«Спрос может снизиться на 40%». Как на рынок недвижимости повлияют изменения в семейной ипотеке

В России поменялись условия семейной ипотеки. Теперь ставка и максимальная сумма кредита зависят от количества детей и региона проживания. В этом материале 72.RU вместе с экспертами рассуждаем, как изменения скажутся на рынке недвижимости, что будет со спросом, занятостью, новыми проектами. А еще выясним, подешевеют ли квартиры?

С 1 октября в России действуют новые условия выдачи семейной ипотеки. Главные изменения — дифференциация процентной ставки по кредиту и максимальной суммы кредита для приобретения жилья. Они зависят от количества детей (хотя бы один должен быть до семи лет) и региона проживания. Как поясняли ранее в Минфине, это сделает семейную ипотеку более адресной и демографически ориентированной программой.

• Один ребенок: максимальная сумма кредита — 6 миллионов рублей, ставка — 10% годовых;

• два ребенка — до 8 миллионов рублей и 8% годовых;

• три ребенка — до 10 миллионов рублей и 6% годовых;

• четыре ребенка — до 10 миллионов рублей и 4% годовых;

• пять и более детей — до 10 миллионов рублей и 2% годовых.

В столичных регионах — Москве, Санкт-Петербурге, Москве и Московской области — условия другие:

• один ребенок — до 12 миллионов рублей и 12% годовых;

• два ребенка — до 15 миллионов рублей и 10% годовых;

• три ребенка — до 18 миллионов рублей и 8% годовых;

• четыре ребенка — до 18 миллионов рублей и 6% годовых;

• пять и более детей — до 18 миллионов рублей и 4% годовых.

Изменения в льготной ипотеке направлены на адресность ее использования, обращает внимание Дмитрий Долженко, руководитель направления по развитию потребительского кредитования и кредитных карт «Инго Банка». Он уточняет, что теперь процентная ставка будет зависеть от количества детей в семье, что приведет к увеличению ставок для семей с одним и двумя детьми. Данные изменения, по его словам, прогнозно снизят спрос в этом сегменте заемщиков, а увеличение спроса среди многодетных семей не даст соответствующего прироста.

По словам Валерии Поповой, старшего аналитика инвесткомпании «Риком-Траст», изменения в программе семейной ипотеки формируют умеренный негативный эффект на спрос в сегменте новостроек. Она добавляет, что полного обвала не предвидится, но динамика рынка замедлится.

Попова уточняет, что это напрямую отразится на инвестиционной активности: сокращение спроса делает запуск новых проектов менее привлекательным, что в среднесрочной перспективе снижает темпы строительства.

Как предполагает Кирилл Агапов, генеральный директор, управляющий партнер Umbrella Consulting Group, изменение условий семейной ипотеки с 1 октября приведет к охлаждению спроса на новостройки, но не к обвалу рынка. По его словам, после ажиотажа перед вступлением новых правил в силу продажи могут заметно снизиться. Он поясняет, что для семей с одним и двумя детьми ипотека станет существенно менее доступной, особенно в крупных городах.

Алексей Артошин, коммерческий директор компании «Главстрой Регионы», эксперт Института экономики роста им. П. А. Столыпина, заявляет, что изменение условий семейной ипотеки в первую очередь приведет к сокращению доступного бюджета покупки. Он добавляет, что часть семей с одним или двумя детьми отложит сделку, другие будут выбирать меньшую площадь или более доступные проекты.

«По нашим оценкам, сразу после изменений параметров программы спрос может снизиться на 35–40%. В течение ближайших шести месяцев рынок будет постепенно адаптироваться к новым условиям, и к первому кварталу снижение может сократиться примерно до 15%», — уточняет эксперт.

Тенденция к номинальному снижению цен на первичном рынке выглядит нереалистичной: этому противодействует комплекс факторов.

«Рост стоимости стройматериалов напрямую увеличивает себестоимость строительства. Параллельно сокращение числа новых проектов формирует дефицит предложения, что поддерживает ценовой уровень. Кроме того, любые попытки корректировки цен ограничены необходимостью согласования с банками‑кредиторами, а также риском социальной напряженности среди дольщиков, заключивших ДДУ. В этих условиях застройщики будут смещать фокус на скрытые формы скидок, не меняя заявленные цены», — объясняет Валерия Попова.

По мнению Кирилла Агапова, застройщики будут конкурировать не столько снижением прайс-листов, сколько скидками на отдельные квартиры, рассрочками и субсидированными ставками. По его мнению, реальное снижение стоимости возможно прежде всего в проектах со слабым спросом и высокой долговой нагрузкой.

Дмитрий Долженко поясняет, что на фоне дорогой стоимости строительства и высокой инфляции застройщикам будет невыгодно снижать цены на квартиры. По его предположению, стоит ожидать временного приостановления старта новых проектов и предложения альтернативных финансовых инструментов для покупки, например собственных рассрочек или траншевых ипотечных программ.

Агапов говорит, что спрос сместится в сторону меньших площадей, пригородов, рассрочек, готового жилья и частных домов.

«Покупать будут прежде всего семьи с тремя и более детьми, клиенты с большим первоначальным взносом и те, кому жилье необходимо независимо от стоимости кредита», — добавляет генеральный директор, управляющий партнер Umbrella Consulting Group.

По словам Поповой, перераспределение спроса будет происходить по трем основным каналам.

«Ключевым драйвером станет сегмент ИЖС: сохранение льготной ставки 6% без дополнительных ограничений делает его наиболее привлекательным для части покупателей. Дополнительными направлениями оттока спроса выступят вторичный рынок и сегмент рыночной ипотеки», — перечисляет она.

Как замечает Валерия Попова из «Риком-Траста», механизм эскроу-счетов существенно минимизирует риск недостроев. Однако, добавляет она, не устраняет фактор временных задержек: сроки сдачи объектов остаются уязвимыми к изменениям рыночной конъюнктуры.

Кирилл Агапов добавляет, что девелоперы будут осторожнее запускать новые очереди и проекты.

«Уже начатые объекты в основном продолжат строить, однако у финансово слабых компаний возрастут риски задержек. Эскроу-счета снижают вероятность появления новых обманутых дольщиков, но не исключают проблем с темпами и сроками реализации проектов», — объясняет он.

Алексей Артошин из «Главстрой Регионов» поясняет, что девелоперские компании продолжат корректировать объемы вывода новых проектов с учетом фактического спроса.

«Поэтому темпы строительства могут замедлиться, прежде всего в сегментах, где доля покупателей с семейной ипотекой наиболее высока», — уточняет эксперт.

Попова обращает внимание, что строительная отрасль сталкивается с относительным кадровым дефицитом. По ее словам, реформа лишь усилит действующие тренды, не вызывая внезапного обвала занятости. Далее она приводит динамику рынка труда под влиянием ипотечных изменений.

• Сохранение ставки 6% для ИЖС формирует стимул к перераспределению рабочей силы: бригады смещаются в частное домостроение;

• с одной стороны, падение темпов запуска новых проектов закономерно ведет к сокращению потребности в строительных кадрах; из-за длительности производственного цикла эффект будет заметен не сразу;

• с другой стороны, в секторе девелопмента идет реструктуризация: приостановка проектов, консолидация рынка через слияния и поглощения, что приводит к высвобождению специалистов — часть из них найдет занятость у других работодателей.

На рынке труда эффект проявится постепенно, предупреждает Агапов.

«Сначала сократится число новых вакансий и объем подрядов, а затем может замедлиться найм в строительстве, производстве материалов, недвижимости и ипотечном брокеридже. Массовых увольнений сразу после 1 октября я бы не ожидал, но отрасль в целом станет заметно осторожнее», — добавляет он.

Напомним, ранее мы рассказывали вам о том, как с 1 октября увеличатся размеры ежемесячных платежей по новым условиям самой популярной льготной ипотеки. Для большинства семей с одним ребенком и двумя детьми они станут уже неподъемными.