Внуки продали квартиру деда, мать оспорила. Как быть покупателю?

Надежда приобрела квартиру у собственников, которые ранее получили ее в дар от своего родственника. На момент продажи в квартире был прописан и сам даритель – дедушка братьев. Через две недели после получения свидетельства о государственной регистрации перехода права собственности новоиспеченная хозяйка квартиры получила уведомление о том, что на недвижимость судом наложен арест. Впоследствии оказалось, что мать продавцов в интересах дарителя обратилась в суд с иском о расторжении договора дарения, ссылаясь на то, что односторонняя сделка была совершена недееспособным лицом. Как же теперь Надежде не остаться без жилья, ведь всю сумму она уже перечислила продавцам? Алексей Мотылев, директор ООО Юридическая компания «Бизнес консалтинг» : «Очевидно, что в данном случае женщина является добросовестным приобретателем квартиры. Аналогичные ситуации уже возникали в судебной практике не раз, и все высшие судебные инстанции уже давно сформировали свою позицию. В случае, если первоначальный договор дарения доли квартиры будет признан недействительным, тогда указанная доля может быть возвращена лицу, которое считает себя законным собственником этой доли (дедушке) только в случае, если: доля выбыла из владения дедушки помимо его воли;доля приобретена женщиной безвозмездно (подарена). При этом, как указано в Постановлении Пленума Верховного суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу. Иначе говоря, не имеет значения, что сделка по дарению доли квартиры от дедушки другому лицу может быть признана недействительной. Все равно сделка по продаже этой доли нашей женщине является законной и расторжению не подлежит, и квартира должна остаться за ней. Конституционный суд РФ в постановлении от 21.04.2003 №6-П указал, что иное истолкование положений п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ означало бы, что собственник может прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, то есть требовать возврата полученного в натуре не только по одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и по последующим (второй, третьей, четвертой и так далее) сделкам, когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции РФ установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя. Таким образом, судебная практика однозначно толкует ситуацию в пользу женщины. Однако, к сожалению, наша судебная система такова, что реально спор решится на усмотрение судьи. Суды на местах могут принимать самые разнообразные решения, а жалоба до Верховного суда, в силу сложившейся практики, останется без ответа. Поэтому в данном случае нужно бросать все силы на борьбу в первой инстанции и отстаивать свою правоту. Шансы на сохранение квартиры достаточно большие, и, надеюсь, рассматривать дело будут адекватные судьи». Виктор Глушаков, адвокат, руководитель практики частных клиентов адвокатского бюро «Ковалев, Рязанцев и партнеры» : «Подобные ситуации зачастую возникают из-за того, что при приобретении квартиры новоиспеченные собственники забывают проверить юридическую судьбу объекта недвижимости. Речь идет о том, кто был собственником квартиры, у кого она приобреталась продавцом, как часто квартира продавалась, и имеются ли в отношении недвижимости какие-либо обременения или правопритязания. К сожалению, не всегда проверка, которую осуществляют банки или иные организации, оказывается качественной. В том числе и потому, что сделка, формально соответствующая закону, может не вызывать каких-то определенных опасений ни у покупателя, ни у проверяющих. Применительно к конкретной ситуации признание в судебном порядке лица недееспособным является одной из самых популярных причин оспаривания подобных сделок. Результат оспаривания дарственной будет напрямую зависеть от того, какие доказательства мать продавца сможет предоставить в суде. Шансы на успех в подобных ситуациях невелики, но все же имеются. Основным доказательством будут выступать выводы, сделанные экспертом – психиатром. В качестве основания для оспаривания сделки может быть также указано на обман или введение дарителя в заблуждение, однако это доказывается куда более сложнее, чем недееспособность кого-либо из участников сделки. Что касается дальнейших действий нового собственника квартиры, то женщине необходимо доказывать факт собственной добросовестности в судебном порядке (о том, что она не знала и не могла знать о наличии подобной ситуации), и вероятнее всего, делать это в отдельном судебном процессе, который будет касаться оспаривания непосредственно договора купли-продажи. Также она вправе защищать свои интересы в споре о признании недействительной сделки по договору дарения, которая оспаривается матерью продавцов. Речь идет об участии в судебном заседании, участии в доказывании или опровержении факта недееспособности дедушки, который подарил доли в квартире внукам. В случае, если суд встанет на сторону истца и договор дарения будет признан недействительным, то появляются основания для оспаривания договора купли-продажи квартиры, результатом которого может стать двусторонняя реституция (возврат всего полученного по сделке). В этом случае каждая из сторон недействительной сделки обязана возвратить другой все полученное по договору, то есть, покупателю – деньги, продавцу – квартиру. Покупатель, которая пострадала от неудавшейся сделки, может попытаться взыскать убытки, которые она понесла в результате несостоявшейся сделки. Однако наличие этих убытков необходимо будет доказать. По логике закона, права покупательницы квартиры не должны пострадать – она вернёт квартиру, а продавцы обязаны будут возвратить деньги. Но здесь кроется основная проблема такого спора – возможность реального взыскания денежных средств с продавцов квартиры. Такое взыскание может продлиться многие месяцы, а то и годы. Для того чтобы предупредить подобные ситуации, внимательно изучайте правовую судьбу приобретаемого объекта недвижимости. Действительно ли продавец обладает правом собственности на реализуемый объект недвижимости? Отсутствуют ли обременения и пороки в сделке, по которой продавец приобретал недвижимость? Запросите договор, на основании которого была приобретена квартира. Если приобретаемая квартира продавалась или дарилась несколько раз в течение короткого срока, то откажитесь от покупки такой квартиры». Наталья Коркина, руководитель Юридического центра «Компаньон»: « На сегодняшний день судебные иски по расторжению договора дарения или признанию его недействительным довольно распространены. Судебную практику по оспариванию договора дарения можно условно разделить на две группы: расторжение договора дарения и признание договора дарения недействительным. Общие нормы для признания сделок недействительными (статьи 167–179 ГК РФ) применимы и для договора дарения. Достаточно часто основанием для признания недействительным договора дарения является совершение сделки под влиянием заблуждения, а также совершение сделки лицом хотя и дееспособным, но находившимся в момент совершения в таком состоянии, когда оно не могло понимать значение своих действий или руководить ими. При этом если на момент совершения сделки гражданин не был признан недееспособным, а также не был впоследствии признан недееспособным, а истец утверждает, что даритель является пожилым человеком и на протяжении долгого времени страдает гипертонической болезнью, а также что на момент дарения дедушка попал под давление своих внуков и их отца, то такая сделка может признана недействительой только по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) (п. 1 ст. 166 ГК РФ). В настоящее время судом назначена судебно-психиатрическая экспертиза, которая и поможет установить факт – дееспособности дедушки – и ответить на вопрос, мог ли на момент совершения сделки даритель понимать значение своих действий и руководить ими, имелись какие-либо отклонения или психические заболевания, препятствующие этому. В связи с тем, что указанная сделка оспаривается в суде, то одаряемый как сторона судебного процесса должен доказать, что нарушений норм действующего законодательства при совершении дарения не допускалось, собственник имел намерение подарить указанные доли, отсутствовали обстоятельства совершить дарения на невыгодных для дарителях условиях. Важно доказать указанные факты, в том числе привлекать свидетелей, приобщать документы, подтверждающие дееспособность гражданина на момент совершения сделки и так далее. Вы как заинтересованное лицо также вправе принимать участие в судебных заседаниях как самостоятельно, так и с участием представителя или защитника. Важно все же наложить арест на расчетный счет второго продавца, на который поступили денежные средства от продажи квартиры, для того чтобы данными средствами не распорядились до момента разрешения спора о дарении доли (если денежные средства еще не сняты), так как судьба сделки зависит от того, каким образом разрешится судебный спор». Оказались в запутанной ситуации и нуждаетесь в консультации грамотного юриста? Присылайте свои истории (bis@info74.ru), самые интересные случаи мы разберем на сайте!