Копите, собственники, на обязательный ремонт

Материальную ответственность за своевременный капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, куда входят межквартирные площадки, лестницы, лифты, шахты, коридоры, чердаки и подвалы, крыши, различное оборудование и даже земельный участок, где расположен дом, теперь будут нести сами жильцы. Только, скорее, ответственность эта, в первую очередь, будет за ремонт чужих домов.

С 1 января 2014 года вступает в силу региональный закон «О регулировании отдельных вопросов обеспечения проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах», согласно которому каждый из жильцов многоквартирного дома должен будет в дополнение к квартплате ежемесячно выплачивать сумму в определённом на сегодняшний день минимальном размере — 7,7 рубля за квадратный метр. Правительство края ежегодно будет пересчитывать минимальный размер взноса. При этом неважно, в каком состоянии находится дом владельца квартиры, - деньги пойдут на ремонт других объектов. И чем больше у вас жилплощадь, тем больше вы будете платить.

В перечень войдут 5 093 многоквартирных дома общей площадью 15 миллионов квадратных метров. Это данные без учёта блокированной застройки - домов, соединённых между собой стеной, но не имеющих общего выхода на одну территорию.

В 2008-2013 годах за счёт Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства было отремонтировано 1 234 многоквартирных дома общей площадью более 2 миллионов квадратных метров.

Основной целью закона является возможность аккумулировать средства на капитальный ремонт, в том числе за счёт собственников этих помещений. Закон оговаривает программу капитальных ремонтов на ближайшие 30 лет. Региональные и муниципальные планы будут разрабатываться на три года. Каждый год до 30 марта муниципалитеты будут составлять планы ремонтов на будущий год. Министерство территориального развития, в свою очередь, до 20 апреля будет собирать единый план капремонтов и до 30 апреля актуализировать программу.

Ремонты коснутся общего имущества, которое поровну разделено между всеми жильцами многоквартирного дома, многие из которых ожидаемо будут недовольны. Вряд ли владелец трёхкомнатной квартиры пользуется лифтом или лестницей больше, чем тот, кто живёт в однокомнатной. Так почему кто-то будет платить, предположим, 500 рублей, а кто-то 230?

Для того, чтобы обеспечить своевременный ремонт, необходимо обеспечить стабильную плату собственников помещений. Но особенность в том, что платить надо регулярно, а ремонтировать дома будут в порядке очереди, которую будут формировать в зависимости от состояния домов. То есть сначала отремонтируют те объекты, которые больше всего в этом нуждаются, после чего постепенно, в течение 30 лет, дойдут до каждого дома.

По словам министра территориального развития Александра Бутырского, нормативная база практически готова: «Полностью работы над ней завершатся к январю 2014 года. А с апреля собственники будут обязаны начать вносить плату. Вопрос сложный, потому что, конечно, ещё не все привыкли, что мы являемся собственниками и должны своё имущество содержать. Да, к примеру, сейчас дом не нуждается в ремонте, а через 10-20 лет такая необходимость появится. Где брать деньги? А по закону они будут накоплены и ждать своего часа. Ведь жильцы многоквартирного дома по закону могут даже не отдавать деньги государству в течение этого времени, а накапливать это на собственном счёте».

Отнесутся ли собственники с таким же оптимизмом к обязаловке 20 лет сдавать кто 250, а кто и все 600 рублей в месяц на ремонт чужих домов, пока очередь не доберётся и до них - вопрос большой и сложный. Вполне предсказуемо, что количество бунтарей, не привыкших жить по принципу «Утром деньги, вечером стулья», перевалит за половину населения края.

Критериев, по которым составляется очередь, несколько. Это год постройки, дата последнего ремонта, износ или предаварийное состояние, в котором не виноваты собственники. В последнем случае подразумевается износ имущества, превышающий 70%.

Впрочем, согласно 15-й статье закона, скорость приближения дома к началу очереди будет напрямую зависеть от заинтересованности самих собственников. Эту заинтересованность определяют ещё два критерия - уровень поддержки владельцами помещений решения о проведении капремонта и полнота поступлений ежемесячных взносов. То есть если дом нуждается в ремонте, по всем параметрам попадает в начало списка, но жильцы дома не платят взносы — ремонт может оказаться под угрозой.

Установлено два способа формирования фонда капитального ремонта, собственники вправе выбирать один из них. Первый — это перечисление взносов на специальный счёт, второй — на счёт регионального оператора. В первом случае решением общего собрания собственников должны быть определены размеры ежемесячных взносов, которые не могут быть меньше установленного минимума; перечень необходимых работ, не выходящих за рамки тех, которые прописаны в законе; сроки проведения ремонта; владелец счёта; российская кредитная организация, где будет открыт счёт. Если кредитная организация не выбрана или не соответствует требованиям закона, решение вопроса автоматически передадут на усмотрение регионального оператора. Также нужно обратить внимание на выбор владельца счёта, так как это может быть один из собственников помещений дома, поэтому основным фактором в этом вопросе должно быть доверие выбранному лицу.

Платить взносы нужно не позднее 20-го числа каждого месяца. От уплаты освобождаются жильцы официально признанных аварийными и подлежащими сносу домов, а также домов, принадлежащих государству и подлежащих изъятию. В случае, если собственники, выбравшие специальный счёт, платили больше, чем положено, и в этой связи в фонде скопился запас средств на капитальный ремонт, собственники могут приостановить выплаты. Эта норма не касается жильцов, которые имеют задолженность. Если до начала программы в доме был сделан ремонт, то его стоимость вычитается из обязательных взносов собственников.

Собственники сами принимают решение о необходимости ремонта. После этого составляется примерный список того, что нужно сделать. Фонд даёт сумму, необходимую для выполнения минимальных работ. То есть, независимо от того, кто живёт в доме, сколько собственников и с какой активностью они выплачивают взносы, в доме будет выполнен установленный минимальный объём ремонтных работ, который будет зависеть только от технического состояния дома.

Закон оговаривает перечень работ по капитальному ремонту. Во-первых, это ремонт домовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения. Во-вторых, ремонт и замена лифтового оборудования и шахт, которые признаны непригодными. В-третьих, ремонт крыши, в том числе переустройство вентилируемых крыш с выходом на кровлю. Плюс ремонт подвальных помещений, утепление и ремонт фасада, установка домовых счётчиков и другое.

Эти работы будут оплачены из фонда капитального ремонта при соблюдении оговоренных в законе условий - разработка проектной документации, проведение экспертизы проекта или историко-культурной экспертизы домов, признанных памятниками культуры.

С социальной точки зрения картина получается неоднозначная. С одной стороны, можно было уменьшить сумму взносов для пенсионеров, многодетных и малоимущих. Но, с другой стороны, по мнению законодателя, они являются собственниками наравне со всеми. По их словам, никто не заставлял приватизировать жильё и становиться собственником помещения, которое могло остаться в муниципалитете. Кстати, в случае, если квартира не приватизирована, взносы за жильца будет вносить государство.

На территории края для реализации программы будет назначен региональный оператор — это специализированная некоммерческая организация, которая будет заниматься средствами, поступающими в фонд на капитальный ремонт.

В Забайкальском крае агентом оператора станет компания "Читаэнерго", которую выбрали в связи с тем, что она выполняла примерно ту же работу, и у компании есть вся информация по многоквартирным домам, их площади и количеству проживающих. Остаётся разработать программное обеспечение - все дополнительные работы оплатит регион.

Остаётся нерешённой проблема с неплательщиками: дебиторская задолженность по управляющим компаниям превышает нескольких миллиардов рублей. За инженерное обеспечение и содержание в крае платит примерно 83-96% людей. Проблема будет решаться с помощью судебных разбирательств.

За надлежащим исполнением программы будет следить Государственная жилищная инспекция края. Данные для мониторинга будут предоставлять в муниципальные администрации те, кто управляет домами.

О ситуации в районах пока говорить сложно - главы администраций не очень охотно идут на контакт. Например, глава администрации Нерчинско-Заводского района Григорий Иванов был краток: «Звоните в ЖКХ, у меня голова пухнет». От множества проблем или от конкретно этого нововведения - не очень понятно.

В принципе, по мнению депутатов, высказанному на заседании комитета по местному самоуправлению в октябре, весь процесс действия нового закона будет доступен и открыт для каждого. Сметы всех работ будут публиковаться в интернете и, соответственно, при желании могут быть опубликованы в СМИ. Это позволит контролировать процесс и государству, и собственникам.