Ипотечное безумие. Что происходит с кредитами на квартиры в Забайкалье

В серии материалов про рынок недвижимости в Забайкалье редактор «Чита.Ру» Андрей Козлов уже высказывал свое мнение о том, почему цены на квартиры в Чите растут и не упадут в ближайшее время. Спойлер: два ключевых игрока, которые взвинчивают стоимость, — это государство и строители. Теперь Андрей Козлов в своем Telegram-канале «Журнал наблюдений за живой природой» рассуждает о том, что происходит с ипотечным кредитованием в Забайкальском крае в разрезе нескольких лет. В этом тексте опубликованы выдержки из поста про ипотеку.

Если в порядке любопытства посмотреть, что происходит с ипотекой в родном Забайкалье в течение нескольких лет, можно отметить существенный перекос в сторону вторичного рынка жилья — сейчас под объекты на нём выдается 80% кредитов. Этот показатель в регионе с годами не меняется — всё плавает вокруг него.

Общее количество кредитов после провала в апреле-июле вернулось к обычной за последние годы норме — в сентябре было выдано 900 кредитов в регионе.

По сравнению с прошлым годом объем выданных кредитов в деньгах почти не изменился — в сентябре 2022 года это 3,2 миллиарда, в прошлом сентябре было 2,87 миллиарда — рост всего на 13%. Однако если отмотать в сентябрь 2019 года, например, то глаза на лоб полезут — объем выданных кредитов за сентябрь вырос в 2,35 раза.

Несложно догадаться о математической причине — это рост стоимости жилья и, как следствие, рост объема кредитов. Средняя сумма кредита за 3 года выросла в 1,7 раза — с 2,1 миллиона рублей до 3,6 миллиона. И второй фактор, который разгоняет объем кредитования, — срок займа. Я уже писал про рост в среднем по стране на 7 лет с 2018 года, ну вот в регионе с 2019 года срок кредита вырос больше чем на 5 лет — с 16,6 года до 21,9 года.

Общий объем ипотечной задолженности жителей региона подскочил за три года с 43 миллиардов до 76 миллиардов, то есть в 1,76 раза или на 33 миллиарда рублей. Процент просроченной задолженности, наоборот, сократился в три с лишним раза — с 1,3% до 0,4%.

Разгоняет рост задолженности и снижение средней ставки по кредиту — за 3 года на 3%, до 6,69% в сентябре 2022-го. При этом на первичном рынке ставка рухнула почти в три раза — с 9,32% до 3,71%. Цена квадратного метра, соответственно, увеличилась в те же самые три с лишним раза — с 60 примерно тысяч за квадратный метр до... 180 тысяч местами.

Понятно, что к росту спроса на ипотеку рынок подталкивает государство. С 2018 года введена программа ипотеки с господдержкой, в 2019 году — дальневосточная ипотека. Эти программы обеспечили больше 2/3 прироста. И если ипотека с господдержкой заканчивается 1 января 2023 года, то дальневосточная ипотека навсегда с нами.

Госпрограммы реанимировали отложенный спрос домохозяйств: ипотека стала доступнее, и ее, конечно, стали брать больше. Вырос спрос — рынок (особенно в Забайкальском крае, где на фоне ужесточения федерального законодательства, проблем с земельными участками, рабочей силой и высокими ценами на техприсоединение существуют во многом искусственно созданные глобальные проблемы с предложением) отреагировал ростом цены.

Победителями в этой истории выступают, понятное дело, банки. И в какой-то мере строители, которые, мне порой кажется, чуть ли не намеренно сдерживают предложение.

Ранее сообщалось, что Чита оказалась абсолютным лидером по России в части удорожания квадратного метра жилья в новостройке за 9 месяцев 2022 года. При этом цены на новое и вторичное жилье в Чите, по данным за июнь-август 2022 года, превышают средние показатели по России. Кстати, мы посчитали, на сколько выросла стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке в Забайкалье с начала 2020 года.