Людоедская экономика: почему цены на квартиры в Чите не упадут

Жилье в Чите продолжает ошеломлять дороговизной. О том, почему растут цены на квартиры, свое мнение уже высказывал редактор «Чита.Ру» Андрей Козлов. В этот раз он в своем Telegram-канале «Журнал наблюдений за живой природой» рассуждает о том, почему эти самые цены не упадут. В этом тексте опубликованы выдержки из постов про участки в центре Читы и застройщиков.

Земельное превосходство

Любопытная история произошла с двумя земельными участками Минобороны, которые госкорпорация «ДОМ.РФ» реализовала в центре Читы через аукционы. В обоих случаях победителем стал известный читинский предприниматель Валерий Нагель, у которого есть строительная компания «Мир» и кирпичный завод плюс завод по производству железобетонных изделий — всё где-то на склонах Яблонового хребта.

Валерию и Ивану Нагелям, помимо ООО «Мир», принадлежат комбинат «Читинские ключи», бары сети «Пивной квадрат», ресторан «Забайкалье», племенной завод «Комсомолец» в Чернышевском районе, небольшие агрофирмы и другие компании. По данным сервиса «Контур.Фокус», всего действующих организаций, в которых учредителем и участником является Валерий Нагель, — 27. У Ивана Нагеля их 21.

Один приятный участок расположен за 1-й городской больницей в самом центре города, там почти 11 гектаров и космическая финальная цена аукциона (к слову, там вполне могли бы построить краевую детскую клиническую больницу — этот участок рассматривался). На старте было 50 миллионов рублей, но участники в ходе откровенной рубки финишировали на 131,167 миллиона рублей. С учетом арендных платежей за землю (50 миллионов рублей, которые нужно платить каждый год до сдачи домов) можно предположить, что цена в 180 тысяч рублей за квадратный метр на первичном рынке жилья в Чите далеко не финальная. Строители переложат все эти расходы в цену квадрата. Да, конечно, они явно будут вынуждены прижать и маржу, но вряд ли стоит сомневаться в том, что маржа и будущие покупатели квартир тут далеко не равные соперники.

Второй участок расположен еще ближе к центру — слева от гостиницы «Турист» и ровно напротив 16-этажного дома, построенного на перекрестке Полины Осипенко и Бабушкина не так давно. Участок этот гораздо меньше — 1 гектар, и это не комплексная, а прямо точечная застройка, причем застройка проблемная в части оформления документов и сноса того, что там оставили военные. Не стоит, например, наверное, сомневаться в том, что улицу Бабушкина, которую ресурсники роют каждый год, перероют еще как минимум один раз. По этому участку стартовый платеж составил 5 миллионов, закончили где-то около 30 миллионов.

Кто взвинчивает цены

Два этих примера достаточно любопытны для наблюдений за тем, что именно формирует цену квадрата в Чите. Два ключевых игрока тут, которые взвинчивают цену (за 5 лет она выросла почти в 4 раза), — это государство и строители. Государство лепит льготную ипотеку без оглядки на мультипликативный эффект, который создается обрушением ставки (а на Дальнем Востоке она в предыдущие годы падала почти до нуля).

Вся эта пафосная политика, якобы направленная на поддержку населения, на самом деле направлена на поддержку банков и строительного сектора. Да, конечно, это, в свою очередь, дает мультипликативный эффект, который формирует стройка, но обычные люди от этого не получают ничего. То, что потребителю можно было бы сэкономить на снижении ставки, пожирается и переплевывается растущей ценой за квадратный метр.

Банкам отлично: государство компенсирует выпадающие доходы от заниженной ставки, а строители привязаны к банковской системе проектным финансированием и ликвидацией долевого строительства. Строителям тоже неплохо: обрушенная ставка раскручивает спрос (покупатели квартир смотрят ведь на ставку и ежемесячный платеж, но не оценивают тот факт, что за счет роста цены квадратного метра пугающе падает средняя площадь покупаемых квартир и одновременно растет срок ипотеки: с 2018 года средний срок ипотечного кредита вырос почти на 7 лет и сейчас составляет 23 года). Короче, хорошо всем, кроме людей.

Ну и тактика государства в конкретной Чите совершенно людоедская. На принадлежащем государству участке, который расположен за горкой, из воздуха взяли как минимум 180 миллионов рублей, большая часть из которых сядет в цену квадратного метра. Остальное сэкономят на благоустройстве. На пару процентов упадет маржа у строителей — они этого просто не заметят. Цену же заметят все, потому что застройка за горкой и появление на рынке продолжающих дорожать квартир потянет за собой весь рынок, — в смысле цена вырастет по всему городу опять.

А изменения возможны?

Ситуацию может изменить отмена льготной ипотеки: падение спроса потянет вниз цену, но в текущей ситуации вряд ли государство оставит строителей (и банки) без поддержки — кончится одна программа льготного кредитования, начнется вторая. К тому же мы на Дальнем Востоке, тут бизнес и банки требуют особой и неостанавливаемой поддержки, и если по всей стране льготная ипотека пока что заканчивается 1 января, то наша дальневосточная остается с нами навсегда. С нами, нашими банками и нашими строителями.

Формально государство можно понять: аукционами и совершенно космическими ценами на аренду земли на время строительства оно пытается оградить участки от интереса всякой мелочи. Акцент понятен: нужны крупные игроки для комплексной застройки, которая за счет государственных инвестиций будет обеспечиваться инфраструктурой — сетями и социалкой.

Но, во-первых, в Чите никакой мелочи и даже середняков в строительной сфере давно не осталось. Где-то там на периметре болтаются федеральные интересанты, но до сих пор что-то никто так и не появился. (Кстати, их появление могло бы снизить цену просто за счет роста предложения. И такие игроки есть — военные какие-то мифические и тот же немифический ПИК, который работает на Дальнем Востоке много где, но только не у нас. Основная причина их отсутствия — это, конечно, недостаток спроса, который нельзя сравнить с тем же Приморским краем, однако вопрос про то, почему их тут нет, нужно адресовать в том числе и руководству региона.)

В Чите сейчас 6 крупных застройщиков: РУС, «Энергожилстрой», «Мир», «Радченко», «Тантал», «Атолл».

А во-вторых, в Чите это тупо не работает, потому что вся строительная отрасль вполне конкретными и всем известными людьми утоплена в некомпетентности и коррупции, о которые разбиваются практически все попытки развивать социальную и коммунальную инфраструктуру в районе потенциальной комплексной застройки.