СЕЙЧАС -11°С
Все новости
Все новости

Где были казармы, там будут дома. Как земли военведа в Чите пошли в гражданский оборот и при чем тут ДОМ.РФ?

Новую жизнь могут получить с десяток участков Минобороны

Участок земли на улице Нерчинско-Заводской в Чите, где ранее была воинская часть

Поделиться

Тот факт, что у Министерства обороны РФ в собственности много земли на территории Читы и края, — не военная тайна, вот только немало участков со временем перестали хоть как-нибудь использоваться, превратившись в огороженные пустыри с руинами. Давно уже говорили о том, что неплохо было бы хоть часть этого наследия ввести в оборот и начать застраивать гражданскими объектами. И вот только к 2022 году окончательно договорились и придумали, как это сделать. Федеральный финансовый институт развития в жилищной сфере «ДОМ.РФ» предложил свой механизм, и всё завертелось. Как результат, первые два участка в краевой столице уже переданы застройщику.

Лакомые кусочки

— Тут без преувеличения можно сказать, что именно ДОМ.РФ в Забайкалье вдохнул жизнь в тему вовлечения земель военведа под комплексную жилую застройку. Они в партнерстве с Корпорацией развития Забайкальского края взаимодействуют напрямую с Минобороны РФ. Уже окончательно решен вопрос по двум участкам в Чите: на улицах Нерчинско-Заводской и Бабушкина — они переданы в аренду строительной компании. Плюс на завершающей стадии вопрос по участку в 16 гектаров в поселке Антипиха. Всего в работе около 10 участков, нами по большинству из них проведена инвентаризация, выполнена обзорная аэрофотосъемка, а данные переданы в ДОМ.РФ, — объясняет генеральный директор корпорации развития края Антон Тутов.

Почему тему с мертвой точки сдвинуло именно АО «ДОМ.РФ»? Ответ прост — потому что может. Если всерьез, то это крупная федеральная структура, на 100% принадлежащая Росимуществу. Создавалась в 1997 году (под другим названием) для содействия проведению государственной жилищной политики, а в наши дни является оператором ряда государственных программ поддержки, запущенных по поручению президента. В числе прочего там и льготная ипотека на новостройки под 6,5%, и «Дальневосточная ипотека», что уже несколько лет доступна забайкальцам, и госпрограмма поддержки семей с детьми. Под всё это, понятное дело, нужно много нового жилья. И с этим как раз возникают проблемы. В Чите, например, темпы ввода новостроек последние годы оставляли желать лучшего, а участков именно под комплексную застройку — не так, чтобы одну «свечку» воткнуть, а так, чтобы жилой комплекс с детсадом и школой, — в городской черте практически не осталось.

В такой ситуации пустующие земли военведа выглядят лакомым кусочком. Вот ДОМ.РФ и начал продавливать этот вопрос в Забайкалье ориентировочно в 2020–21 годах. Тут важно понимать, что участки Минобороны передает именно Российской Федерации в лице АО «ДОМ.РФ» под комплексное развитие территорий (КРТ), а не в собственность Читы или края. Затем финансовый институт, как оператор этого процесса, на своем сайте объявляет о проведении открытого аукциона. Как раз первыми на такие торги и были выставлены два участка: сначала маленький (чуть более гектара) на Бабушкина, 42б, затем большой (более 10 гектаров) с адресом Нерчинско-Заводская, 6.

Жаркие аукционы

— Это вообще первая такая история не только для нас, как застройщиков, но и для региона. Мы занимаемся строительством с 2010 года, возводим новые микрорайоны на КСК и уже в следующем году заканчиваем освоение участка в 3-м микрорайоне. Это и побудило нас искать новые участки. Следили за публикуемыми аукционами на сайте ДОМ.РФ. Смотрели земли, оценили возможность, сколько примерно можно построить на них жилья, и вышли на аукцион, — рассказывает заместитель генерального директора ООО СЗ «Мир» Елена Дудкина.

Владельцем группы компаний «Мир», занимающейся строительством и производством стройматериалов, в том числе кирпичей, является бизнесмен Валерий Нагель. Братьям Валерию и Ивану Нагелям, помимо ООО «Мир», принадлежат комбинат «Читинские ключи», бары сети «Пивной квадрат», ресторан «Забайкалье», племенной завод «Комсомолец» в Чернышевском районе, небольшие агрофирмы и другие компании. По данным сервиса «Контур.Фокус», всего действующих организаций, в которых учредителем и участником является Валерий Нагель, — 27. У Ивана Нагеля их 21.

По открытым данным с сайта ДОМ.РФ, где опубликована аукционная документация, право на заключение договора аренды участка площадью 10,9 гектара на улице Нерчинско-Заводской оценили в 50 миллионов рублей — начальная цена. На торги, помимо ООО «Ракета» (входит в группу компаний «Мир»), вышли специализированные застройщики «Энергожилстрой» и «Радченко». Последняя компания быстро вышла из борьбы за лот, но первые две состязались серьезно. В итоге за 131,2 миллиона рублей аукцион выиграла «Ракета». Это разовое денежное вознаграждение для Министерства обороны за право взять в аренду их бывший участок (плюс в эту сумму заложен и процент ДОМ.РФ — своего рода комиссия). Кроме того, победитель торгов должен будет ежегодно платить аренду за участок до тех пор, пока не освоит его. А это еще 50 миллионов рублей в год — около 460 рублей за квадратный метр земли (по мере ввода жилых домов в эксплуатацию размер арендной платы уменьшается соразмерно занятой ими площади земельного участка).

Договор рассчитан на 8 лет. Большую часть от платежа будет получать военное ведомство — 80%, остальное — ДОМ.РФ (застройщик переводит платежи двум получателям).

Участок — более <nobr class="_">10 гектаров</nobr> земли

Участок — более 10 гектаров земли

Поделиться

Второй участок площадью в 1 гектар на улице Бабушкина отдавали в аренду со стартовой ценой в 5,4 миллиона рублей. И здесь торги были еще более жаркими — среди четырех претендентов. К «Миру», «Энергожилстрою» и «Радченко» добавилось ООО «Экспонента». В итоге победу снова одержала первая компания, правда, в ходе аукциона цена лота выросла до 31,2 миллиона рублей, то есть практически в шесть раз. Помимо этого, ежегодный платеж за аренду, рассчитанную на 5 лет, составит 5,4 миллиона рублей (около 527 рублей за квадратный метр).

Участок на Бабушкина занимает чуть больше гектара, но за него развернулась нешуточная борьба

Участок на Бабушкина занимает чуть больше гектара, но за него развернулась нешуточная борьба

Поделиться

Получается, из-за большого интереса застройщиков к двум этим участкам, в первую очередь, конечно, выиграло Минобороны, получившее деньги с земель, на которые давно никто и не рассчитывал. Выгодна эта история и АО «ДОМ.РФ», получающему часть вырученных с аукциона и аренды средств. А что застройщику, которому, помимо всего прочего, еще вносить изменения в Генплан и Правила зонирования и землепользования Читы?

— Что касается участка на Нерчинско-Заводской, то это для нас достаточно сложный проект, потому что 50 миллионов за аренду — немалые деньги. Получается, чем быстрее мы проектную документацию закончим и приступим к строительству, тем, соответственно, будет выше эффективность этого проекта для нас. Мы развиваем строительное направление, в том числе чтобы поддерживать и производство строительных материалов. У нас создано свыше 200 рабочих мест, за нами большой трудовой коллектив. А какую прибыль с этих участков мы получим, пока сложно посчитать. Но пути назад нет, будем работать, — добавляет Елена Дудкина.

По ее словам, сейчас по каждому из участков силами «Читагражданпроекта» ведется разработка проекта планировки и межевания. Создание подобного документа поможет определить, сколько жилья можно построить на этой земле, но на маленьком участке точно будет не больше двух высотных домов: «Проектная группа разрабатывает документ около года, потом он утверждается, согласовывается с ДОМ.РФ, проходят публичные слушания, потом утверждается главой Читы, а потом уже мы сможем заняться непосредственно проектированием, межеванием, затем строительством».

Тут остается добавить, что после ввода жилья в эксплуатацию на этих участках и продажи квартир/помещений — земельные участки перейдут в общедолевую собственность.

Вырастет предложение

После того, как стало известно о планируемом освоении земель Минобороны в городской черте, корреспондент «Чита.Ру» Егор Захаров и фотограф Олег Фёдоров побывали на пустующей уже десяток лет территории воинской части между 1-й городской и дорожной больницами на улице Нерчинско-Заводской. Напомню, в части дислоцировались 101-я Хинганская бригада связи и рота почетного караула. Репортаж можно найти по ссылке.

Территория бывшей воинской части, которую предстоит застраивать ООО «Ракета»

Территория бывшей воинской части, которую предстоит застраивать ООО «Ракета»

Поделиться

Взглянув на фото и поняв, в каком состоянии находится участок сейчас, вряд ли кто-то будет спорить, что застройка его жилыми домами пойдет городу только на пользу. Равно как и других земель, над которыми сейчас работают специалисты Корпорации развития Забайкальского края и ДОМ.РФ. Например, участок в Антипихе и вовсе хотят осваивать по программе «Дальневосточный квартал», что позволит комплексно застроить его при финансовой поддержке федерального центра, который возьмет на себя затраты по инженерной инфраструктуре. А земли застройщику предоставят уже без аукциона.

Единовременный вброс на рынок большого количества жилья по экономическим законам должен в теории повлиять и на снижение средней стоимости квадратного метра, а также удовлетворить спрос населения, продиктованный вариантами доступной ипотеки. Однако тут не стоит заблуждаться. Да, первые примеры передачи земель военведа под жилую застройку в Чите — практика позитивная, прорывная, я бы сказал. Но невооруженным глазом видно, что для застройщика условия достаточно накладные, особенно при честной конкурентной борьбе, когда желающих получить участок в самом центре города в аренду немало. Все эти возросшие при аукционе затраты, конечно же, лягут в итоговую стоимость получившихся квартир.

И тут, наверное, можно было бы попробовать использовать другие инструменты, минуя, скажем, услуги ДОМ.РФ и взаимодействуя с Минобороны напрямую. В России такие способы работы с землей, нуждающейся в комплексном развитии в городах, уже есть, но в Чите они пока не используются, однако, как говорят источники, обязательно будут. Мы будем следить за этой историей.

  • ЛАЙК2
  • СМЕХ0
  • УДИВЛЕНИЕ0
  • ГНЕВ3
  • ПЕЧАЛЬ0
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter