Как узаконить перепланировку и не потерять квартиру

Когда обычный ремонт не решает проблему в квартире, выходом становится перепланировка: например, перенос или демонтаж перегородок, чтобы расширить отдельные комнаты. Есть ключевое правило: любые подобные работы требуют согласования, а ряд изменений запрещен полностью. Ниже — что допускается, что нельзя делать с жильем и к чему приводят нарушения. Под перепланировкой понимают любые изменения, из‑за которых фактическая конфигурация квартиры расходится с планом из выписки ЕГРН или экспликации БТИ. Даже перенос дверного проема или демонтаж встроенного шкафа в старом доме — это перепланировка, и ее нужно согласовать. Отдельно выделяют переустройство — перенос на плане инженерных сетей и оборудования: раковин, плит, ванн, батарей. Эти изменения также подлежат согласованию. Что чаще всего одобряют: увеличение «мокрой» зоны (помещений с повышенной влажностью) за счет нежилых площадей — коридора, кладовой;расширение коридора за счет санузла;перестановка ненесущих перегородок внутри комнат;увеличение жилой площади за счет коридора. Что согласовать крайне трудно или нельзя вовсе: снос несущих конструкций;демонтаж вентиляционного короба;перенос батареи на лоджию или балкон;увеличение площади комнаты за счет балкона или лоджии;перенос «мокрых» зон в жилые комнаты;объединение газифицированного помещения с жилыми комнатами. С 1 апреля 2024 года вступили в силу последние поправки к правилам перепланировок, и процедура стала сложнее. «Раньше после проведения работ достаточно было получить акт приемки от специальной правительственной комиссии. Теперь собственникам нужно заказать новый техплан, а затем передать его в Росреестр. Окончанием перепланировки будет считаться дата, когда ведомство внесет изменения в ЕГРН», — объясняет руководитель проекта «Контур.Недвижимость» Константин Ташлыков. Если планируете изменить планировку или обнаружили, что прежний владелец сделал это без разрешений, действуйте по шагам: подготовьте проект до начала работ. Его разрабатывает техническая организация или индивидуальный предприниматель, состоящие в саморегулируемой организации. Специалист оформляет два документа: техническое заключение о возможности перепланировки и сам проект. Иногда добавляют раздел о переустройстве — он нужен, если предусматривается перенос или замена инженерных сетей, электропроводки, труб газо-, тепло- и водоснабжения;далее согласуйте проект: подайте заявление через МФЦ или в районную администрацию. В течение 45 дней комиссия должна рассмотреть документы и вынести решение. При отказе его можно обжаловать в суде — на это есть три месяца;после одобрения приступайте к работам. Разрешение действует ограниченный срок — как правило, не более одного года. За это время необходимо завершить все строительные работы. Если не успеваете, продлите согласование, направив письменное уведомление в жилинспекцию;по окончании ремонта обратитесь в тот же орган. К вам направят комиссию, которая проверит соответствие выполненных изменений проекту. При отсутствии замечаний выдадут акт приемочной комиссии — подтверждение законности работ;заключительный шаг — обновление ЕГРН. Наймите кадастрового инженера для подготовки технического плана перепланированной квартиры. С этим планом обратитесь в МФЦ и подайте заявление о внесении изменений в сведения о границах или площади. Заявление передадут в Росреестр, где внесут корректировки и выдадут выписку из реестра с обновленными данными. Самовольная перепланировка обойдется штрафом. По Жилищному кодексу физическому лицу придется заплатить от 2000 до 2500 рублей, а юридическому — от 40 000 до 50 000 рублей. Штрафом дело не ограничится. После его выписки всё равно придется пройти описанные этапы, а если согласование не получат, квартиру придется вернуть к исходной планировке. Игнорирование этого требования чревато потерей недвижимости — вас могут лишить права собственности и продать квартиру на публичных торгах.