«Гайки только закручиваются». Строители коттеджей потеряли половину клиентов — им приходится сносить новые дома

Изменение условий и сокращение программ ипотеки с господдержкой, высокие ставки и ужесточение требований к заемщикам — всё это не могло не отразиться на ситуации на рынке жилья. Журналист NGS.RU поговорил с застройщиками, работающими в сфере малоэтажного строительства, и узнал, что изменилось за прошедший год: что стало со спросом, себестоимостью и самими покупателями частного жилья.

Спрос на индивидуальное жилье снизился — с этим согласились все опрошенные журналистом NGS.RU застройщики. Генеральный директор компании «ДМ Групп» Денис Мельников оценивает падение в 30–50% за 2025–2026 годы.

«В целом спрос, конечно же, упал за последние годы. Связано это с тем, что отменили льготные ипотеки, сельская ипотека практически умерла», — отметил он.

По его словам, классы жилья на рынке остались прежними: эконом, бизнес, премиум. При этом изменилось соотношение сделок: застройщиков стало меньше, а доля покупок в ипотеку выросла. Меры господдержки при этом продолжают сокращаться: начиная с 2024 года, по словам Дениса Мельникова, «гайки только закручиваются», а инструментов для покупки жилья становится всё меньше. Люди привыкли к доступной ипотеке и дешевым деньгам, а без них решиться на стройку сложнее.

Менеджер по продажам компании «Другие решения» Анастасия Макарцева говорит скорее не о падении, а о перераспределении спроса. Компания держится на семейной ипотеке под 6% — других программ с господдержкой, по ее словам, не осталось. Причем и эта ставка постоянно под вопросом: сроки пересмотра переносили с 1 февраля на 1 июля, затем на 1 октября, а после этой даты возможен пересмотр условий для семей с одним ребенком в сторону повышения. Из-за этого перед каждой объявленной датой на рынке возникает ажиотаж: люди спешат заключить договор на старых условиях.

Тот же эффект — переход клиентов на собственные средства — заметил и директор строительной компании «Авантаждом» Александр Соболев. Ипотечный спрос у компании чуть просел, зато появились покупатели, которые платят полностью или частично из накоплений, в том числе владельцы бизнеса.

«Появились клиенты, которые… со своими средствами, так скажем. Кто-то копил, либо владельцы бизнеса. Чуть-чуть поменялся портрет клиента самого», — рассказал Александр Соболев.

Он связывает это с оттоком денег с высоких депозитных ставок и активной рекламой ИЖС. Раньше компания работала преимущественно в экономсегменте — с семейной ипотекой и бюджетом 6–7 миллионов рублей. Сейчас вырос спрос на дома «повышенного комфорта» стоимостью 10–12 миллионов.

Александр Соболев считает, что сельскую ипотеку стоило бы вернуть. По его мнению, она была адресована точнее других программ поддержки — сельским учителям, врачам, работникам муниципалитетов, которым действительно необходимо улучшение жилищных условий.

Себестоимость строительства растет у всех застройщиков, но причины называют разные. Александр Соболев связывает подорожание с геополитическими событиями и ситуацией на топливном рынке. Выросли в цене материалы, где используется нефтесодержащее сырье: например, кровельные покрытия с битумом прибавили в стоимости 7–10%.

В какой-то момент образовался дефицит пиломатериалов: не хватало топлива для вывоза заготовок, и компаниям пришлось перейти от помесячного планирования поставок к более дробному и осторожному. В таких условиях, признал директор «Авантаждома», строить прогнозы дальше, чем на неделю-месяц вперед, не получается. Цель последних двух лет — «продержаться на каком-то уровне, не выше, не ниже», лишь бы остаться на плаву, заключил он.

Директор компании «Онлайн Стройка» Татьяна Возненко описывает происходящее еще жестче: компания начала строить дом в 2025 году, опираясь на продажи 2023–2024 годов, но за это время рынок изменился настолько резко, что построенное решили снести.

«Мы вернулись к тому, с чего начали. Как мы все заметили, в прошлом году рынок начал меняться достаточно интенсивно и бурно. Клиент поменялся, поменялись запросы, поменялся рынок», — констатировала она.

Среди причин кризиса она называет проблемы с ипотечным кредитованием и введенные в прошлом году на рынке ИЖС эскроу-счета. Компания, которая раньше работала в среднем и чуть выше среднего сегменте, была вынуждена экстренно перейти в комфорт-класс — к домам дороже 10 миллионов рублей.

По наблюдению Татьяны Возненко, застройщики стали предлагать практически одинаковые технологии и проекты и выделиться типовым решением уже не получается. Поэтому компания сделала ставку на архитектуру и совместную работу с проектировщиками. Работа в комфорт-сегменте, добавила она, держится не на типовых решениях, а на сервисе и способности предугадывать потребности клиента на несколько шагов вперед: от инженерных систем до мелких деталей, которые в экономсегменте обычно уже заложены застройщиком в готовое типовое решение.

Есть у этого сегмента и своя устойчивость к росту цен: такие дома, по словам Татьяны Возненко, строят не на продажу и не для перепродажи, а для конкретного заказчика, который готов платить за комфорт.

О рынке ИЖС в целом и в масштабах страны рассказал основатель Open Village Владислав Копица. Он отметил общероссийскую тенденцию: застройщики из разных регионов начинают объединяться с производителями товаров и услуг. Это, по его мнению, разгоняет развитие индивидуального жилищного строительства в целом.

Владислав Копица считает, что интерес к частным домам у конечного потребителя устойчив даже без денег на покупку — просто потому, что при сопоставимых суммах вложений ИЖС дает больше площади, чем городская квартира, и свою землю. Проблема, по его словам, в другом: качественных коттеджных поселков с действительно комфортной средой пока критически мало.

«В высоких кабинетах рассказывают, что 70% хотят жить в своем доме. А если задать вопрос: „Ты готов продать квартиру в городе и переехать в дом?“ Ну, наверное, половина скажет „нет“», — считает эксперт.

Причину он видит в том, что городская инфраструктура и комфорт пока опережают условия, которые могут предложить малоэтажные поселки. Отдельно Владислав Копица прокомментировал применение схемы комплексного развития территорий (КРТ) к малоэтажным проектам. По его словам, в Московской области такой механизм уже действует почти повсеместно, идут слушания в Госдуме и, скорее всего, практику распространят на все регионы. Для девелоперов это означает дополнительную ответственность — многие пока не до конца понимают новые требования. Но в целом эксперт считает это движением к более цивилизованному рынку.

Себестоимость строительства малоэтажных проектов, по оценке эксперта, складывается из стоимости материалов, логистики и рабочей силы, и на нее напрямую влияют, например, перебои с топливом. Строительство дорожает, по наблюдениям Владислава Копицы, минимум на 10% в год, а по факту — даже на 15–20%. За пять лет дом в среднем дорожает почти вдвое.

Эти оценки подтверждает и статистика. По данным Росстата, за январь — июнь 2026 года в России введено 42,76 млн квадратных метров жилья — на 18% меньше, чем за тот же период 2025 года. Причем индивидуальное строительство просело, а многоквартирное, наоборот, подросло: минус 28,6% против плюс 8% у МКД. Независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев считает, что провал постепенно сглаживается — во всяком случае, если рассматривать ситуацию на примере Новосибирской области.

«По итогам января — марта регион отставал от прошлогодних показателей по МКД на 57%, а по ИЖС — на 52,8%. Сейчас ситуация выправляется, и спад не выглядит таким катастрофическим», — отметил эксперт.

При этом ЦБ понизил важную для отрасли ключевую ставку на 0,25 пункта: теперь она составляет 14% годовых. Эксперт рассказала, стоит ли сейчас брать ипотеку.