Махинации с участком или череда ошибок? Читинка построила дом, а землю под ним продали другим

В июне сотрудники ФСБ задержали пять сотрудников регионального департамента государственного имущества и земельных отношений: все они, в том числе замруководителя Дмитрий Тычкайлов, подозреваются в мошенничестве с землей. Пока идет расследование, деталей известно немного. Но читинка Анастасия считает, что стала одной из жертв.

Женщина оформила в аренду участок в Чите для того, чтобы построить дом. Когда срок аренды подходил к концу, ее не продлили, официальное заявление, по ее словам, попросили забрать, а затем и вовсе продали участок. Новые владельцы «шли навстречу» и предлагали выкупить участок обратно. Как это произошло, какие ошибки могли быть совершены и почему женщина осталась без земли с уже построенным домом — в нашем тексте.

Участок в 1500 квадратных метров на улице Курортной, неподалеку от ипподрома, женщина взяла в аренду в марте 2011 года почти на 12 лет. Срок трижды продлевали допсоглашениями без особых вопросов, по последнему документу он заканчивался в ноябре 2023-го. План был такой: построить дом, оформить его в собственность и выкупить землю. За это время участок был присоединен к электросетям, однако возможность начать само строительство появилась только в октябре 2023 года.

Женщина рассказывает, что с сентября пыталась решить вопрос — продлить аренду или выкупить участок. Но в департаменте сказали, что сделать так нельзя. К этому моменту на участке был фундамент, продолжить стройку из-за холодов было нельзя. Однако, по словам женщины, она много раз приходила в департамент и объясняла, что документы на регистрацию объекта незавершенного строительства уже переданы кадастровому инженеру, который должен сделать технический план. После этого его зарегистрировали бы в Росреестре. Времени на все процедуры было достаточно.

Но здесь поджидала первая неудача: инженер потерял документы, процедура затянулась, и срок аренды участка закончился. При этом разрешение на строительство пока еще действовало — до сентября 2024 года. В департаменте настаивали, что с участком ничего сделать нельзя — только обращаться в суд, чтобы узаконить постройку на нем.

В тот момент женщина еще не подозревала, что ей нужен юрист, обходилась отрывочными консультациями и советовалась со знакомыми. Она рассказывает, что продолжала советоваться с начальником отдела арендных отношений и его сотрудниками — устно, конечно.

Когда срок аренды истек, а решения проблемы не было, одна из юристов посоветовала Анастасии написать официальное заявление с просьбой продлить срок аренды, что читинка и сделала — спустя неделю после завершения договора. Его приняли, должны были ответить в течение месяца.

Ответ в положенный срок не пришел, а в январе, по словам читинки, ей позвонил специалист отдела арендных отношений Андрей Татаров — попросил приехать и отозвать заявление. Ей посоветовали забрать заявление в департаменте, документы из Росреестра, достроить дом до 80% и пойти в суд, чтобы он зарегистрировал дом. В департаменте ей вручили официальное уведомление, подписанное 23 ноября прошедшего года, о том, что срок аренды завершен, больше не продлевается и нужно освободить земельный участок в течение месяца.

Анастасия послушалась инструкций и решила продолжить строительство. Параллельно нашла юриста, который разрешил забрать документы из Росреестра. Строительство продолжилось в апреле 2024 года, в мае дом был готов до нужных 80%.

Для того чтобы успокоиться, читинка заказывала выписку из ЕГРН — никакого собственника в апреле 2024-го у участка не числилось. За это время женщина успела поменять юриста.

Сюрприз ждал в мае: в новой выписке ЕГРН обнаружился хозяин участка. Читинка при этом рассказывает, что всё это время по разным вопросам приходила в департамент, но ее не предупреждали о грядущем аукционе и не предложили поучаствовать в нем.

Уже для суда читинка заказала заключение кадастрового инженера для того, чтобы доказать, что в 2023 года году на участке был фундамент, а в мае 2024-го — почти построенный дом.

Инженер в заключении написал, что на космоснимках 15 и 26 апреля 2023 года на земельном участке четко видны следы хозяйственной деятельности.

На космоснимке 26 марта 2024 года, отметил инженер, объект незавершенного строительства просматривается четко: были видны наружные стены и перекрытия, а также пиломатериалы для стройки.

Однако этого строительства, как утверждает департамент, не было видно перед аукционом, который состоялся в промежутке с февраля по май 2024 года.

Вскоре маме читинки начал звонить представитель собственницы, который предлагал выкупить участок обратно за 600 тысяч рублей. Его кадастровая стоимость на тот момент была 350 тысяч рублей.

Юрист посоветовала не идти на сделку, тем более что таких денег после строительства дома у Анастасии не было. После отказа собственница в суд не пошла — претензий у нее не было ни к департаменту, ни к тому, кто арендовал участок до нее и построил на нем дом.

Но в суд обратилась Анастасия: она хотела признать недействительным договор купли-продажи и узаконить объект незавершенного строительства. Первый ее иск был составлен неверно, его пришлось переделать и обращаться с заявлением заново.

Затем матери читинки начал звонить представитель уже другого собственника: участок перепродали. Выкупить его предлагали уже за 1,6 миллиона рублей.

В сентябре 2024 года всё же начался суд. Судья предлагала пойти на мировую. Но Анастасия готова была выкупить участок за 800–900 тысяч рублей, а собственника это не устроило: он хотел получить 1,1 миллиона. Тогда читинка предложила продать свой дом за 2 миллиона, но владелец участка был согласен заплатить за постройку только 400 тысяч рублей.

«Плохо, что я послушалась и отозвала заявление в Росреестре. Мне потом сказали, что я могла написать заявление на приостановку оформления регистрации, но не забирать документы. У меня было бы полгода на то, чтобы достроить дом. А участок не могли бы выставить на аукцион», — говорит сейчас Анастасия, наученная горьким опытом.

Сейчас суд по ходатайству юриста читинки наложил запрет на все действия с ним, в том числе и на строительство. Новый собственник этим недоволен, вероятно, будет опротестовывать.

Судебные заседания отложены до ноября. Сейчас назначена строительно-техническая экспертиза, которая должна будет обследовать построенный дом. Как это поможет результату, читинка не совсем понимает.

С того момента, как ее попросили отозвать заявление, читинка подозревала, что департамент что-то нарушил. Но у нее нет никаких прямых доказательств. Подозрения укрепились после того, как она увидела новость о задержаниях в ведомстве.

Иркутский юрист Дмитрий Кокунов рассказал корреспонденту «Чита.Ру», что в подобных случаях законодательство предусматривает возможность продления договора аренды максимум до трех лет для того, чтобы достроить объект незавершенного строительства: «При этом наличие этого объекта может подтверждаться не обязательно именно его регистрацией в Росреестре. Проще и быстрее, когда эта регистрация есть. Но если работа начата — залит фундамент, то заключение кадастрового инженера может быть основанием для продления договора аренды».

Основываясь на своей практике, он считает, что произойти должно было так: женщина с заключением кадастрового инженера или без него обращается в департамент, говорит, что у нее уже есть фундамент. «Как правило, в 99% идут на продление такого договора на три года. Потому что никому не нужны проблемы».

По его мнению, в ситуации, когда читинка отозвала такое заявление, аукцион всё равно не могли провести: «Земельный кодекс четко говорит, что при проведении аукциона должны убедиться в отсутствии объектов, в том числе незавершенного строительства, на территории земельного участка. То есть до проведения аукциона сотрудник должен приехать, сфотографировать участок, убедиться, что он свободен от посягательств третьих лиц».

Если же сотрудник обнаруживает объект на участке, который хотят продать, то владельцу этого объекта должны компенсировать его стоимость до аукциона.

«В ситуации, когда не был продлен договор аренды, был проведен аукцион с нарушениями и не была предложена денежная компенсация, я считаю, что это сильно похоже на какие-то коррупционные составляющие», — заключил юрист.

При этом Анастасия в ответе департамента в 2025 году как раз обнаружила, что ей вменяют в вину то, что она не обратилась с заявлением на перезаключение договора. Пункт Земельного кодекса как раз отсылает к ситуации, когда аренду продлевают на три года из-за незавершенной стройки.

В департаменте же «Чита.Ру» сообщили, что никаких служебных проверок из-за проведения аукциона в отношении сотрудников не проводили, так как не знали о строительстве дома и доказательств тому не нашли. Вопрос о компенсации затрат на строительство дома они могут рассмотреть только в судебном порядке.

Пока история Анастасии остается гражданским спором о земельном участке. Однако после задержания сотрудников департамента женщина надеется, что правоохранители проверят и обстоятельства продажи ее земли.