Рыночная катастрофа: почему растут цены на квартиры в Забайкалье

Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья в Чите в 2022 году достигла 100 тысяч рублей, на первичном — 135 тысяч рублей. Как ни парадоксально, запредельными цены на жилье стали из-за тех механизмов, которые должны были помогать жителям обзаводиться квартирами. Ситуация выглядит еще печальнее из-за того, что даже одобренные ипотечные кредиты нельзя реализовать в Забайкалье, так как в продаже нет достаточного количества квартир на первичном рынке недвижимости.

Редактор «Чита.Ру» Андрей Козлов в своём Telegram-канале «Журнал наблюдений за живой природой» рассуждает о том, что происходит на рынке недвижимости региона. В этом тексте опубликованы выдержки из постов про ипотеку, строительство, цены и жилье.

Почему дешевая ипотека такая дорогая

Ролик проекта «Выход есть!» в YouTube вполне мог бы вновь подтолкнуть к размышлениям о судьбах дешёвой ипотеки в России в целом и на Дальнем Востоке в частности. Но не подтолкнёт: те, кого это волнует, понимают бессмысленность публичной риторики на заданную тему.

Например, в Чите совместная работа власти и бизнеса привела к тому, что квадратный метр в новых домах за 4 года счастливой жизни в ДФО подорожал в три раза. Ещё в 2018 году он стоил около 55–60 тысяч рублей за квадрат, и это казалось невероятной наглостью застройщиков.

Теперь в новом доме в Центральном районе он стоит 180 тысяч рублей, и вы вряд ли найдёте свободную квартиру в сдаваемых в эксплуатацию домах — всё раскуплено частью на фундаменте, а частью в процессе стройки. Связано это не столько даже с величиной процентной ставки, которую агрессивно субсидирует государство (накачивая государственные же банки ликвидностью), сколько с тем, что в Чите жилищное многоэтажное строительство практически остановилось — сдаётся несколько домов в год.

Дешёвая дальневосточная ипотека, которая в теории должна была дать рост предложения (то есть строящегося жилья), на практике спровоцировала бешеную инфляцию, то есть привела исключительно к росту цен. Перед этим государство жестоко привинтило гайки на строительном рынке, задушив мелкие и средней руки строительные компании — к моменту масштабного субсидирования процентной ставки там остались только крупные застройщики (в Чите — ровно 5 компаний вместо 10–15, которые существовали в конце нулевых).

Оставшиеся игроки, у которых не было ни малейшего стимула, а потом и возможностей наращивать обороты, получили поток живых ипотечных денег, а граждане взяли на себя все издержки волшебной рыночной экономики, вляпавшись в привычную уже ипотечную кабалу на 20–30 лет.

Что толкает цены вверх

В 2020–2022 годах в регионе было комбо, в котором сплелись факторы предыдущих лет (ужесточение правил работы на рынке, уничтоженный вместе с Союзом престиж рабочих специальностей в строительной отрасли и разрушенное профессиональное образование, бестолковая и разрушительная в своей основе политика в том же квотировании рабочих мест) и влияние пандемии — обрушение рынка рабочей силы, который был составлен в основном из китайцев (их уже к концу 2021 года научились привозить, но стоит это очень дорого), и на этом фоне резкое падение ставки в банках и панические настроения у людей, которые потащили деньги с депозитов в фундаменты будущих домов.

Сложился дикий спрос с разрушенным, а где-то и цинично сдерживаемым предложением. Из плюсов можно отметить, что с рынка вымыли недобросовестных застройщиков — риска за счёт перехода на проектное банковское финансирование стало меньше, но стоить это стало дороже.

Сторонники той экономической теории, которую почему-то привыкли связывать с именем Адама Смита (90% из того, что ему приписывают, он не говорил), считают, что при таком спросе должно было вырасти предложение, но, как видно, просто выросли в 3 раза цены.

Кстати, в перечень факторов можно добавить и искусственно созданную (а точнее сложившуюся и поддерживаемую) нехватку участков с инженерной и социальной инфраструктурой. Последние примеры компактной и масштабной жилищной застройки в Чите были в нулевых. Речь не только об Октябрьском и Царском, но и о микрорайоне, который с нуля возвели напротив руин КСК на Космонавтов. Государство там вложилось в инженерную инфраструктуру: подтащили трубы и электрику на госденьги, и на всё это посадили жильё, часть цены которого была таким образом компенсирована государством, а застройщик получил пространство для манёвра в марже. В итоге можно туда съездить посмотреть, чем дело кончилось — по-моему, заложенная тогда инерция до сих пор не закончилась, и дома «Мир» строит по сей день.

Со времён Царского, Космонавтов и Октябрьского никакой комплексной застройки в Чите нет. Да, порой строят на одном пятачке по 3–5 домов, но это не комплексная застройка. При этом в Чите центр весь заставлен бараками и сараями, но нет и не разыскивается инструментарий реновации жилого фонда через выкуп объектов по рыночной стоимости для последующего сноса и строительства новых зданий. Я тут был в Иркутске и видел с высоты 15-го этажа, как выглядит постепенное наступление микрорайонов на деревянные дома. Совсем не так, как у нас — чувствуется там рука разных хозяев города, которых в Чите не имеется.

Да и в целом в Чите с землёй под жилищное строительство много интересного происходит. Чаще всего происходит оно тайно и тихо, хотя, конечно, все, кому надо, всё, что нужно, знают. Например, в Чите началась делёжка федеральных земель, в том числе земель Минобороны, и в ходе этой делёжки тоже все хотят заработать, в том числе и государство. Как бы в условиях отсутствия массовой застройки это очередной этап точечного строительства, в цене которого всё это будет сидеть.

В текущей ситуации, когда в условиях идеального шторма в административном регулировании идеализированные и вбитые всем нам в голову правила рынка не работают, за происходящее расплачиваются прежде всего потребители. Цена на жильё добралась до неба, а рентабельность оставшихся застройщиков, которые сформировали вполне себе рабочую олигополию, по слухам, приближается к 80–100%.

Стимулов на то, чтобы при такой даже рентабельности строить больше, у них нет, о чём они в кулуарах прямо и говорят. И осуждать их тут могут только политики, оправдывая своё неумение и нежелание нормально регулировать рынок, а не заниматься бесконечной кампанейщиной, которая никакого отношения к реальной заботе о конечном результате не имеет.

Кстати, вот что про дальневосточную ипотеку говорила вице-спикер заксобрания Виктория Викторовна Бессонова: «В целом, по Забайкальскому краю процент одобрения дальневосточной ипотеки составляет 51,5%. В ДФО этот показатель составляет 55%. В крае выдано более 3 тысяч кредитов на сумму более 10,5 миллиарда рублей. Средняя сумма кредита — 3,4 миллиона рублей».

Спрос на ипотеку есть?

Это интересные вообще-то данные, потому что на 3,4 миллиона рублей в Чите квартиру не купить уже. Вероятно, люди берут ипотеку на объекты индивидуального жилищного строительства, где пространства для манёвра у заказчиков и застройщиков побольше. Из релиза при этом не ясно, за какой период статистика у Бессоновой (я так понимаю, что за 2022 год), поэтому я в порядке эксперимента посмотрел, что там на сайте Минстроя федерального есть.

И если смотреть на статистику по месяцам, то очарование тысяч сразу пропадает. В июне (это последний месяц, статистика за который открыта), в Забайкальском крае выдано 443 ипотечных кредита, что на 54% меньше, чем в прошлом июне. И это мы ещё начали выгребаться из жуткой ямы мая, в течение которого был выдан 261 кредит, что на 70% меньше, чем в мае прошлого года. Пик в 2022 году был в марте — 1124 кредита с ростом в 7% к прошлому году.

Для сравнения можно взять какой-нибудь период до дальневосточной ипотеки (упоминаемый релиз напоминает, что ее начали давать в 2019 году). Давайте для примера март и возьмем:

Как видно, если просто кредитами мерить, то спрос вырос в 3 раза за 10 лет. За 2021 год ипотеки выдано в регионе на 32 миллиарда рублей, а в 2010 году было 2,5 миллиарда (тут корреляция несопоставима из-за инфляции — просто так не сравнишь). Я прописал также процентную ставку, которая, понятное дело, обратно пропорциональна объёму кредитования. То есть чем меньше ставка, тем больше кредитов.

Сейчас жители региона должны за ипотеку около 72 миллиардов рублей, и это сразу аж на 33% выше, чем годом ранее (никогда даже близко такого стремительного роста не было). Средний срок кредита — 21,2 года, средняя сумма есть в релизе, который я упоминал. Но в нем не написано, что средняя сумма кредита за год выросла на 28%, и это тоже самый стремительный рост за всё время наблюдений, которое я нашел на сайте Минстроя.

Мы быстро погружаемся в кредитное рабство перед банками, и чем больше диспропорции на рынке, тем быстрее этот рост. Население беднеет, и чтобы удержать уровень потребления, лезет в долги — ситуация с ипотекой в полной мере экстраполируется на потребительский рынок.

Ввод жилья в Забайкалье угасает

Есть еще прекрасные данные по вводу жилья в Забайкальском крае.

Более-менее стабильные данные я нашёл с 2009 года, остальное разрозненно. На графике я разделил ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) и многоквартирные дома. Ну и сумму собрал.

В «Энциклопедии Забайкалья» в томе «Строительство» нашел максимум по вводу жилья за всё время существования региона — в 1990 году в регионе было введено 700 тысяч квадратных метров. Ну и минимум в 2000 — около 75 тысяч.

Что тут видно, кроме тотальных результатов капиталистических реформ, отбросивших строительную отрасль лет на 40 назад:

• постсоветский пик по вводу жилья был в 2014 году — 352 тысячи квадратных метров;
  

• после Крыма покатились вниз, добравшись до дна в 2020 году — 180 тысяч квадратных метров, потом немного отскочили — 205 тысяч в 2021 году;
  

• индивидуальное жилищное строительство и строительство многоквартирных домов за 10 лет поменялись местами в долях. Если раньше 70% вводимого жилья были высокими домами с кучей квартир, то теперь 70% приходится на ИЖС;
  

• строительство многоквартирных домов в 2010-х годах в регионе рухнуло в 5 раз — с 216 тысяч квадратных метров в 2012 году до 41 тысячи в 2020 году;
  

• в 2021 году эта ситуация почти не поменялась — 58 тысяч квадратных метров в многоквартирных домах сдано, 147 тысяч в форме ИЖС.
  

Как уже было сказано, рынок отреагировал на обрушение жилищного строительства катастрофическим повышением цены на квадрат в многоквартирных домах. Предложение на рынке не выросло, то есть, несмотря на неудовлетворённый спрос, строить больше не стали — нет ресурсов, нет специалистов, нет стимулов, нет ясной перспективы работы в регионе.