Крупные застройщики могут столкнуться с финансовыми трудностями к концу года

Просьба группы «Самолет» о 50 млрд рублей из бюджета не удивила рынок. О том, что у компании серьезные проблемы, все знали и ждали чего-то подобного. Однако к концу этого года аналогичные шоки могут ждать с десяток других крупных застройщиков и покупателей их квартир. В декабре истечет срок моратория на выплату просуженных в предыдущие годы неустоек за срыв сроков сдачи домов, и уже сейчас оценка предстоящих выплат заставляет схватиться за голову — более 100 млрд рублей. Где их брать, никто не знает. Подробности — в материале «Фонтанки». «С учетом корректировки программы льготной ипотеки для исключения невыполнения обязательств перед дольщиками и инвесторами просим рассмотреть в качестве меры поддержки возможность выделения компании льготного кредита или другого стабилизационного инструмента в объеме 50 млрд рублей на срок до трех лет», — с такими словами глава «Самолета» Анна Акиньшина обратилась в письме к премьер-министру Михаилу Мишустину. Первым об этом письме 4 февраля сообщил РБК. Взамен она предложила блокпакет компании с правом обратного выкупа и привлечение стороннего финансирования еще на 10 млрд рублей. Что государство будет делать с 25% акций «Самолета», если бюджетных денег не хватит, чтобы решить его проблемы, и он обанкротится, в письме не сообщается. Участники рынка обращают внимание на то, что «Самолет» — «чемпион» отрасли по переносам сроков сдачи домов. У него таких скопилось на 1,2 млн кв. м. И если до декабря 2025 года это не было большой проблемой для застройщика, то с января за каждую не переданную вовремя квартиру ему начали «капать» огромные неустойки, платить которые попросту не с чего. «Полагаю, достаточно» Вопрос о моратории на начисление неустоек строителям был поднят президентом России Владимиром Путиным в декабре 2025 года, когда рынок готовился к очередному продлению. Застройщиков освободили от обязательств перед покупателями на волне коронавирусных мер поддержки строительной отрасли еще в 2020 году. Cудостроителей, дорожников, металлургов и угольщиков такая форма поддержки обошла стороной. Даже срыв сроков строительства соцобъектов вроде больниц или школ приводил к неустойкам и в разгар коронавируса, не то что пять лет спустя. И только почему-то покупателям квартир не полагались никакие компенсации. Довольно странную форму поддержки отрасли, которая ставила добросовестных строителей, сдающих всё в срок, в неравные условия с долгостройщиками, изначально планировалось продлить и на 2026 год. Однако Владимир Путин не разрешил. «Полагаю, достаточно. И попрошу правительство этих мораториев не продлевать», — заявил он на одном из предновогодних совещаний, подчеркнув, что ключи надо отдавать новоселам вовремя, трудности строителей не стоит решать за счет них. «В целом нужно наладить системную работу, связанную с выполнением застройщиками своих обязательств», — поставил точку президент. Как это работало Впервые мораторий на начисление неустоек был введен в разгар локдауна в апреле 2020 года. Тогда это казалось логичным: офисы строителей были закрыты, а стройматериалы резко подскочили в цене. Первоначально он действовал лишь до 1 января 2021 года. Однако власти его продлили в рамках поддержки строительной отрасли на год, а весной 2022 года — еще на полтора года. Летом 2023 года мораторий вроде бы истек, и покупатели потянулись в суды. Но в марте 2024 года вышло новое постановление правительства, устанавливающее мораторий до 31 декабря 2025 года, с особой оговоркой о возможности его продления и до конца 2026 года. Более того, в самом конце постановления была приписка, что запрет на выплаты распространяется и на договоры о покупке квартир, которые были подписаны до вступления в силу мартовского постановления. Логика моратория сводилась к тому, что при расчете неустойки запрещалось засчитывать дни, когда он действовал. То есть с апреля 2020 до лета 2023 года. А затем с марта 2024-го по 31 декабря 2025-го. Существовал небольшой промежуток примерно в 9 месяцев, когда покупатели всё же могли посчитать дни задержки. Но даже присужденные штрафы и неустойки строители не обязаны были выплачивать до конца 2025 года. Вишенкой на этом торте был особо оговоренный процент для расчета штрафа и неустойки — 7,5%. Хотя обычно он привязывается к действующей ключевой ставке. Огромные выплаты Строительному лобби удалось отстоять лишь перенос начала выплат, накопленных до сих пор, на конец 2026 года. Это закреплено поправкой к постановлению от марта 2024 года. Однако все решения судов, которые будут приняты уже после 1 января 2026 года, теперь подлежат исполнению сразу. Более того, была отменена фиксированная ставка 7,5% для расчета размера выплат. Теперь она опять привязана к ставке ЦБ, и задерживать сдачу дома стало гораздо дороже, чем раньше. В судах общей юрисдикции тысячи исков от покупателей уже удовлетворены. Примерно столько же еще рассматриваются. В них и положенная по закону неустойка, и штраф за несвоевременную их выплату, и компенсация морального вреда, и расходы на судебные издержки. Правда, суды повсеместно снижают размер требуемых выплат. Все они основаны строго на формулах, изложенных в законе «О защите прав потребителей», однако суммы получаются огромные, зачастую близкие к стоимости квартир. Так что судьи признают их «явно несоразмерными». Общей суммы просуженных таким образом и подлежащих к взысканию штрафов и неустоек в публичном поле не оглашалось. Однако представитель одного из крупнейших в России застройщиков в разговоре с «Фонтанкой» поделился: на одном из недавних совещаний в Минстрое, где присутствовало руководство лидеров рынка, была озвучена цифра в 100 млрд рублей. Примерно столько к сегодняшнему дню сорвавшие сроки строительства компании уже должны выплатить своим покупателям. А в судах всё еще остаются на рассмотрении тысячи исков, по букве закона на все новые решения суда о выплатах мораторий уже не будет распространяться. То есть они должны будут исполняться немедленно после вступления в силу судебных решений. И впереди еще весь год, так что, насколько вырастет эта сумма, предсказать невозможно. Ссылаясь на цифру уже существующей задолженности и весьма мрачные перспективы, строители и добились отсрочки выплат до конца года. Логика такая: если сейчас начать платить, это приведет к массовым банкротствам спецзастройщиков — «дочек» девелоперских компаний, на которые оформлены все разрешения на строительство и на счета которых «падают» деньги за квартиры. И в итоге вместо стимулирования более быстрой сдачи домов получится как раз наоборот: число долгостроев начнет расти в геометрической прогрессии. Да, это похоже на шантаж, но парировать чиновникам, обязанным выполнить волю президента, просто нечем. Чемпионы по задержкам К моменту судьбоносного выступления Владимира Путина уже почти решенная было проблема долгостроев в отрасли и без всяких неустоек вновь напомнила о себе. По данным сервиса «Единый ресурс застройщиков», по состоянию на 1 февраля из строящегося 121 млн кв. м жилья по всей стране задержки сроков были отмечены на 15,4 млн кв. м. При средней площади строящихся в 2025 году квартир в 48,8 кв. м нетрудно подсчитать: 315 652 покупателя квартир, так или иначе, сейчас вынуждены «кормиться завтраками» от строителей. Застройщики массово используют юридические тонкости, чтобы обезопасить себя от исков. К примеру, в отрасли широко используется термин «перенос» вместо «срыва» срока сдачи дома. Речь о том, что строители убеждают покупателей подписать допсоглашение к договору купли-продажи об изменении в нем даты исполнения обязательств. Аргументы в ход идут самые разные, вплоть до угроз банкротства, после которого получить квартиру станет гораздо труднее и уж точно дольше. Тем, кто не соглашается, предлагают, к примеру, расторгнуть договор и забрать деньги. Особенно сильно это бьет по ипотечникам, которые к моменту такого предложения уже выплатили весьма крупные проценты по своим кредитам. Такие потери строители компенсировать не предлагают. Почему не хватает денег Зачастую покупателей удивляет аргумент о нехватке денег на достройку или отделку дома. Ведь нынешняя система финансирования строек — с применением проектного финансирования и эскроу-счетов — казалось бы, полностью исключает такую возможность. Банки просто обязаны давать столько, сколько попросят строители в рамках озвученной заранее сметы. Однако, объясняют сами участники рынка, тут есть подвох. Ведь эти деньги даются не бесплатно, а под проценты, которые, с учетом нынешней ключевой ставки, весьма болезненны для экономики строительного проекта. Так что нередко строители оттягивают обращения за очередным траншем, чтобы сэкономить на процентах. Ведь ставка, по логике проектного финансирования, зависит от доли заполнения эскроу-счета, то есть от продаж. Чем больше квартир распродано, тем меньше ставка. И вот некоторые строители предпочитают немного подождать, пока побольше покупателей принесут деньги на эскроу-счет. Как раз из-за таких маневров на стройплощадках и могут возникать длительные паузы, оттягивающие сдачу домов. Есть причины Из 14 крупнейших компаний с объемом строящегося жилья более 1 млн кв. м только у четырех в строчке «с переносом сроков» значатся нули. Это петербургские «Группа ЛСР» и Setl Group, краснодарская ССК и ставропольский «ЮгСтройИнвест». У екатеринбургской «Брусники» практически статистическая погрешность: при 1,5 млн кв. м строящихся домов небольшой перенос допущен лишь на 19 тысяч кв. м (1,26%). У второго по величине игрока рынка — группы ПИК — при строящихся более чем 4 млн кв. м задержки на 8,3% объектов. Это многовато, но по сравнению с тройкой «лидеров» — практически пустяк. Среди «лидеров» по объемам жилья с перенесенным сроком ввода безусловное первенство — у крупнейшего застройщика России (по количеству возводимых квадратных метров) — ГК «Самолет». Компания прошла через чреду серьезных кризисов. Среди них и смерть основного владельца, и изъятие в пользу государства крупного проекта, и многое другое. Совокупный долг компании, согласно последней отчетности за 6 месяцев 2025 года, составляет 952 млрд рублей. Это при прошлогодней выручке в 339 млрд рублей и чистой прибыль в 8,1 млрд. В «Самолете» оставили без ответа вопросы «Фонтанки» о причинах такого антирекорда. Комментируя письмо Акиньшиной Мишустину, один из топ-менеджеров девелопера счел необходимым сообщить «Ведомостям», что «с конца 2024 г. стратегия группы направлена на сохранение стабильности, оптимизации структуры расходов, повышение ликвидности и эффективности». Два других антилидера предоставили «Фонтанке» подробные объяснения о сложившейся ситуации. Приводим их полностью. В условиях турбулентности последних лет строительная отрасль находится под значительным давлением. Цены на стройматериалы росли, уровень ключевой ставки бил рекорды, сокращались льготные ипотечные программы, которые в течение последних пяти лет были основным драйвером рынка. Кроме того, за прошедший год на рынке подрядных услуг сложился серьезный дефицит, из-за чего для некоторых работ, например малярных, отделочных и электромонтажных, стало очень сложно находить достаточный объем подрядчиков. Для поддержания устойчивости строительной отрасли, которая генерирует более 10% ВВП, и был введен мораторий на штрафы за перенос заявленных сроков сдачи объектов.Именно дефицит рабочих рук и становился в большинстве случаев причиной переноса сроков сдачи проектов в 2025 г. Важно отметить, что нехватка строителей будет актуальна и в 2026 г. С моей точки зрения, эту проблему нужно решать комплексно — повышая на государственном уровне престиж строительных профессий и привлекая молодежь в специальные учебные заведения.К сожалению, переносы сроков на строительном рынке случаются, и мы разделяем опасения дольщиков и регуляторов по этому поводу. Но тут важно четко отделять сложившиеся по объективным причинам трудности в реализации проектов от намеренных злоупотреблений. Мы видим, что и органы власти, и значительная часть дольщиков подходят к этому вопросу ответственно и понимают, что незначительный перенос сроков сдачи в текущих условиях является хоть и неприятной, но рабочей ситуацией. Сдвиг сроков на несколько месяцев точно не означает отказ застройщика от выполнения своих обязательств, при условии что девелопер вовремя уведомил об этом и дольщиков, и органы власти, находится с ними в постоянном контакте и демонстрирует желание как можно быстрее решить сложившуюся ситуацию.Также стоит обращать внимание на размер застройщика и его финансовые показатели. Например, на то, что девелопер входит в число крупнейших в России, а ведущие экспертные организации отмечают его финансовую и репутационную устойчивость. К слову, «Эксперт РА» и АКРА присвоили ГК «А101» кредитные рейтинги соответственно ruA+ и А+(RU), что отражает стабильное финансовое положение, высокий уровень корпоративного управления и наличие свободного денежного потока на фоне очень низкой долговой нагрузки. Для начала отметим, что количество объектов, имеющих перенос сроков ввода, у «Эталона» ниже, чем у застройщиков, сопоставимых по объемам строительства, и составляет около 20%.Ключевые причины переносов сроков сдачи проектов в нашем портфелеИзменение регуляторной среды и стандартов. Московский регион, где сконцентрирована основная часть наших проектов бизнес-класса, непрерывно ужесточает требования к застройке. В процессе реализации долгосрочных проектов, таких как жилой квартал Shagal, это зачастую требует пересмотра ранее согласованных решений для соответствия новым, более высоким стандартам.Технологический переход. Наш сегмент изначально ориентирован на передовые решения. Необходимость в кратчайшие сроки найти и валидировать отечественные или альтернативные аналоги ушедших с рынка материалов и инженерных систем — сложная задача, закономерно влияющая на логистику и графики.Изменения на рынке труда. Дефицит квалифицированных кадров, особенно в регионах, где строительство конкурирует с промышленностью, — общеотраслевой вызов, влияющий на темп работ.Решение о переносе — часто сознательный и ответственный выбор в пользу надежности объекта. Пример — проект Nagatino i-Land, где мы столкнулись с непредвиденными геологическими условиями и вместо форсирования провели полный комплекс исследований с привлечением экспертов, обеспечив долгосрочную устойчивость объекта.Аналогичные системные вызовы — изменение нормативов, технологическое перевооружение, кадровые вопросы — в равной степени касаются всех лидеров рынка, которые также реализуют проекты высокой сложности.Таким образом, корректировки сроков по крупнейшим объектам — это следствие работы в условиях повышенной сложности и меняющихся стандартов. Для покупателя выбор такого застройщика означает инвестицию в проект, где качество и соответствие актуальным требованиям ставятся выше формальных сроков на этапе строительства.Также отметим, что основной объем просрочек связан с крупными проектами, с реализацией точечных проектов проблем не возникает, а по отдельным ЖК мы переносим передачу квартир дольщикам на более ранние сроки.