Как изменится рынок недвижимости и ставки по ипотеке в 2025 году

«Недвижимость нужно покупать вчера» — фраза, которая в свете последних событий на рынке жилищного кредитования для многих стала пророческой. Рынок недвижимости справедливо считают одним из самых непредсказуемых и хаотичных, поэтому найти идеальный момент для покупки практически невозможно.

«Чита.ру» совместно с экономистами, банкирами, представителями рынка недвижимости на круглом столе обсудили, как изменились условия получения ипотеки в 2024 году и чего ждать от 2025-го. На встрече присутствовали управляющий отделением Центробанка по Забайкальскому краю Алексей Белобородов, заместитель министра экономического развития Забайкальского края Виталий Шильников и руководитель ипотечного центра читинского офиса ПСБ Дарья Ладью.

Ведущий круглого стола, гендиректор «Чита.Ру» Андрей Козлов, открывая дискуссию, отметил, что с начала II полугодия 2024 года из-за отмены льготной ипотеки под 8% на новостройки и нескольких повышений ставки Центробанка рынок жилищного кредитования начал сжиматься. Козлов, ссылаясь на данные РБК, отметил, что темпы выдачи льготной ипотеки несколько месяцев снижаются абсолютно во всех регионах России. В октябре 2024 года в России их было выдано в 2,77 раза меньше, чем в октябре 2023 года. Наибольшее падение зафиксировано в Якутии, а Забайкальский край замыкает десятку российских регионов по темпам снижения выдачи. При этом в большинстве регионов больше 80% выдаваемых ипотечных кредитов — это займы, выданные по льготным госпрограммам.

— У нас практически вся ипотека льготная. То есть взять ипотеку по действующим рыночным ставкам практически невозможно — переплата будет колоссальная. Непрерывно растет и срок, на который предоставляют ипотеку. Средняя продолжительность ипотеки в России давно превышает 20 лет. И этот показатель растет, приближаясь к 25 годам — говорит Козлов.

По словам Белобородова, многие использовали льготную ипотеку как инвестиционную модель покупки жилья. Спрос от этой категории покупателей был одним из драйверов роста цен на жилье.

— Изначально цель была совершенно другая, — говорит представитель ЦБ, имея в виду, что государство рассчитывало сделать жилье более доступным для широких слоев населения.

Ипотечные кредиты на рыночных условиях, по словам Белобородова, все-таки выдают, но в гораздо меньших объемах, нежели раньше. Теперь рыночную ипотеку берут только те, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий — они либо используют сбережения, либо продают нынешнюю квартиру и на разницу в суммах оформляют ипотечный кредит.

— Люди рассчитывают, что будет снижение ставки и они смогут перекредитоваться. Поэтому кредитование не прекратилось, оно просто стало расти более умеренными темпами. И это логично: в условиях высоких ставок темпы выдачи ипотеки замедляются, — говорит Алексей Белобородов.

— Это говорит о том, что в 2023-м люди активно брали ипотеку в преддверии отмены всеобщей льготной программы под 8%. Безусловно, кто-то решил отложить покупку жилья, чтобы накопить на первоначальный взнос. Но мы рассматриваем снижение темпов выдачи ипотеки как возвращение к сбалансированному состоянию и к сбалансированным темпам роста, — комментирует ситуацию Алексей Белобородов.

Кроме того, годовой прирост ипотечного портфеля с начала 2024-го сократился с 38% на 12%, а количество договоров ипотечного кредитования снизилось на 15% по сравнению с 2023-м. Также уменьшился и средний чек по договору — с 3,8 до 6,6 миллиона, а по сравнению с 1 октября 2023-го снизилась и средневзвешенная ставка по предоставленным ипотечным кредитам. Средневзвешенная ставка снизилась с 7,34% до 6,3%. В целом по России она сейчас составляет 8,94%.

Доля задолженности по ипотечным кредитам в России составляет 53%. Кроме того, в ипотечном портфеле увеличилась и доля льготной ипотеки на первичном рынке.

Кредитные организации стали внимательнее относиться к платежеспособности своих будущих клиентов, ограничивая выдачу ипотеки сильно закредитованным лицам, а также тем, кто хочет получить низкий первоначальный взнос.

Также по мере снижения ставок будет развиваться и рыночная ипотека. На некоторые ставки, к которым относятся ипотечные кредиты, чаще всего влияют инфляционные ожидания кредитора. Кредитор принимает во внимание ключевую ставку, но это не является основным фактором.

— Ни один банк не выдаст кредит дешевле, чем инфляция. Если инфляция у нас еще разгонится, то всю неопределенность банки обязательно заложат в размер ставки по кредиту. Но денежно-кредитная политика Банка России по ключевой ставке направлена на снижение инфляции, — говорит Алексей Белобородов.

Дарья Ладью, представитель ПСБ, также рассказала о реализуемых в регионе ипотечных программах. Ключевая — дальневосточная ипотека, которую могут оформить участники СВО, молодые семьи, родители до 36 лет с ребенком, учителя, врачи, переселенцы, признанные беженцами, и работники оборонно-промышленного комплекса.

Но есть один нюанс. Допустим, директор школы хочет взять такой ипотечный кредит. Для этого ему нужно быть еще и учителем, а не только представителем административной сферы — в трудовой книжке должна быть соответствующая запись.

По семейной ипотеке можно купить квартиры от застройщика. Воспользоваться ею могут родители с ребенком до 7 лет включительно, родители с двумя детьми, которым еще не исполнилось 18 лет, и родители с ребенком, которому нет 18 лет и у него установлена инвалидность.

Забайкальскому краю повезло, потому что здесь могут взять семейную ипотеку родители с двумя несовершеннолетними детьми. Всего подобных регионов по стране 35, все они, как и Забайкалье, — территории с низкими объемами жилищного строительства.

Но стоит отметить, что в Забайкалье сумма такого ипотечного кредита может превышать 6 миллионов рублей, а в Ленинградской и Московской областях — 12.

Таким образом, круглый стол показал, что в текущих условиях льготная ипотека остается одним из важнейших инструментов поддержки населения. При этом ипотечные программы с господдержкой уже приобрели адресный характер, что повышает доступность жилья для тех, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий.