Покупка квартиры: из ипотеки в ипотеку

Егор хочет купить квартиру, которая находится в ипотеке. Риелтор предложил такую схему: мужчина отдает 350 000 рублей – эта сумма остатка по ипотеки есть у владельцев квартиры, и они составляют договор купли-продажи на 1/6 доли квартиры. Продавцы гасят ипотеку. Егор тоже планирует брать ипотеку на покупку, и риелтор уверяет, что эти 350 000 (1/6 квартиры) пойдут как первоначальный взнос. Насколько это законно? Какие нюансы стоит учитывать?

Ирина Трякшина, ведущий юрисконсульт

: «В покупке квартиры, находящейся в ипотеке, нет ничего страшного, главное разработать безопасную схему. И покупку 1/6 доли в квартире я не считаю безопасной, нет гарантий, что продавцы не передумают и Егор не останется с виртуальной долей. Надежнее обсудить схему погашения с банком, подписать предварительный или основной договор покупки на всю квартиру и уже в этом договоре (с учетом сроков погашения закладной банком) указать, что 350 000 рублей покупатель отдает не продавцам в руки, а вносит на их счет в банке для списания по ипотеке. В таком случае, если продавцы будут уклоняться в дальнейшем от регистрации договора в Росреестре, покупатель сможет признать за собой право в судебном порядке».

Ануш Арутюнян, ведущий юрисконсульт юридической компании «Гаврюшкин и партнеры»

: «Следует помнить, что квартира находится в залоге у банка, и очень маловероятно, что банк даст свое согласие на продажу квартиры. Поэтому лицам, имеющим намерение продать такую квартиру, следует погасить имеющуюся задолженность по кредитному договору. Денежные средства в размере 350 000 рублей, как следует из обстоятельств дела, пойдут на досрочное погашение суммы задолженности, что послужит основанием для снятия с квартиры обременения.

Егору особое внимание следует обратить на то, какие документы и с какими конкретно условиями он подписывает. Необходимо очень внимательно прочитать предмет договора и все остальные его условия, ведь есть риск нарваться на мошенников. Поэтому чтобы избежать подобных рисков, коих в настоящее время довольно-таки много, следует обратиться к грамотному юристу, который, ознакомившись с текстом договора, оценит все возможные риски».

Алёна Филиппова, управляющий Уральским филиалом банка «Интеза»

: «В целом такая сделка вполне законна, возможна и приемлема для банка. Приобретение квартиры по ипотеке – довольно непростая процедура с большим количеством нюансов, которые знают немногие покупатели. Главный совет: при покупке квартиры по ипотеке стоит тщательно проверить все документы и юридическую чистоту покупаемой недвижимости. Многие заемщики пренебрегают проверками, объясняя это длительностью процедур. Однако только дотошная проверка позволит не превратить покупку квартиры из праздника в проблему.

Кроме того, некоторые кредитные организации могут и отказать в проведении подобной сделки, особенно если ипотека покупателя и продавца – в разных банках. То есть выбор банка-кредитора будет несколько ограничен.

Учитывая непростое время, я бы посоветовала покупателю еще раз оценить реальные расходы на выплату кредита. Стоит обратить особое внимание на процентную ставку, которая предлагается банком. Не обязательно ипотека с наименьшим процентом годовых будет самой выгодной. Выплаты по кредиту могут значительно увеличиться благодаря разнообразным комиссиям, сборам и взносам по страховке. На случай любых непредвиденных ситуаций заемщику нужно иметь собственные накопления, достаточные для оплаты ежемесячных платежей по ипотечной ссуде в течение одного-двух кварталов. Нарушать сроки внесения платежей – совсем не в интересах заемщика. Ну, и самое главное, очень часто причиной материальных проблем заемщика является неправильное планирование собственного бюджета. Станьте для своей семьи экономистом – и тогда любой банковский кредит будет выгоден и полезен».