«На базаре два дурака». Что происходит с ценами на жилье в Чите?

Три-четыре года назад рынок недвижимости в Чите переживал бум продаж, ставки по ипотеке в то время были действительно низкими по сравнению с нынешними условиями. Но к сегодняшнему дню ситуация изменилась: доля ипотечных сделок значительно снизилась, уступив место продаже за наличные и льготным программам. Кто и как расширяет жилплощадь? Реально ли сдавать ипотечную квартиру, чтобы закрывать платеж? И часто ли удается участникам сделки сойтись в цене? Об этом «Чита.Ру» рассказала риелтор компании «Росжилфонд Владис» Лидия Очирова.

Пять лет назад, по данным РБК, средняя ставка по ипотеке составляла около 10–11% годовых. Стабильность экономики позволяла банкам предлагать приемлемые условия, но затем наступил период пандемии коронавируса. Сначала Центробанк снизил ключевую ставку до исторического минимума в 6–7% годовых, и ипотека стала реально доступна для обычного россиянина. Но уже в конце 2021 года средние ставки вернулись к 9–10% годовых. Год спустя начался сложный экономический период, связанный с проведением спецоперации, ставки в большинстве банков зафиксировались в рекордных значениях в 20–26% годовых. Тогда ипотека действительно стала роскошью. Государство стало вводить льготные продукты, которые коснулись и Забайкалья как дальневосточного региона.

— Ситуация, конечно, кардинально изменилась. Да, ипотечников стало мало, и тут страдает клиент, который не подпадает под льготные продукты. Три-четыре года назад был пик покупок недвижимости, были низкие процентные ставки. Сегодня обычных ипотек стало меньше втрое, но выросло число сделок за наличный расчет и выросло число льготных заемщиков. Раньше тоже были меры поддержки: семейная, военная, ипотека с господдержкой. Но сейчас стало сложнее взять ипотеку клиенту, у которого изначально нет никакой базы. В основном у нас сегодня приобретают квартиры те, кто имеет, например, однокомнатную квартиру. Например, мужчина женился, семья увеличилась, решил расширить жилплощадь, продав однокомнатную и взяв небольшую часть ипотекой. Такие небольшие суммы в миллион, 2–2,5 миллиона берут даже под такой высокий процент, — рассказывает специалист.

При этом рынок льготных займов продолжает расти, отмечает Лидия. Молодым семьям, участникам специальной операции, врачам, учителям и сотрудникам IT-компаний предлагаются выгодные ставки, где максимальной величиной является 2%.

— Еще недавно условия по льготным ипотекам менялись буквально каждый день, сейчас, конечно, всё устаканилось. Первоначальный взнос составляет 21%. И хотелось бы отметить, что приобрести жилье в ипотеку без первоначального взноса невозможно. Очень часто поступают такие запросы, но эта сумма обязательно должна лежать на эскроу-счете у застройщика. Если взять однокомнатную квартиру даже по самой низкой стоимости за квадрат, в среднем 6 миллионов, то 21%, грубо говоря, это 1,2 миллиона рублей. У нас некоторые застройщики идут на уступки, делают рассрочки на первоначальный взнос. Вообще, всё рассматривается всегда индивидуально, — отмечает риелтор.

Льготные ипотеки у забайкальцев на карандаше, но коротко напомним, какие существуют условия:

• семейная ипотека — ставка 6%, ограничений возраста нет, но нужно либо иметь двух и более детей до 18 лет, либо одного ребенка до 6 лет включительно;

• дальневосточная ипотека — от Улан-Удэ до Камчатки. Процентная ставка варьируется от 0,1 до 2%;

• молодая семья до 36 лет с детьми. На момент сделки заемщику не должно исполниться 36. Воспользоваться ипотекой может как муж, так и жена, или одинокий родитель;

• врачи и учителя. Раньше их стаж должен был составлять не менее пяти лет в госучреждении, сейчас его сократили до трех месяцев. В категорию врачей входит весь медицинский персонал, в том числе санитарки;

• участники СВО и члены их семей могут использовать дальневосточную ипотеку. Но важно отметить, что либо участник сам становится заемщиком, либо его дети, супруга, родители, но уже только в случае гибели участника СВО;

• сотрудники IT-компаний и те, кто оформил дальневосточный гектар. Здесь ограничений по возрасту нет. Но для сделки подходит только жилье в новостройках.

— Можно приобрести у физических лиц, допустим, частный дом в Читинско-сельской местности: Засопка, Смоленка, Угдан. Можно также либо построить дом, заключившись с юридическим лицом, либо купить у него готовое жилье. Вторичное жилье разрешили покупать там, где дома не старше 20 лет, грубо говоря, 2005 года. Список таких городов большой, казалось бы, но, если это наш регион, то это Борзя, Краснокаменск, Вершино-Дарасунский. Там, к сожалению, практически нет домов 2005 года, — объясняет специалист.

Цены на рынке недвижимости варьируются в широком диапазоне, рассказывает Лидия. Первичку предлагают по цене от 147 до 220 тысяч рублей за квадратный метр. При этом, чем больше квадратных метров приобретает покупатель, тем ниже стоимость каждого отдельного метра площади. Однокомнатная квартира в центре Читы обойдется примерно в 6,5 миллиона рублей, но при средней площади в районе 38–42 квадратных метра. Вторичное жилье традиционно оценивается дешевле, в среднем 120–130 тысяч рублей за метр.

Как ни печально констатировать, тем, кто не попадает под все указанные выше категории льгот, остается надеяться на стабилизацию ситуации и возвращение доступности традиционной ипотеки в будущем.

Распространенным трендом последних лет стало использование приобретенной недвижимости в качестве источника дополнительного дохода от сдачи ее в аренду. Но в нынешних условиях популярность подобной практики заметно снизилась, отмечает Лидия. Доход от аренды покрывает расходы на обслуживание, обустройство квартиры и коммунальные платежи, но не всегда компенсирует ежемесячный платеж по ипотеке. Такой метод перестал приносить ощутимую прибыль и постепенно уходит в прошлое.

— Сейчас аренда очень востребована в нашем городе. В среднем однокомнатная квартира в старом фонде стоит порядка 30 тысяч рублей. Много приезжих командированных, которые снимают квартиры на 2−3 года, если они «упакованы» мебелью, техникой. У меня знакомые в районе Шахматного парка сдают двухкомнатную квартиру порядка 60 квадратов за 65 тысяч рублей спокойно. Таких квартир еще и мало, поэтому всегда есть желающие снять. Но в Чите единицы агентов, которые работают профессионально, добросовестно именно с арендой. Необходимо проверять арендатора, анализировать его соцсети, образ жизни — даже до такого подходить к оценке. У нас много инвесторов, которые приобретают квартиры именно для сдачи. Но если ипотечное жилье единственное, то здесь уже тяжело. Допустим, двухкомнатная квартира в старом фонде, которая стоит примерно 5–5,5 миллиона рублей, по ней платеж будет порядка 80 тысяч рублей. То есть советовать взять полностью ипотеку на всю сумму я не могу. Если есть хотя бы 50% стоимости, то тогда да, есть смысл взять, чтобы она сама себя отбивала. Мы уже отмечали, что стало больше налички, поэтому в данном случае возможность хорошая, — отмечает Лидия Очирова.

Важнейшими факторами при сделке остаются расположение и техническое состояние жилья. Часто собственники пытаются включить в стоимость и цену мебели, рассказывает Лидия.

— Многие хозяева почему-то включают в стоимость ценник на мебель, причем иногда далеко не новую. Мебель может быть недорогой и старой, а некоторые предлагают действительно дорогие предметы современного дизайна. Тут всё дело в восприятии покупателя, но недвижимость покупают ради площадей, а не интерьера. Часто ситуация складывается — скажу поговоркой — на базаре два дурака. Всё начинается с очень высоких цен, поэтому важно объективно подойти к каждой сделке.

Допустим, однокомнатная квартира в центре города в «свежем» доме, например, 2010 года, стоит где-то 6–6,5 миллиона рублей — это рыночная стоимость. Около 9 миллионов стоит двухкомнатная квартира, но уже на вторичном жилье. Поэтому ориентироваться на какие-то рекламные площадки вообще не стоит, там всё субъективно и исходит из оценки собственником. Если сравнивать с другими регионами, то Иркутск, Новосибирск, Тюмень, Анапа, Краснодар вполне конкурируют по площади и стоимости. В Санкт-Петербурге тоже, но в зависимости от района — в центре, естественно, дороже, но где-нибудь в Мурино можно приобрести квартиру. Как раз 3−4 года тому назад был большой отток населения. Люди уезжали в другие города и здесь продавали свою недвижимость. Сейчас хотят вернуться, но им уже сложно там продать, чтобы что-то примерно такое же приобрести, — отмечает Лидия.

Пять лет назад в Забайкалье отмечался ипотечный бум, а сегодня, по наблюдениям специалиста, его сменил строительный всплеск. В Чите застройщики возводят дома бизнес-класса и уходят от малогабаритных квартир. Появляются низкоуровневые квартиры с террасами, дома с архитектурными подсветками, красивыми подъездами и отдельными колясочными и сантехническими комнатами. Предложение есть, спрос колеблется, но не падает.