Шиш вам, а не ипотека: кому с 1 марта будет сложнее получить кредит на жилье

Если вы давно планировали взять ипотеку, возможно, сегодня последний день, когда вы можете сделать это с меньшими трудностями. Всё потому, что с 1 марта Центробанк ужесточает требования к выдаче ипотеки и вводит дополнительные надбавки. В регуляторе полагают, что такое решение приведет к балансу в темпах ипотечного роста и в целом улучшит стандарты кредитования. Нововведения коснутся не всех подряд, так что самое время разобраться, что и для кого изменится.

В Центробанке обратили внимание на то, что в последнее время востребованность ипотеки заметно выросла, но вместе с ней значительно ухудшились стандарты жилищного кредитования. В частности, почти вдвое увеличилось число ипотечников, чей показатель долговой нагрузки превышает 80%. Эта ситуация рискованная как минимум по двум причинам: во-первых, закредитованные заемщики оказываются на грани выживания, во-вторых, банки рискуют столкнуться с большим количеством невыплат. Чтобы снизить уровень кредитных рисков и повысить устойчивость банковской системы, в ЦБ решили повысить макропруденциальные требования и ввести дополнительные надбавки к коэффициентам риска по кредитам на жилье — и на первичку, и на вторичку.

Сам инструмент макропруденциальных надбавок для Центробанка не нов — в отношении ипотеки регулятор применяет его с 2019 года. Работает это так: рассматривая заявку на кредит, банк должен оценить риски и при необходимости создать дополнительный капитал. Его размер зависит от показателя долговой нагрузки (ПДН) заемщика и от размера первоначального взноса. В последний раз надбавки к коэффициентам риска ЦБ повышал в октябре 2023 года, и в результате этого доля выдачи кредитов с первоначальным взносом до 20% сократилась с 50% в третьем квартале до 15% в октябре — ноябре 2023 года.

Несмотря на это, довольно высокой осталась доля кредитов, предоставленных заемщикам с ПДН выше 80%, и исправить это должно новое повышение надбавок. При этом в ЦБ отметили, что это временная мера, и как только ситуация стабилизируется, требования смягчат. Но до тех пор для части населения ипотека будет не так доступна.

Больше всего нововведения заденут заемщиков, которые и без того слишком много денег отдают за кредиты.

— Тем, у кого показатель долговой нагрузки превышает 80%, и раньше было непросто получить ипотеку, а сейчас станет вообще невозможно. Элементарно, проценты по ней выставят такие, что заемщик, глядя на эти цифры, сам откажется от идеи взять жилье в ипотеку, — считает ипотечный брокер Илья Григорьев. — Кроме того, трудности теперь возникнут у тех людей, у кого уже больше половины официальной зарплаты уходит на кредиты.

Но если закредитованным заемщикам повышение надбавок еще больше усложняет жизнь, то на рынке недвижимости такая мера может отразиться в целом позитивно.

— Люди не стали зарабатывать значительно больше, а вот жилье в цене прибавило. В последние несколько лет средний срок ипотеки из года в год только увеличивается. Если еще в 2018 году он составлял лет 16, то сейчас уверенно приближается к 25 годам. Да, заемщики по итогу переплачивают, но увеличение срока ипотеки позволяет им вносить комфортные ежемесячные платежи, — говорит Илья Григорьев. — Повышение макропруденциальных требований, на мой взгляд, должно привести к двум результатам. Во-первых, это охлаждение спроса на рынке недвижимости, чего и добивается Центробанк, во-вторых, за охлаждением спроса должно последовать снижение стоимости жилья. Но в наших реалиях скорее стоит говорить о каких-то специальных предложениях от застройщиков, например, отделка в подарок.

Если же вы твердо намерены в ближайшее время купить недвижимость в ипотеку, но у вас есть много других займов, то здесь выход только один: сперва оценить свою финансовую нагрузку, по максимуму погасить имеющиеся задолженности и только потом обращаться в банк за ипотекой.