Как узаконить перепланировку и не потерять квартиру: подробная инструкция

Когда обычный ремонт не решает проблему в квартире, выходом становится перепланировка: например, перенос или демонтаж перегородок, чтобы расширить отдельные комнаты. Есть ключевое правило: любые подобные работы требуют согласования, а ряд изменений запрещен полностью. Ниже — что допускается, что нельзя делать с жильем и к чему приводят нарушения.

Под перепланировкой понимают любые изменения, из‑за которых фактическая конфигурация квартиры расходится с планом из выписки ЕГРН или экспликации БТИ. Даже перенос дверного проема или демонтаж встроенного шкафа в старом доме — это перепланировка, и ее нужно согласовать.

Отдельно выделяют переустройство — перенос на плане инженерных сетей и оборудования: раковин, плит, ванн, батарей. Эти изменения также подлежат согласованию.

• увеличение «мокрой» зоны (помещений с повышенной влажностью) за счет нежилых площадей — коридора, кладовой;

• расширение коридора за счет санузла;

• перестановка ненесущих перегородок внутри комнат;

• увеличение жилой площади за счет коридора.

• снос несущих конструкций;

• демонтаж вентиляционного короба;

• перенос батареи на лоджию или балкон;

• увеличение площади комнаты за счет балкона или лоджии;

• перенос «мокрых» зон в жилые комнаты;

• объединение газифицированного помещения с жилыми комнатами.

С 1 апреля 2024 года вступили в силу последние поправки к правилам перепланировок, и процедура стала сложнее.

«Раньше после проведения работ достаточно было получить акт приемки от специальной правительственной комиссии. Теперь собственникам нужно заказать новый техплан, а затем передать его в Росреестр. Окончанием перепланировки будет считаться дата, когда ведомство внесет изменения в ЕГРН», — объясняет руководитель проекта «Контур.Недвижимость» Константин Ташлыков.

Если планируете изменить планировку или обнаружили, что прежний владелец сделал это без разрешений, действуйте по шагам:

• подготовьте проект до начала работ. Его разрабатывает техническая организация или индивидуальный предприниматель, состоящие в саморегулируемой организации. Специалист оформляет два документа: техническое заключение о возможности перепланировки и сам проект. Иногда добавляют раздел о переустройстве — он нужен, если предусматривается перенос или замена инженерных сетей, электропроводки, труб газо-, тепло- и водоснабжения;

• далее согласуйте проект: подайте заявление через МФЦ или в районную администрацию. В течение 45 дней комиссия должна рассмотреть документы и вынести решение. При отказе его можно обжаловать в суде — на это есть три месяца;

• после одобрения приступайте к работам. Разрешение действует ограниченный срок — как правило, не более одного года. За это время необходимо завершить все строительные работы. Если не успеваете, продлите согласование, направив письменное уведомление в жилинспекцию;

• по окончании ремонта обратитесь в тот же орган. К вам направят комиссию, которая проверит соответствие выполненных изменений проекту. При отсутствии замечаний выдадут акт приемочной комиссии — подтверждение законности работ;

• заключительный шаг — обновление ЕГРН. Наймите кадастрового инженера для подготовки технического плана перепланированной квартиры. С этим планом обратитесь в МФЦ и подайте заявление о внесении изменений в сведения о границах или площади. Заявление передадут в Росреестр, где внесут корректировки и выдадут выписку из реестра с обновленными данными.

Самовольная перепланировка обойдется штрафом. По Жилищному кодексу физическому лицу придется заплатить от 2000 до 2500 рублей, а юридическому — от 40 000 до 50 000 рублей.

Штрафом дело не ограничится. После его выписки всё равно придется пройти описанные этапы, а если согласование не получат, квартиру придется вернуть к исходной планировке. Игнорирование этого требования чревато потерей недвижимости — вас могут лишить права собственности и продать квартиру на публичных торгах.