Осенний бум на рынке съёмного жилья

В Чите начался новый сезон на рынке аренды недвижимости. Традиционно после «застойного» лета осенью здесь наблюдается значительный подъём и оживление. «Чита.Ру» узнаёт, подорожали или нет съёмные квартиры в 2014 году, какие районы города пользуются большим спросом у арендаторов, от чего зависит цена сделки, какие риски могут возникнуть при ведении такого «бизнеса», и как их избежать.

На старте мы срочно искали однокомнатную съёмную квартиру в разделе «Недвижимость» на доске объявлений Читинского городского портала.

Многие квартиросъёмщики хотят подыскать себе жильё в Центральном районе. А если есть немалый спрос, то будет и предложение, причём чаще всего на выгодных для арендодателя условиях. Самая распространённая цена за однокомнатную квартиру в этом районе — 15 тысяч рублей. Столько стоит однушка, например, в доме на улице Кастринской в районе «Сувениров». Обычная мебель, 32 квадратных метра, плюс плата по счётчикам за свет и воду. Можно найти вариант и подешевле — за 11 тысяч на улице Журавлёва, район «Телецентр». Но встречаются и совсем смешные расценки за несмешные условия: квартира требует ремонта, неблагоустроенная, печное отопление, привозная вода, но зато 4 тысячи рублей в месяц и в престижном районе остановки «Багульник». Желающим поселиться в новостройке, где жильё напичкано всем начиная от евроремонта и заканчивая хорошей бытовой техникой, придётся выложить не менее 20 тысяч рублей за месяц. Такие варианты легко найти на улицах Шилова, Нагорная, Балябина, Ингодинская.

Немногим ниже цены за аренду однокомнатной квартиры в Ингодинском районе Читы. Средний разброс цен здесь колеблется от 10 до 17 тысяч рублей, в зависимости от внутренней «начинки» помещений. Есть и неблагоустроенное жильё, но минимум за 6,5 тысячи - на улице Лазо. Самый дорогой вариант встретился в 1-м микрорайоне: 18 тысяч рублей в месяц плюс квартплата, площадь в 52 квадратных метра, из которых жилые только 31.

Примерно на той же позиции по стоимости однокомнатного съёмного жилья находится и Железнодорожный район. Нормальную квартиру тут можно снять от 11 тысяч рублей, а за 15 тысяч подыскать совсем даже неплохой вариант. Если доплатить ещё тысячу, то можно поселиться в районе Забайкальского института железнодорожного транспорта (ЗабИЖТ), однако арендодатель предупреждает, что отдаст предпочтение семейной паре с ребёнком.

Самые выгодные по цене варианты аренды однушек лучше всего искать в Черновском районе Читы. Средняя цена за квартиру тут отчётливо зависла на отметке в 10 тысяч рублей. Есть предложения и за 8 тысяч, а есть и за 15, но последнее — большая редкость.

Отмечу, что цены на съёмные двухкомнатные и трёхкомнатные квартиры во всех районах города, как ни странно, разнятся со стоимостью однокомнатных незначительно. Чаще всего это вопрос нескольких дополнительных тысяч рублей (плюс, конечно же, увеличение квартплаты), да и вариантов таких на рынке арендного жилья гораздо меньше, чем популярных во все времена съёмных однушек.

Представители трёх самых разных читинских агентств недвижимости едины во мнении, что осенний всплеск на рынке всегда связан с притоком в город студентов из районов Забайкалья. Именно они являются основными квартиросъёмщиками в Чите, а не семейные пары, как это сейчас наблюдается, скажем, в Москве.

«Конечно же, арендодатели неохотно сдают квартиры студентам, но куда денешься, всё равно, в конце концов, соглашаются. Особенно среди такой категории арендаторов востребованы районы, где поблизости есть высшие учебные заведения. Очень хорошо просят люди Сосновый бор, где квартиры ближе к корпусам ЗабГУ. Отлично заселяются на Бабушкина — в районе бывшего педуниверситета. Популярно и КСК. Видимо, этот район котируется и как спальный, и люди надеются, что там будет подешевле», - подчёркивает директор агентства недвижимости «Надежда» Елена Пумэ.

Руководитель читинского «Агентства недвижимости №1» Наталья Перепечаева согласна со своей коллегой в том, что студенты предпочитают селиться ближе к вузам, а также подыскивают варианты в отдалённых районах города, чтобы сэкономить. Но при этом она уверена, что выгодно можно снять благоустроенную квартиру и в черте города — в районе МЖК или на улице Усуглинской. Ближе к центру, чем КСК, ГРЭС или Кадала, располагается район школы №17, где в старых домах можно найти жильё от 9 тысяч рублей.

«И в центре города квартиры могут быть недорогими, потому что не всегда они сдаются в хорошем состоянии. Особенно, если люди занимаются этим бизнесом, сдают квартиры постоянно, то поначалу, пока был ремонт и хорошая обстановка, они просили большую цену, а сейчас просто некоторые из них не хотят вкладывать деньги в обновление помещения и продолжают сдавать, соответственно, уже цена падает», - отмечает Наталья Перепечаева.

Елена Пумэ считает, что квартир для аренды в Чите недостаточно, потому как очень многое из того, что попадает на этот рынок буквально непригодно для проживания: «Естественно, что такие квартиры снимают в самую последнюю очередь. Часто они остаются невостребованными. А нормальные, приличные квартиры — их мало».

При этом все специалисты утверждают, что в Чите самым большим спросом пользуется аренда частных домов, особенно с придомовой территорией. К тому же их цена ниже, чем за съёмную квартиру, однако таких вариантов на рынке очень мало, а желающих — всё больше.

Что касается роста цен на съёмное жильё в Чите, то большинство экспертов сошлись во мнении, что по сравнению с 2013 годом они практически не выросли. По отношению к позапрошлому году этот рост более заметен — разница на одну и ту же квартиру в 2012-м и в 2014 году составила пару тысяч рублей, но при этом дальнейшего повышения цен на рынке арендного жилья пока что не предвидится.

Почти любой человек, решивший арендовать жильё, наверняка задаётся вопросом — лучше работать с агентством или попытаться найти квартиру самому? Но как показывает практика, в Чите сложилась достаточно неприятная практика работы арендатора и риэлторов. Клиенты агентств недвижимости в городе зачастую платят не за фактическое заселение, а только за короткий список адресов с телефонами. Многие просто не успевают доехать до арендодателя, который уже сдал квартиру кому-нибудь другому. При этом деньги за свои услуги агентства не возвращают.

«Так получается из-за того, что, во-первых, очень плохо налажена работа с хозяевами квартир, - комментирует Елена Пумэ. - Мы, например, заключаем договор с владельцем жилья, нам дают добро, что мы занимаемся арендой, оставляем у себя ключи и гарантируем - у нас её снимут. Как правило, садимся с арендатором в машину и едем показывать квартиру. Не нравится - не берём деньги. А если человек заселился — вот только тогда берём комиссионные. Такая практика хорошо наработана, скажем, в Иркутске, Новосибирске. Там почти все агентства работают на договорной основе с хозяевами квартир. У них гарантировано, что человек деньги оплачивает только тогда, когда заезжает в квартиру. Получается — деньги не за адрес, а за ключи».

Одновременно с тем, что арендаторы могут получить вместо заветной квартиры только несколько номеров телефонов, не добившись желаемого результата, они могут стать и жертвами мошенников. Но бывает и так, что на рынке съёмного жилья от разного рода проходимцев страдают также сами арендодатели.

«Случаются такие ситуации, когда человек снимает квартиру посуточно и за это время успевает пересдать её трём-четырём людям на долгий срок. Арендаторы на следующий день приезжают заселяться, и вдруг оказывается, что квартира сдана мошенническим образом. Чтобы этого избежать нужно, прежде всего, спросить у предполагаемого арендодателя документы на квартиру. Но, в основном, этого никто не делает. Хотя нужно сверить документы с паспортом собственника, а если он таким не является, то пусть предъявить доверенность или любой документ, подтверждающий права на квартиру. Может произойти и обратная ситуация. Человек снимает жильё на длительный срок, а потом передаёт его в субаренду посуточно. И с этим могут возникнуть проблемы, вплоть до привлечения органов внутренних дел», - объясняет директор агентства недвижимости «Наш дом» Юлия Сиднева.

Чтобы избежать этих и других проблем с арендой квартиры, специалисты справочно-правовой системы «ГАРАНТ» советуют в письменной форме заключить договор о коммерческом найме жилья.

Граждане обычно не любят соблюдать именно письменную форму договора, однако, если этого не сделать, наниматель квартиры рискует остаться на улице, так как договор может быть признан недействительным.

«В договоре надо максимально подробно обговорить обязательства той и другой стороны, цену, сроки найма, порядок внесения платы, её сроки, обязательства по коммунальным платежам, описать мебель (перечень и состояние), если квартира меблирована. Кроме того, необходимо указывать точный адрес и описание квартиры - дом, этажность, подъезд. Важно составить акт приёма-передачи квартиры либо оговорить это в договоре. Нанимателю следует перед заключением договора проверить наличие права наймодателя на сдачу квартиры. Бывают случаи, когда собственников несколько. Тогда необходимо согласие их всех, иначе договор может быть признан недействительным по иску одного из владельцев жилья», - рекомендуют специалисты «ГАРАНТа».

Кроме того, при передаче платы за квартиру, арендатору лучше всего брать расписку от арендодателя. Это документ, который практически невозможно заменить никакими свидетельскими показаниями в случае спора. И, главное, при сдаче квартиры по договору у её владельца появляется обязанность по уплате подоходного налога — НДФЛ.