Налог на имущество по-новому, или Что нужно знать о кадастровой стоимости?

Налог на имущество организаций, который должны платить предприниматели, с 2015 года в Забайкальском крае стал исчисляться по-новому. Отныне он зависит не от явно заниженной инвентарной стоимости объектов, как это было последние десятилетия, а от кадастровой стоимости — она, по идее, приближена к рыночной. Однако, как тут же показала практика, кадастровая стоимость формируется не всегда верно. Так, земля с красной ценой в 10 миллионов рублей по кадастру может стоить и все 50 миллионов. Переплачивать налоги никому не хочется, но и биться в истерике тоже рано, кадастровую стоимость можно оспорить. Причём с 2016 года вопрос этот будет актуален не только для бизнесменов, но и для всех собственников недвижимого имущества в крае.

Во время внеочередной сессии 17 ноября 2014 года депутаты Законодательного собрания приняли поправки в закон Забайкальского края об имуществе организаций. Предпринимателей с 2015 года обязали уплачивать в казну края 1% кадастровой стоимости своих объектов, 1,5% — в 2016-м и 2% — в 2017-м. Как отмечал на пресс-подходе вице-премьер краевого правительства Алексей Шеметов, по итогам первого года действия поправок бюджет Забайкалья должен получить дополнительно до 100 миллионов рублей.

Прежде чем говорить об оспаривании кадастровой стоимости, нужно понять, а откуда вообще она берётся. За кадастровую оценку недвижимого имущества в Забайкальском крае отвечает так называемый публичный собственник. В нашем случае это региональный департамент государственного имущества и земельных отношений, который выступает в качестве заказчика этой самой оценки. По закону она может быть действительна от 2 до 5 лет. В Забайкалье, по всей видимости, из-за нехватки денег в бюджете департамент заказывает оценку по истечении предельного срока.

Оценка объектов, содержащихся в государственном кадастре недвижимости (ГКН), занимает у специалистов немало времени. Так, по земельным участкам в крае департамент заключил контракт с оценщиками в начале 2014 года, в декабре результаты оценки были утверждены приказом, переданы в ГКН и официально приняты с 2015 года. Кадастровая стоимость объектов капитального строительства — квартир, домов, помещений — последний раз была утверждена в 2011 году.

Когда налог считался по инвентарной стоимости, многие из предпринимателей даже не задумывались перепроверять утверждённые и внесённые в ГКН результаты кадастровой стоимости. Теперь, когда в регионе поменялось налоговое законодательство, этот вопрос стал крайне актуален. Получив по итогам первого квартала налоговые уведомления, кто-то всё же решил проверить, а как оценена их собственность в ГКН. И в ряде случаев выяснилось, что кадастровая стоимость завышена, причём порой в разы.

«Вариантов, почему стоимость завышена, может быть два, - объясняет заместитель руководителя краевого управления Росреестра Татьяна Лобан. — Либо была допущена ошибка в расчётах - неправильно указана площадь или категория назначения земель, были какие-то другие технические ошибки, либо просто кадастровую стоимость именно так посчитали оценщики, применив свои унифицированные показатели, не учитывая специфических особенностей».

По её словам, завышенная кадастровая стоимость обычно встречается именно по земельным участкам или по очень крупным объектам вроде торговых центров. С квартирами и небольшими помещениями всё наоборот. Их стоимость по ГКН обычно даже чуть ниже, чем рыночная. Это нетрудно проверить. Достаточно обратиться в краевую кадастровую палату, где можно заказать справку, в которой будет указана кадастровая стоимость имущества.

«Собственник или арендатор реально заинтересован в снижении кадастровой стоимости, потому что ему предстоит платить немалый налог. И чтобы снизить её, нужно обратиться в комиссию по пересмотру кадастровой стоимости, работающую при краевом Росреестре. И если обычным гражданам, чтобы опротестовать кадастровую стоимость, можно идти напрямую в суд, то юридическим лицам прежде обязательно нужно пройти через комиссию», - добавляет Татьяна Лобан.

В комиссию можно обратиться по двум основаниям — если вы уверены, что при подсчётах кадастровой стоимости была допущена ошибка, или эта стоимость явно превышает рыночную. В первом случае достаточно предъявить документы, подтверждающие факт ошибки. Скажем, площадь помещения всегда была 100 квадратных метров, а при оценке было учтено, что 200 квадратов. Ошибка налицо, и это нетрудно доказать. Во втором случае придётся прибегнуть к услугам независимого оценщика. А если речь идёт о снижении кадастровой стоимости более чем на 30%, то тогда ещё понадобится и экспертное заключение саморегулируемой организации, членом которой является оценщик. Если отчёт и экспертное заключение не вызывает претензий у комиссии и соответствует федеральным стандартам оценки, то комиссия принимает решение о пересмотре цены, направляет его в кадастровую палату, которая в свою очередь, вносит поправки в ГКН. Всё, с этих пор налог исчисляется от другой суммы.

В 2015 году в комиссию при Росреестре поступило уже 109 заявлений, абсолютное большинство по снижению кадастровой стоимости земельных участков — 103. Принято решений по 51 заявлению, из них 28 было отклонено из-за несоответствия федеральным стандартам оценки, 23 — удовлетворено.

Стоит также упомянуть, что 17 ноября 2014 года были приняты поправки и в закон края о налоге на имущество физических лиц. Поэтому правильная кадастровая стоимость имущества важна не только для предпринимателей, но и для нас всех — обычных граждан. Согласно Налоговому кодексу, базовая ставка в отношении домов, жилых помещений, гаражей, хозяйственных построек теперь составляет 0,1% от кадастровой стоимости. При этом краевой закон позволил органам местного самоуправления самим определить ставки налога на имущество физических лиц. Цифра может быть уменьшена до нуля или увеличена, но не более чем в три раза. Установлено, что при уплате налога за квартиру он рассчитывается исходя из её кадастровой стоимости, минус стоимость 20 квадратных метров. При уплате налога на комнату - исходя из её кадастровой стоимости минус стоимость 10 квадратных метров, на дом - минус стоимость 50 квадратных метров.

На сайте законодательного собрания после принятия закона для наглядности даже приводились вот такие примеры расчёта налога на имущество: «Дом в Чите 46,7 квадратного метра инвентаризационной стоимостью 192 тысячи рублей, уплата налога сейчас составляет 192 рубля в год. Кадастровая стоимость 644 тысячи рублей, и с учётом льготной площади к уплате налог не начисляется вообще. Квартира в старом доме площадью 31,1 квадратного метра инвентаризационной стоимостью 124 тысячи рублей, к уплате налога 125 рублей. Кадастровая оценка 1 миллион 333 тысячи рублей, фактическая уплата налога составит 436 рублей».

Но бить тревогу и кричать, что в очередной раз государство пытается нажиться на обычных людях, пока рано. Нужно понимать, что налоговые уведомления за 2015 год мы получим только в 2016-м. Кроме того, специалисты налоговой инспекции уверяют, что забайкальцы не почувствуют резкого роста налога на имущества. Законодатели предусмотрели переходный период. Рост налога на имущество физических лиц, исчисляющегося от кадастровой стоимости, по итогам первого года с момента действия закона не сможет превысить 20% по сравнению с прошлым годом. Дальше рост будет ограничен 40%, ещё через год 60% и так далее, пока с 2020 года мы не начнём платить полную сумму налога по новой схеме.

Поэтому, если раньше большинство из нас не задумывалось и даже не интересовалось, а какова кадастровая стоимость имущества, то сейчас уже пришло время задаться этим вопросом. Предпринимателей это касается сейчас, остальных забайкальцев — с 2016 года. И учитывая, что система формирования ГКН неидеальна, возможны ошибки, то лучше как можно скорее обратиться за справкой в кадастровую палату края, чтобы успеть в случае необходимости оспорить стоимость, с которой в дальнейшем вам надо платить налог.