Цены снизятся — выбора не будет: что ждут от рынка недвижимости после 1-го месяца кризиса

Когда речь заходит о кризисе, обычно прогнозируют последующее снижение стоимости жилья. По крайней мере, именно так происходило раньше: например, в 2015 году стоимость жилья рухнула, по оценкам аналитиков, примерно на треть. Но предпосылки у предыдущих кризисов были совсем другими, и экономические условия в стране тоже были другими. Поэтому мы спросили у опытных экспертов, что они наблюдают на рынке сегодня, чего ждут от него завтра и когда всё же недвижимость станет более доступной.

— Когда никто не знает, что будет завтра, давать какие-то прогнозы — преступление. Накал эмоций велик, внутри этого шторма на рынке недвижимости всё видится гипертрофированно. Большая часть людей, конечно, впала в оцепенение. Ничего не делают, отказываются от сделок даже на финише — примерно 5% сделок разваливается.

С другой стороны, общее количество сделок увеличилось. Те, кто реализует полученные кредитные решения, сейчас торопятся сделки завершить. Среди них не больше 5% — это ситуации, когда «покупаю что угодно, лишь бы купить». В этом плане сейчас давать прогнозы о том, вырастут цены или упадут, что будет с ипотечной ставкой, какая недвижимость будет или не будет субсидироваться государством, очень вредно: это подливает масла в огонь.

Факторы снижения цены понятны. Деньги стали дороже, люди боятся брать подорожавшую ипотеку, потому что не уверены в том, смогут ли её оплачивать, будут ли завтра доходы — это естественный страх. Покупателей будет мало.

С другой стороны, очевидно, что в таких случаях инфляция разгоняется. В России это уже двузначные цифры, все это признают. Застройщики, понятно, новые проекты начинать не будут, не понимая, что происходит.

Сила факторов, их суммарный баланс абсолютно не ясен. Надо с большой осторожностью ко всему относиться.

— Снижение потребительского спроса — а ставки на вторичку стали заградительными — будет вести стоимость квадратного метра на вторичке вниз. Продавцов будет много. Люди набрали квартир в кредиты, а жизнь дорожает: зарплаты, которой вчера ещё хватало и на жизнь, и на ипотеку, завтра не будет хватать. А покупателей будет мало, потому что по ставкам 23–25% никто брать кредиты не будет.

В марте ещё были люди с кредитными решениями по старым ставкам. Продавцы говорили, что не будут продавать, и снимали квартиры с продажи, потому что боялись остаться с «фантиками» — они не знали, что будет с рублём. Поэтому купить было сложно. Покупатели предлагали больше, цена резко выросла. Некоторые продавцы соглашались, но это те, которые точно знали, куда они вложат деньги.

Ещё есть люди, которые продали квартиру, получили наличку, а купить пока не успели. Они будут поднимать цены тем продавцам, которые боятся продавать, потому что они и сами боятся с «фантиками» остаться. Рост цен, который мы сейчас наблюдаем, — это просто на истерике. Но он закончится, когда эти люди пристроят свои деньги — по 25% покупатели брать кредиты не будут. Я думаю, это произойдёт уже в середине мая, к концу мая такие люди закончатся. А дальше пойдёт стагнация, количество сделок будет меньше.

Стагнацию мы точно увидим, возможно, увидим лёгкое снижение, тем более что скоро период отпусков — ни один кризис ещё не остановил отпускника, а я пережил много кризисов. После стагнации, по идее, должно быть снижение стоимости квадратного метра. Вопрос в том, какова будет инфляция. Если до 20%, то где-то будет снижение. Но если перевалит 20% и превратится в гиперинфляцию, то булка хлеба будет стоить миллион, а квартира — миллиард. При этом относительно денег квартира будет дешеветь, а относительно инфляции — дорожать.

Когда-то у нас было такое понятие как у. е. — условные единицы. Мы общались с коллегами из других городов и затронули как раз этот момент. Москвичи и питерцы сказали, что уже в предварительных договорах прописывают, что стоимость квартиры определяется сторонами на момент сделки в рамках валютного коридора по такому-то курсу. Они уже начинают привязываться к у. е. И в этом плане нельзя однозначно сказать, что недвижимость будет падать.

Ещё один фактор, который сработает, — господдержка новостроек, хотя и не по 7%, и новостройки будут расти в цене: в них будет сконцентрирован спрос. Вторая причина — рост себестоимости. Поэтому снижение цен здесь будет скрытым — за счёт субсидированных ставок, «подарочных» квадратных метров, парковок и кладовок. Борьба за покупателя будет жёсткой.

Но может случиться так, что после стагнации и лёгкого снижения мы опять увидим рост на вторичке, который потянут за собой новостройки. И такого падения на 35%, как в 2015 году, может не случиться.

— Март разделился на две части: в первой половине никто ничего не понимал, во второй люди начали возвращаться к реальности, к тому, что жизнь продолжается.

В первой половине марта был спонтанный рост стоимости на вторичном рынке, причём ничем не обусловленный. После заявления банков о росте ипотечных ставок, но сохранения госпрограмм, цены не обрушились. Во второй половине марта продавцы, которые хотели продать, а не попродавать, остались, но скорректировали цены относительно своих потребностей. И цены стабилизировались.

Сегодня рубль укрепляется, но я боюсь, что это не повлияет на уже установленные цены — из принципиальных соображений. У нас, как говорится, ни шагу назад. Понижение цены — это всегда крайний случай, когда что-то тебя заставляет это сделать.

На рынке новостроек много факторов работает. Первый — это очень дорогие кредиты для застройщиков. Поднялась стоимость проектного финансирования — и рынок поднялся. На мой взгляд, на стройке точно цены в ближайшее время не упадут. Что касается вторички, то цены будут разные на аналогичные квартиры и отличаться будут до 20–30%, потому что есть тот, кто мечтает получить сверхприбыль, а есть тот, кто понимает рынок и свои потребности. Такие и будут совершать сделки.

К концу года объём предложения явно уменьшится. И агентов по недвижимости явно станет меньше. Сейчас первый этап стабилизации прошёл — моральное привыкание к ситуации, это тоже важно. Дальше идёт уже формирование рынка не только на потребностях продавца, но и на возможностях покупателя — это то, что влияет на снижение стоимости. Пока предпосылок к тому, что всё упадёт, точно нет.

— Источником улучшения экономики девелоперских процессов, я считаю, может быть и будет, наверное, стоимость земли. За последние три недели я лично получил несколько предложений лучше, чем полтора месяца назад, как минимум в два раза. Сегодня это ключевой момент, чтобы стартовать с новыми проектами.

Все изменения произойдут в течение 3–6 месяцев. Есть ощущение, что проекты экономкласса на окраинах, за плечами у которых стоят заводы ЖБИ, могут дрогнуть. Число покупателей уменьшится, и чтобы хотя бы удержать объёмы выручки, им придётся соревноваться друг с другом понижением цены. При любой другой технологии есть возможность притормаживать скорость производства работ, маневрировать. Крупнопанельное домостроение при полной загрузке показывает хорошие экономические показатели, а при частичной загрузке становится нерентабельным.

Комфорткласс, скорее всего, сбалансируется и останется на месте, а премиальный сегмент теоретически может по цене приподняться. Там применяются дорогие материалы, например, алюминиевые витражи, а алюминий сейчас стал дороже в два раза. Я с ужасом обнаружил, что он три с лишним тысячи долларов за тонну стоит на Лондонской бирже металлов.

— Первые 3–5 месяцев цены будут расти: некий избыточный спрос есть. А что будет потом? Есть несколько обстоятельств, которые говорят, что цены не должны падать. Во-первых, у застройщиков, которые работают с проектным финансированием, в контрактах прописано, что цены снижать нельзя. Во-вторых, у них растёт себестоимость — инфляция на стройматериалы есть.

С другой стороны, спрос упадёт катастрофически. У многих застройщиков просто не будет выбора [они будут вынуждены снижать цены]. И эти 3–5 месяцев они будут собирать информацию и решать, что делать. Лично я думаю, что в течение этого периода, наверное, случится снижение цен у некоторых застройщиков. Но это снижение будет, как обычно, неявным: скидки, распродажи, квадратные метры в подарок.

Но уже через полгода мы увидим, что средняя цена — я подчёркиваю — средняя цена снизилась. Это будет происходить ещё и потому, что на рынок будут выходить новые объекты, в которых цены будут ниже, — выбора не будет, их же надо продавать. Наверное, это будет ухудшать качество ряда объектов.

При этом рост цен на материалы в строительстве катастрофический, и это будет застройщиков снизу подбивать повышать цены. Они, может, и повысят, но реальные доходы населения падают, так что застройщикам я не завидую. С другой стороны, они хорошо жили в последние годы.

Я думаю, что падение будет несколько процентов в этом году, как минимум до 10%. И мы абсолютно точно увидим падение прибыли застройщиков. Если народу нельзя брать ипотеку, поскольку у неё теперь заградительная стоимость, то покупать смогут только те, у кого есть живые деньги или какая-то квартира, которую они могут продать, покупая новую. Денег при этом у людей становится меньше, потому что цены растут. И мы увидим катастрофический обвал спроса. А он не бывает не сопряжённым с падением цен.