Ключ к дешёвым квартирам

Вы когда-нибудь покупали квартиру? А пирожное с прослойками бисквита и масляного крема? Если первое сегодня может быть открытым вопросом, то от второго вы вряд ли могли уйти. Квартира - это пирожное, каждый слой которого - составляющая его цены.

Три с половиной процента в стоимости квадратного метра новостройки, считает исполняющий обязанности заместителя гендиректора ТГК-14 по сбыту Василий Гайчук, - это цена за техническое присоединение дома в тепло- и электросетям, без которых он становится долгостроем. Даже если крыша в доме завершена до последней черепицы - без техприсоединения не обойтись.

Если перевести в деньги, то при средней цене 55 тысяч рублей за квадратный метр в Чите около 2 тысяч рублей от его цены вы платите за то, что ваши батареи будут горячими, а лампочка - гореть. Купив однокомнатную квартиру в 42 квадратных метра с черновой отделкой за 2,3 миллиона рублей, за техприсоединение вы заплатите примерно 80,9 тысячи рублей. И это если нет ипотеки или любого другого кредита, в обратном случае техприсоединение вашего же дома обойдётся вам в сумму до полумиллиона, а то и выше.

Сейчас застройщики в Забайкальском крае говорят о кратно завышенных на техприсоединение ценах. Насколько они правы - посчитать сложно, потому что из чего складывается цена, знают только специалисты, да и они говорят про её зависимость от конкретного объекта и места.

Большая часть коммуникаций в Чите: трубопроводы, тепловые сети, - строилась ещё в советское время, и мощности районов, где техническое присоединение провести проще, часто находятся на пределе и не рассчитаны на новые дома. Тем не менее, такие участки, со слов Василия Гайчука, есть даже в центре города. Чем дальше от уже проведённых тепло- и электроцентралей, а также от систем водоснабжения будет стоять дом, тем дороже обойдётся его подключение. По факту в регионе действует монополия ресурсоснабжающих организаций, альтернативы ценам которых нет и в ближайшее десятилетие вряд ли предвидится, поэтому не считаться с ними строителям, приобретавшим участки без учёта возможностей техприсоединения, невозможно. Если ещё учесть, что в плане застройки города потенциальные возможности для подключения новых многоэтажек не учтены, то возведение дома с дешёвым техприсоединением становится похожим на поиски кошки в тёмной комнате.

Единственный тезис, вокруг которого танцуют с бубном вот уже много лет и строительные компании, и ТГК-14 - это убыточность теплового бизнеса не только в Забайкалье, но и в России в целом. Поддерживающей основой для него является энергетика, которая в ряде регионов замкнута на те же предприятия, что и тепло.

«Вообще тепловой бизнес убыточный и в Забайкалье, и в Бурятии, и, скорее всего, во многих регионах страны. Износ инфраструктуры большой, и требуются определённые затраты на поддержание его в работоспособном состоянии. И каждый регион выживает, как может. У нас бизнес, который относится к теплоснабжению, нерентабельный. Он частично субсидируется за счёт электроэнергии, и в том числе за счёт кредитов, которые берёт компания», - говорил в интервью гендиректор ТГК-14 Алексей Лизунов в ноябре 2016 года, когда занимал пост первого замгендиректора по технической политике предприятия.

Такая ситуация, с его слов, была обусловлена формированием бюджетов, развитием промышленности в регионе, появлением крупных потребителей.

«В Забайкальском крае строительство новых тепловых сетей развивалось в основном за счёт строительства домов. Энергокомпании платили за техприсоединение, мы эти средства направляли на то, чтобы была возможность выдать тепловую мощность для этих объектов. А так как система теплоснабжения вся взаимосвязана, параллельно решались вопросы по обновлению сетей. Сейчас, к сожалению, всё сворачивается, в настоящее время инвестиционная составляющая в тепловые сети начнёт снижаться», - объяснял он.

Убыточность отрасли часто становилась главным объяснением происходящего в Забайкальском крае на рынке строительства жилья. Строители кивали на цены аренды участков и, конечно, техприсоединения. Ответственные за коммунальную сферу парировали, что нужно заранее согласовывать участки и в целом выбирать, где строить: дешевле поближе к уже имеющимся сетям, нагрузка которых позволяет присоединять новые дома.

В декабре в журнале «Эксперт» опубликовали материал об особенностях забайкальской системы теплоснабжения. По итогам публикации в администрации Читы на заседании круглого стола встретились сити-менеджер Читы Олег Кузнецов, депутаты, представители строительных организаций, общественники, журналисты и авторы статьи.

На этой встрече, пожалуй, впервые публично ТГК-14 озвучила и представила на слайдах данные по резервам пропускных способностей теплосетей и три сценария формирования цен на подключение к ним.

Одна гигакалория в час - это примерное отопление двух пятиэтажных хрущёвок, а максимальная присоединённая часовая нагрузка, например, Дома офицеров Забайкальского края, который находится в двух минутах ходьбы от здания правительства региона, составляет 1,5 гигакалории.

Самая крупная свободная тепловая мощность сегодня есть у ТЭЦ-1 - 37,5 гигакалории. Это примерно полсотни новых пятиэтажек. Приличные возможности в Центральном районе города - 17,5 свободных гигакалории или больше 20 пятиэтажек. В Ингодинском районе свободная тепловая мощность составляет 6 гигакалорий в час, в Железнодорожном - 7 гигакалорий. На КСК 40 свободных гикалорий, однако этот район, самый сложный в плане транспортной доступности, особой популярностью у застройщиков не пользуется. Вот уже несколько лет здесь растёт процент социального жилья - новостроек для переселенцев из ветхого и аварийного жилья, сирот и ветеранов. Однако и здесь нужно знать, где строить так, чтобы техприсоединение было максимально дешёвым. На слайдах ТГК-14 эти зоны обозначены зелёным цветом, красным же показаны территории планируемой или потенциальной застройки, подключение которых будет либо сложным и дорогим, либо пока технически невозможно.

К числу проблемных зон относится, например, строительство между улицей Коханского и объездным шоссе. Или, если бы отопление планируемого на берегу Кенона микрорайона Хороший предполагалось не от котельной «Горняка», а от теплоцентрали, на подключение этого сектора потребовалось бы порядка 400 миллионов рублей.

Каждый объект из красной зоны увеличивает тариф на технологическое подключение остальных объектов, поскольку складывается из общих затрат ТГК-14 на это подключение за тот или иной период. Про оправданность такого подхода можно много спорить, но сегодня платить приходится всем застройщикам, а, значит, будущим собственникам квартир.

Тем не менее, утверждают в ТГК-14, строители могут влиять на уменьшение тарифа. Для этого нужно выбирать застройку зелёных зон и избегать красных.

Индивидуальный тариф №1 рассчитан по условиям строительства исключительно в зелёных зонах. Он будет варьироваться от 3,5 тысячи до 11,8 тысячи рублей за гигакалорию.

Индивидуальный тариф №2 предусматривает строительство и реконструкцию теплосетей для большинства объектов красных зон. Здесь гигакалория в час будет обходиться строителям от 11,8 до 38,8 тысячи рублей.

Инвестиционная программа ТГК-14 по строительству и реконструкции теплосетей, если в неё будут включены объекты из красной зоны, до которых придётся тянуться, рассчитывает тарифную дельту от 11,8 тысячи рублей до 19,7 тысячи рублей.

Возможными путями решения проблемы с ценами на техприсоединение является как уже упомянутое строительство в зелёных зонах, так и поиск дополнительных источников финансирования реконструкции теплосетей. В пресс-службе ТГК-14 также отметили, что для региональных властей выходом может стать поиск дополнительных источников финансирования программ реконструкции теплосетей и оборудования.

«Взаимодействие с городской администрацией осуществляется на постоянной основе. Тем не менее, важно совместно со строительными компаниями и властями обсуждать план застройки города, чтобы город динамично и грамотно развивался», - заявил Василий Гайчук.

Сами строители о техприсоединенинии предпочитают много не говорить, подтверждая лишь, что проблема с кратной разницей цен существует. Загвоздка, с их слов, состоит в том, что даже если власти города учтут возможности техприсоединения в разработке плана застройки города, тем строителям, которые уже приобрели землю, это вряд ли поможет. Поэтому рассчитывать на скорое удешевление техприсоединения в городе не приходится.

В то же время, город уже не может не модернизировать и не развивать систему коммуникаций. Точнее, доживать на том, что уже изношено, можно, но тогда к 2030 году, по данным сотрудников «Эксперта», Чита превратится в Улан-Удэ: самым выгодным для людей станет строительство индивидуальных жилых домов, которые закоптят воздух до состояния экологической катастрофы.