5 вопросов к нововведениям в долевом строительстве

Руководитель «Строительной компании Энергожилстрой» делится с «Чита.Ру» соображениями о нововведениях в законе о долевом строительстве. Пока требования к отрасли ужесточаются так, что она, скорее всего, исчезнет.

Второе Всероссийское совещание «Новеллы законодательства о долевом строительстве» прошло 27 июля в Подмосковье. В мероприятии участвовали глава Минстроя Владимир Якушев, замминистра Никита Стасишин, губернатор Московской области Андрей Воробьёв, представители АО «Дом.РФ», застройщики и представители российских банков, имеющих право на открытие счетов для расчётов по договору участия в долевом строительстве. Забайкальский край в целом и строительный холдинг «Энергожилстрой», в частности, на совещании довелось представлять мне. А тема была принципиально важной для строительной отрасли всей страны — обсуждались поправки к федеральному закону №214.

В преамбуле совещания особый акцент делался на том, что изменённый закон должен модернизировать и усилить контроль за долевым строительством. Само совещание длилось с 11 до 18 часов, проходило в форме вопрос-ответ, и за примерно 6 часов было задано не более 150 самых разных вопросов. Хотя, если бы все желающие задали по одному вопросу, оно длилось бы не один день. При этом часть вопросов касалась старой версии закона и показала, что, если бы ту самую, старую версию дисциплинированно соблюдали застройщики и контролировали соответствующие органы, обманутых дольщиков в стране не было. Но они есть, закон меняется, и появляется ещё больше вопросов, предстоит ещё большая работа, как для законодателей так и для застройщиков.

Некоторые из вопросов, возникающие у меня и моей компании, я хочу сформулировать здесь. Но прежде хочу посоветовать вам ознакомиться с результатами исследований Центрального экономико-математического института РАН, который просчитал последствия поправок к закону «О долевом строительстве» и обобщил их в марте в статье «Уничтожение стоимости как прогнозируемое следствие неудачных институциональных преобразований». Уже тогда было понятно, что нововведения, или как их сейчас романтично называют «новеллы», до добра не доведут.

Результаты моделирования изменений законодательной базы, проведённого учёными на примере крупной среднестатистической строительной компании, показали, что нововведения окажут негативное влияние на финансовое состояние отрасли. Хуже всего застройщикам придётся в 2019–2021 годах, когда их финансовый результат будет близок к нулю или вовсе «уйдёт в минус». Из 32 крупнейших застройщиков (с выручкой от 4,5 млрд до 24,5 млрд руб. на 2016 год), 12 станут банкротами.

Ещё сильнее пострадают средние по размеру застройщики. Из работающих сегодня 2 461 компаний работать в условиях нового закона № 214-ФЗ смогут только 132 или 5,3%. Остальные либо перейдут на «серые» схемы привлечения средств, либо станут банкротами [...]

Изменения приведут к удорожанию себестоимости строительства на 30%, росту цен на жилье на 20–30% и падению объёмов ввода. От этого пострадает не только строительная отрасль, но и отрасли, смежные с ней. Упадёт потребление строительных материалов, услуг по строительству и т. д. В целом мультипликативный эффект даст сокращение ВВП примерно на 1,5%.

В правительстве РФ сегодня понимают последствия нововведений и пытаются создать разные формы поддержки, программы — вернуться к программе аварийного жилья, компенсировать застройщику через муниципалитеты развитие инфраструктуры, строительство социальных объектов, чтобы продолжать задействовать всю отрасль, технику, стройматериалы, людей. Чтобы не уронить набранные страной обороты строительства жилья.

Но остаются чисто технические вопросы.

По новому закону, застройщик, имеющий, например, шесть разрешений на строительство, должен открыть шесть спецсчетов в уполномоченных банках. Перечень 50 уполномоченных банков должен был быть опубликован 1 августа этого года. По факту, на совещании представили 17 банков, только три из которых зарегистрированы в системе. Ещё пять банков находятся в состоянии регистрации в системе. Остальные девять только проходят процедуру согласования. Когда количество согласованных государством банков будет хотя бы по закону соответствовать потребностям отрасли?

Об актуальность вопроса говорит следующий факт: уже 1 сентября мы должны открыть счёт в уполномоченном, прошедшим все проверки банке. Очевидно, что закон принят, а механизм отстаёт.

Каждый банк имеет свой стандарт, который заключается и в перечне документов, необходимых для оформления кредита на инвестиционный проект. В разных банках количество документов колеблется от нескольких десятков до нескольких сотен, хотя всё это можно унифицировать.

Давайте посмотрим на сроки рассмотрения этих документов. Казалось бы, такой пакет документов можно рассмотреть в течение месяца. Однако на деле рассмотрение идёт до полугода. А за полгода много воды утечёт. Но ещё хуже, что некоторым застройщикам после подачи заявки банки отказывают без объяснения причин. У компании есть потенциал: люди, техника, инженеры, опыт, проекты, земельные участки. А им просто отказывают. То есть, отлучают от денег физических лиц — по новому закону, и от кредитов в банке — по негласным законам банковской системы. Как будет развиваться отрасль, если крест на строительной компании может поставить банковский клерк?

Допустим, застройщик возводит дом стоимостью 300 миллионов. По новым правилам, 10 процентов, то есть, 30 миллионов, у него должно лежать на счету на протяжении всего строительства.

Обычный покупатель хочет купить в строящемся доме квартиру, но полной суммы у него нет, поэтому он идёт в банк и берёт ипотеку. Вроде бы всё хорошо, но по обновлённому закону банк не даёт покупателю деньги. Он кладёт их на эскроу-счёт, которым на протяжении строительства не пользуются ни застройщик, ни покупатель. И вроде бы даже банк на них не может зарабатывать, хотя история не помнит случая, при котором банк не зарабатывал бы на хранящихся у него средствах.

Застройщик, в свою очередь, не может пользоваться привлечёнными деньгами дольщиков и должен строить новый дом в кредит. Под проценты, конечно. Только после того, как покупателю передадут квартиру, застройщик может получить те самые ипотечные средства покупателя с эскроу-счёта. Даже не получить, а оставить их в банке — потому что большой вопрос, останется ли что-то у строительной компании после уплаты кредита и всех процентов всё тому же банку.

Застройщик лишается элементарной возможности к развитию. Безотносительно к связи с банком, новый закон требует от строителей, чтобы определённая сумма у него была на зарплату, другая строго фиксированная, несгораемая сумма лежала на счету и так далее — вся хозяйственная деятельность загоняется в рамки, независимо от специфики конкретного региона и конкретной компании.

Не учитывается, что основные средства имеют свойство изнашиваться. Машина ломается, дом стареет, бетонный завод должен модернизироваться. Как, за счёт чего и в каких объёмах можно будет совершенствоваться в столь узких рамках?

Новый закон предполагает правило «один дом — один застройщик». При этом у застройщика должен быть опыт не менее 3 лет и не менее 10 тысяч введённых квадратных метров жилья за спиной.

Правовая оценка поправок (218-ФЗ) дана в заключении д.ю.н. Л.А. Лукьяновой. В результате проведённого анализа данный нормативный правовой акт признан столь несовершенным, что его необходимо отозвать, иначе после его вступления в силу многие его положения могут быть признаны не соответствующими Конституции РФ и нарушающими Европейскую Конвенцию «О защите прав человека и основных свобод». В частности, в законе предусмотрено существенное ограничение свободы экономической деятельности и предпринимательства (один дом – один застройщик), установлен лимит расходов застройщиков на определённые цели, ограничено их право на займы и кредиты, на свободу выбора собственников через фактический запрет на небанковское финансирование (уполномоченные банки) и на использование прибыли (требование о неснижаемом остатке на счёте).

Будет ли новый закон меняться, чтобы соответствовать действующий Конституции?

Итак, с 1 сентября мы будем вынуждены соответствовать новым нормам, открыть спецсчёт, менять логистику поставки стройматериалов, всего хозяйственного уклада. Но вопросов остаётся очень много. Тем более у нас, в Забайкалье, где строительный сезон заканчивается уже в ноябре.

Всё это было бы бессмысленно писать для людей, не связанных напрямую со строительством. Но возникает ещё один большой, принципиальный вопрос: как ко всему этому относиться покупателям, простым людям?

Пока — спокойно. В Чите сейчас, к счастью, обмануться сложнее, чем в крупных городах. Главное, выбрать застройщика с хорошей репутацией, видеть не только прошлые, но и текущие стройки выбранной компании. Конечно, помнить о бесплатном сыре, который бывает только в мышеловке — неправдоподобно низкие цены на жильё ведут к большим рискам. Ведь в Чите сегодня осталось не так много застройщиков, которые прошли через все испытания и продолжают строить.