор перед входом в квартиру. Поэтому «китайские» 46 квадратных метров эквивалентны 40 «квадратам» жилья в России.

Цена за жильё в Китае тем выше, чем больше денег строители потратили на различные подготовительные мероприятия, включая подготовку земельного участка для строительства здания, а также какие материалы использовали при возведении дома. Например, в Пекине, чтобы построить дом, необходимо снести хутуны – средневековые улочки с маленькими двориками, в таких двориках размещены несколько тесных фанз.

Цены на жильё в городах КНР резко и серьёзно подскочили, и это увеличение в период с 2000 по 2010 годы в среднем по стране составило 250%. Китайский рынок недвижимости начал сильно разогреваться в середине 2009 года, когда правительство страны, спасая экономику от первой волны глобального кризиса, увеличило доступ граждан к дешёвым кредитным ресурсам. Население предпочло вкладывать эти средства в покупку квартир. В 2009-2011 годах цены на жильё росли в среднем по стране на 30% в год. Сейчас цены на новостройки продолжают расти. По данным крупной строительной компании Китая SouFun Holdings Ltd, в марте 2013 года один квадратный метр жилья в среднем по стране достиг уровня 9 998 юаней (1 610 долларов или около 50 тысяч рублей).

Соотношение цен на жильё и доходов людей показывает, что сейчас квартиры в стране непозволительно дороги. В крупных городах типа Пекина или Шанхая скромная квартира может стоить многие миллионы юаней, а аренда обходится в тысячи юаней. По этой причине жилищный вопрос для большинства семей с низкими и средними доходами стал главной проблемой и головной болью.

Для осуществления программы ускоренной урбанизации правительство Китая поощряет сельское работоспособное население переезжать в города с целью поиска лучшей работы. Именно поэтому более 40% трудоспособного населения Китая, примерно 300 миллионов человек, переместилось в течение последних 30 лет из сельского хозяйства в промышленный сектор и сферу обслуживания, которые в настоящее время всё больше сосредоточены в городах.

В результате миллионы мигрантов из сельской оказались за рамками «китайской мечты», поскольку мало кто из них владеет домами в городах, а большинство живёт очень скученно, в домах плохого качества. В целом, мигрантам труднее всех приходится на рынке жилья, поскольку у них низкие доходы, и на них распространяется правило прописки по месту жительства, называемое «системой хукоу».

Согласно этому правилу, мигранты не считаются «законными» жителями городов, хотя живут и работают там длительное время. Не имея местной городской прописки, мигранты лишены права на такие социальные льготы, как жилищные субсидии. Даже в Шэньчжэне, который называют городом мигрантов, местная прописка является обязательным условием для приобретения жилья эконом-класса. В других городах, таких, как Пекин, необходимо несколько лет прожить с местной пропиской, прежде чем можно будет претендовать на дешевое жильё.

Отсутствие доступного жилья является серьёзной проблемой и для семей с низкими доходами, имеющих городскую прописку. Сталкиваясь с нарастающим недовольством и потенциальной нестабильностью в обществе, правительство КНР в последние годы снова заговорило о строительстве экономичного жилья, вложив в него миллиарды юаней и поставив амбициозные цели по данному направлению строительства. Например, власти планируют в период с 2011 по 2015 год построить 36 миллионов дешёвых квартир для малообеспеченных семей. Пока не ясно, сумеет ли Китай выполнить поставленную задачу, но мигрантов даже не включили в эту программу бюджетного жилищного строительства в качестве целевого сегмента.

На этом фоне в Китае возникла очень специфическая проблема – в стране появились города-призраки. Так, например, недалеко от административного центра провинции Ляонин – Шэньяна, возник город Телин. Его построили специально для рабочих-мигрантов. Однако люди селиться в новые дома не спешат, здесь даже не включают светофоры на улицах, так как машин в городе нет. Кроме дворников, в городе почти никто не живет. Телин не привлекает никого из-за отсутствия возможностей трудоустройства. Чистые улицы и свежий воздух ценят пенсионеры, а молодым людям главное найти работу, прежде чем переезжать куда-то. Люди действительно опасаются переезжать, хотя риэлторы уверены, что это временно, так как темпы урбанизации очень высокие, а спрос на жильё в Китае слишком велик. На город было затрачено более 50 миллиардов юаней, поэтому оставить его пустым было бы непозволительной роскошью.

Ещё одним «полюсом нестабильности» для процесса урбанизации является ситуация вокруг земли под строительство. В Китае не существует частной собственности на землю, и местные власти имеют выгоду от захвата земель. Они платят небольшую компенсацию крестьянам, или вообще ничего не выплачивают, и продают землю по высокой цене застройщикам.

Принудительные выселения и насильственный снос жилья происходят в Китае каждый день, что приводит к тысячам массовых акций протеста, а также самоубийствам и убийствам.

Осуществляя урбанизацию, властям КНР предстоит пройти между Сциллой и Харибдой и избежать многих опасностей на этом пути. За три с половиной десятилетия осуществления невиданных преобразований, китайское руководство доказало свою компетентность и способность решать задачи любой степени сложности. Учитывая беспрецедентные масштабы и темпы китайской урбанизации, нобелевский лауреат Джозеф Стиглиц назвал её одной из двух главных сил (вторая – это научно-технический прогресс в США), которые будут формировать облик всего мира в XXI веке.