Купить квартиру «по цепочке»

Альтернативная сделка стала наиболее популярной и востребованной на рынке недвижимости после кризиса. Причина очевидна: людям легче накопить 300-500 тысяч на доплату, чем полтора-два миллиона на целую квартиру. По этой же причине сделки такого рода более распространены на вторичном рынке жилья.

Эксперты уверяют: 2010 год внес некоторые изменения в цепочку обменов. До 2006 года иногда выстраивалась цепочка и по 15 квартир, сейчас обычно в цепочке оказывается не больше 3-4 квартир. Объяснение простое: на рынке покупателей стало меньше, а квартир предлагается много. Раньше цепочки строились по 3-4 месяца, люди были готовы ждать этот срок. Цены на недвижимость были стабильными, покупатель был спокоен. Сейчас редко кто согласен ждать больше месяца, люди предпочитают либо чистую продажу (тем более что много предложений в новостройках), либо короткую цепочку.

Суть

Допустим, вы живете в однокомнатной квартире и хотите перебраться в двухкомнатную. Обращаетесь в агентство, с которым делитесь своим желанием продать однокомнатную хрущевку, доплатить тысяч 500 и купить неплохую «двушку» в том же районе. «Конечно, хорошо, если ваша квартира приглянется «чистому покупателю» с полутора миллионами в кармане, а владельцам выбранной вами «двушки» нужны будут деньги и ничего кроме денег. Но все может сложиться и иначе: в вашу квартиру влюбится хозяин комнаты, готовый продать свои 15 метров в общежитии, чтобы наконец стать владельцем отдельного жилья, – комментирует риелтор Денис Павлов. – А его комнату захотят купить своей дочке родители из другого города... Так выстраивается один вариант цепочки. Второй вариант цепочки растет вверх: предположим, вы находите двухкомнатную квартиру, но ее владельцы ищут не деньги, а трехкомнатную «улучшенку» для разросшегося семейства. Хозяева трехкомнатной, наоборот, мечтают разъехаться... Когда уже попали в цепочку, приходится играть по ее правилам, то есть ждать, когда найдут желаемое все, кто с вами в связке.

Главное действующее лицо и источник финансирования всей цепочки альтернативной сделки – покупатель, который готов купить квартиру с альтернативой. На профессиональном языке риелторов он называется «большой покупатель». Кроме прочего, именно он оплачивает комиссию агенту. А без агента провернуть альтернативную сделку объективно сложно. Рискует «верхний», пожалуй, сильнее остальных. Если сделка по каким-то причинам не состоится (например, один из собственников откажется продавать) и цепочка распадется, все останутся при своем, а «верхний» покупатель потеряет время. «Нижний» продавец – фигура не менее значимая. К его квартире предъявляется отдельное требование: она должна быть юридически свободна. То есть на момент заключения договора купли-продажи в ней никто не должен быть зарегистрирован, а к моменту получения документов из Росреестра бывшему хозяину необходимо вывезти свое имущество.

Мимо альтернативы

Можно ли избежать альтернативной сделки? Можно. Например, сначала купить себе вторую квартиру, спокойно в нее переехать, а потом, не торопясь, ждать, когда найдутся желающие на первую квартиру. По словам директора агентства недвижимости «Титул» Дмитрия Сазонова, этот вариант хорош при растущих ценах на недвижимость и наличии свободных средств. Можно сначала продать свою квартиру, встать на регистрационный учет в другом месте (на съемной квартире, у родственников), а потом покупать квартиру новую. Практики подсчитали, что это поможет сэкономить до 250 тысяч рублей и, кроме того, не связывает временными рамками, предоставляя большую свободу выбора. Но далеко не у каждого есть достаточные средства на покупку квартиры или хлебосольные родственники, готовые приютить на полгода ваше семейство с вещами и живностью. В большинстве случаев приходится одновременно продавать свою и приобретать новую квартиру. В этом и заключается сущность альтернативной сделки.

Десять шагов до сделки

1. Агент находит клиента, который готов заключить альтернативную сделку.

2. Из уже имеющихся предложений или путем поиска новых риелтор составляет цепочку из нескольких квартир.

3. Ищет «верхнего» покупателя. Находит и получает от него аванс: это своего рода гарантия, что покупатель в последний момент не передумает и не подведет всех участников цепочки. Агентство дает покупателю документ о том, что приняло на хранение денежные средства.

4. Риелтор находит «нижнего» продавца, квартира которого свободна. Если такой человек найден, цепочка считается замкнутой. Обычно на поиск всех нужных людей уходит один-два месяца. Это с учетом времени, которое все участники сделки тратят на осмотр квартир.

5. «Верхний» покупатель в присутствии агента и представителя банка закладывает деньги в депозитарную ячейку (специалисты рекомендуют не скупиться на процедуру пересчета всей суммы в банке, обойдется это в лишние несколько тысяч, но спокойствие дороже). Если среди участников сделки есть те, кто вносит дополнительную сумму за увеличение жилплощади, они, в свою очередь, тоже арендуют ячейки. В простейшей цепочке деньги видят только «верхний» покупатель и «нижний» продавец, и в этом случае трехсторонний договор с банком заключают только они. Если же цепочка более сложная и есть несколько продавцов, которые получают деньги на руки, договоров с банком может быть несколько. Вариант: продавец и покупатель в присутствии кассира (директора по продажам АН) передают деньги и сразу подписывают договоры купли-продажи. Продавец передает комплект документов и подписанный договор купли-продажи, и все едут на регистрацию.

6. Сразу после посещения банка все участники сделки подписывают договоры купли-продажи. Документы одним пакетом сдаются на регистрацию в службу Росреестра. Если хотя бы один документ не в порядке, возвращают весь пакет.

7. Через 30 дней (при ускоренной регистрации – через две недели) «нижний» продавец (обычно его сопровождает агент) забирает зарегистрированные договоры, идет с ними в банк и изымает деньги из ячейки. Если в цепочке есть другие продавцы, которые тоже получают «живые» деньги, они забирают положенную сумму в этот же день, предъявив в банке свой зарегистрированный договор.

8. После получения денег «нижний» продавец передает свою квартиру по акту приема-передачи новому собственнику. И с этого момента начинается срок физического освобождения для следующей квартиры. Поэтапно переезжают все участники сделки. Сроки переезда для каждой квартиры четко оговорены в договорах купли-продажи. Обычно это две недели, но сроки могут меняться в зависимости от договоренностей с покупателем. При передаче квартир подписываются акты приема-передачи. Продавцы конечной свободной квартиры передают квартиру раньше всех, их срок передачи самый короткий.

9. Далее начинается передача квартир поочереди от продавцов покупателям. «Верхний» покупатель получает акт приема-передачи. Все, альтернативная сделка завершена.

Как видите, альтернативную сделку довольно сложно осуществить без помощи профессионала. Особенно в том случае, если частью платы за квартиру, находящуюся в «цепочке» альтернативных продаж, является ипотечный кредит. Так, у покупателя с ипотекой в альтернативной сделке могут возникнуть, как минимум, две трудности. Первая: банк не сразу переведет деньги на счет продавца. Чаще всего они перечисляются либо после регистрации, либо по договоренности с банком. Таким образом, деньги на счет продавца могут поступить как в течение двух дней, так и в течение двух недель. Продавец при этом может передумать. Вторая: ограничения в выборе квартиры. Известно, что с продажи недвижимости, которая находилась в собственности менее трех лет, придется уплатить налог. А для получения ипотеки в договоре чаще всего необходимо указывать полную стоимость квартиры. Не каждый продавец идет на это.