Где были казармы, там будут дома. Как земли военведа в Чите пошли в гражданский оборот и при чем тут ДОМ.РФ?

Тот факт, что у Министерства обороны РФ в собственности много земли на территории Читы и края, — не военная тайна, вот только немало участков со временем перестали хоть как-нибудь использоваться, превратившись в огороженные пустыри с руинами. Давно уже говорили о том, что неплохо было бы хоть часть этого наследия ввести в оборот и начать застраивать гражданскими объектами. И вот только к 2022 году окончательно договорились и придумали, как это сделать. Федеральный финансовый институт развития в жилищной сфере «ДОМ.РФ» предложил свой механизм, и всё завертелось. Как результат, первые два участка в краевой столице уже переданы застройщику.

— Тут без преувеличения можно сказать, что именно ДОМ.РФ в Забайкалье вдохнул жизнь в тему вовлечения земель военведа под комплексную жилую застройку. Они в партнерстве с Корпорацией развития Забайкальского края взаимодействуют напрямую с Минобороны РФ. Уже окончательно решен вопрос по двум участкам в Чите: на улицах Нерчинско-Заводской и Бабушкина — они переданы в аренду строительной компании. Плюс на завершающей стадии вопрос по участку в 16 гектаров в поселке Антипиха. Всего в работе около 10 участков, нами по большинству из них проведена инвентаризация, выполнена обзорная аэрофотосъемка, а данные переданы в ДОМ.РФ, — объясняет генеральный директор корпорации развития края Антон Тутов.

Почему тему с мертвой точки сдвинуло именно АО «ДОМ.РФ»? Ответ прост — потому что может. Если всерьез, то это крупная федеральная структура, на 100% принадлежащая Росимуществу. Создавалась в 1997 году (под другим названием) для содействия проведению государственной жилищной политики, а в наши дни является оператором ряда государственных программ поддержки, запущенных по поручению президента. В числе прочего там и льготная ипотека на новостройки под 6,5%, и «Дальневосточная ипотека», что уже несколько лет доступна забайкальцам, и госпрограмма поддержки семей с детьми. Под всё это, понятное дело, нужно много нового жилья. И с этим как раз возникают проблемы. В Чите, например, темпы ввода новостроек последние годы оставляли желать лучшего, а участков именно под комплексную застройку — не так, чтобы одну «свечку» воткнуть, а так, чтобы жилой комплекс с детсадом и школой, — в городской черте практически не осталось.

В такой ситуации пустующие земли военведа выглядят лакомым кусочком. Вот ДОМ.РФ и начал продавливать этот вопрос в Забайкалье ориентировочно в 2020–21 годах. Тут важно понимать, что участки Минобороны передает именно Российской Федерации в лице АО «ДОМ.РФ» под комплексное развитие территорий (КРТ), а не в собственность Читы или края. Затем финансовый институт, как оператор этого процесса, на своем сайте объявляет о проведении открытого аукциона. Как раз первыми на такие торги и были выставлены два участка: сначала маленький (чуть более гектара) на Бабушкина, 42б, затем большой (более 10 гектаров) с адресом Нерчинско-Заводская, 6.

— Это вообще первая такая история не только для нас, как застройщиков, но и для региона. Мы занимаемся строительством с 2010 года, возводим новые микрорайоны на КСК и уже в следующем году заканчиваем освоение участка в 3-м микрорайоне. Это и побудило нас искать новые участки. Следили за публикуемыми аукционами на сайте ДОМ.РФ. Смотрели земли, оценили возможность, сколько примерно можно построить на них жилья, и вышли на аукцион, — рассказывает заместитель генерального директора ООО СЗ «Мир» Елена Дудкина.

По открытым данным с сайта ДОМ.РФ, где опубликована аукционная документация, право на заключение договора аренды участка площадью 10,9 гектара на улице Нерчинско-Заводской оценили в 50 миллионов рублей — начальная цена. На торги, помимо ООО «Ракета» (входит в группу компаний «Мир»), вышли специализированные застройщики «Энергожилстрой» и «Радченко». Последняя компания быстро вышла из борьбы за лот, но первые две состязались серьезно. В итоге за 131,2 миллиона рублей аукцион выиграла «Ракета». Это разовое денежное вознаграждение для Министерства обороны за право взять в аренду их бывший участок (плюс в эту сумму заложен и процент ДОМ.РФ — своего рода комиссия). Кроме того, победитель торгов должен будет ежегодно платить аренду за участок до тех пор, пока не освоит его. А это еще 50 миллионов рублей в год — около 460 рублей за квадратный метр земли (по мере ввода жилых домов в эксплуатацию размер арендной платы уменьшается соразмерно занятой ими площади земельного участка).

Договор рассчитан на 8 лет. Большую часть от платежа будет получать военное ведомство — 80%, остальное — ДОМ.РФ (застройщик переводит платежи двум получателям).

Второй участок площадью в 1 гектар на улице Бабушкина отдавали в аренду со стартовой ценой в 5,4 миллиона рублей. И здесь торги были еще более жаркими — среди четырех претендентов. К «Миру», «Энергожилстрою» и «Радченко» добавилось ООО «Экспонента». В итоге победу снова одержала первая компания, правда, в ходе аукциона цена лота выросла до 31,2 миллиона рублей, то есть практически в шесть раз. Помимо этого, ежегодный платеж за аренду, рассчитанную на 5 лет, составит 5,4 миллиона рублей (около 527 рублей за квадратный метр).

Получается, из-за большого интереса застройщиков к двум этим участкам, в первую очередь, конечно, выиграло Минобороны, получившее деньги с земель, на которые давно никто и не рассчитывал. Выгодна эта история и АО «ДОМ.РФ», получающему часть вырученных с аукциона и аренды средств. А что застройщику, которому, помимо всего прочего, еще вносить изменения в Генплан и Правила зонирования и землепользования Читы?

— Что касается участка на Нерчинско-Заводской, то это для нас достаточно сложный проект, потому что 50 миллионов за аренду — немалые деньги. Получается, чем быстрее мы проектную документацию закончим и приступим к строительству, тем, соответственно, будет выше эффективность этого проекта для нас. Мы развиваем строительное направление, в том числе чтобы поддерживать и производство строительных материалов. У нас создано свыше 200 рабочих мест, за нами большой трудовой коллектив. А какую прибыль с этих участков мы получим, пока сложно посчитать. Но пути назад нет, будем работать, — добавляет Елена Дудкина.

По ее словам, сейчас по каждому из участков силами «Читагражданпроекта» ведется разработка проекта планировки и межевания. Создание подобного документа поможет определить, сколько жилья можно построить на этой земле, но на маленьком участке точно будет не больше двух высотных домов: «Проектная группа разрабатывает документ около года, потом он утверждается, согласовывается с ДОМ.РФ, проходят публичные слушания, потом утверждается главой Читы, а потом уже мы сможем заняться непосредственно проектированием, межеванием, затем строительством».

Тут остается добавить, что после ввода жилья в эксплуатацию на этих участках и продажи квартир/помещений — земельные участки перейдут в общедолевую собственность.

После того, как стало известно о планируемом освоении земель Минобороны в городской черте, корреспондент «Чита.Ру» Егор Захаров и фотограф Олег Фёдоров побывали на пустующей уже десяток лет территории воинской части между 1-й городской и дорожной больницами на улице Нерчинско-Заводской. Напомню, в части дислоцировались 101-я Хинганская бригада связи и рота почетного караула. Репортаж можно найти по ссылке.

Взглянув на фото и поняв, в каком состоянии находится участок сейчас, вряд ли кто-то будет спорить, что застройка его жилыми домами пойдет городу только на пользу. Равно как и других земель, над которыми сейчас работают специалисты Корпорации развития Забайкальского края и ДОМ.РФ. Например, участок в Антипихе и вовсе хотят осваивать по программе «Дальневосточный квартал», что позволит комплексно застроить его при финансовой поддержке федерального центра, который возьмет на себя затраты по инженерной инфраструктуре. А земли застройщику предоставят уже без аукциона.

Единовременный вброс на рынок большого количества жилья по экономическим законам должен в теории повлиять и на снижение средней стоимости квадратного метра, а также удовлетворить спрос населения, продиктованный вариантами доступной ипотеки. Однако тут не стоит заблуждаться. Да, первые примеры передачи земель военведа под жилую застройку в Чите — практика позитивная, прорывная, я бы сказал. Но невооруженным глазом видно, что для застройщика условия достаточно накладные, особенно при честной конкурентной борьбе, когда желающих получить участок в самом центре города в аренду немало. Все эти возросшие при аукционе затраты, конечно же, лягут в итоговую стоимость получившихся квартир.

И тут, наверное, можно было бы попробовать использовать другие инструменты, минуя, скажем, услуги ДОМ.РФ и взаимодействуя с Минобороны напрямую. В России такие способы работы с землей, нуждающейся в комплексном развитии в городах, уже есть, но в Чите они пока не используются, однако, как говорят источники, обязательно будут. Мы будем следить за этой историей.