«180 тысяч за квадратный метр — это уже перебор». Главный градостроитель Александр Зудилов — о том, когда упадут цены и как будет застраиваться Чита

Создается ощущение, что в Чите вот-вот начнутся серьезные изменения: строятся новые микрорайоны, разрабатываются крупные проекты, даже, кажется, принимается мастер-план. О том, как развивается и застраивается столица Забайкалья, мы поговорили с заместителем руководителя администрации Читы — председателем комитета градостроительной политики Александром Зудиловым.

— Вы работаете уже почти три года в Чите. Когда вы уезжали из Кирова, после управления строительства и развития инженерной инфраструктуры, и когда приступали к работе в нашем городе, выходили новости, что на предыдущем месте вы «задолбались».

— Это не я сказал, а журналисты. Вы ни в одном интервью не увидите, что я это говорю. Это процитировал, если не изменяет память, один интернет-портал. И звучало примерно так: «В частном разговоре Зудилов сказал, что уезжает, потому что задолбался».

— А это не так?

— Этого, конечно, не было. Я никогда с журналистами этого издания индивидуально не общался вообще. Там отдельная история. Владелец этого издания как бы всем друг, но собирает сплетни и преподносит их как инсайдерскую информацию. Поэтому я в Кирове не задолбался. Просто там пришла другая управленческая команда. Ушел мэр, ушел его первый заместитель Ященко, с которыми я работал (Александр Ященко после работы в Кирове в разное время был первым заместителем сити-менеджера Читы, помощником губернатора Забайкалья и министром планирования и развития региона. — Прим. ред.). Пришли люди, с которыми я не хотел работать, которые сейчас уже сняты и почти все в тюрьме. Я для себя это понимал. И одновременно поступило предложение приехать в Читу.

— А в Чите вы еще не задолбались?

— Нет. Я могу сказать, что в Чите мне нравится и работать, и жить намного больше, чем в Кирове. Да, непривычно, что нет больших супермаркетов и торговых центров. Но здесь 300 дней солнце, а в Кирове 300 дней нет солнца. Там люди немного другие. Здесь они прямее и честнее, что ли. Если плохо, то так и говорят. Хотя Киров тоже прекрасный город.

— А в целом вы к Чите уже привыкли? Считаете себя забайкальцем?

— Стыдно признаться, когда я приезжаю домой, в Москву, и разговариваю с друзьями, бывшими коллегами, я говорю: «А у нас...». Они отвечают: «Где — у нас?». Ну у нас, там, в Чите. Может быть, коренные забайкальцы на меня обидятся, но я уже считаю себя забайкальцем.

— Но вы сказали «домой, в Москву».

— Но это дом. Я родился в Москве и до 39 лет там жил.

— Планируете уезжать из Читы, возвращаться домой?

— Когда-нибудь, наверное, да. В силу того, что на пенсии, когда она у меня будет, хотелось бы жить дома. Плюс у меня мама пожилая. Когда она периодически звонит, каждый раз с содроганием беру трубку, не случилось ли чего.

— Интересно, как будет развиваться наш город, изменяться, застраиваться. Один из вариантов застройки — это снос старых деревянных домов. Как, например, происходит на улице Ленина за площадью Революции. Как владельцы этих домов реагируют? Соглашаются выселяться?

— Эта земля была куплена почти вся до моего прихода, в 2018–2019 году. Просто пандемия подкосила, строительство бы началось раньше. Раз застройщики, «РУС» и «Энергожилстрой», договорились, значит, люди шли на контакт.

— А что с другой старой индивидуальной застройкой в центре города: на Бабушкина, Чкалова, которая находится в плачевном состоянии и не является историческим наследием?

— Она же частная. В рамках КРТ, программы «Комплексное развитие территорий», инвесторы договариваются с ними. Программа позволяет выкупать квартиры в частном секторе. Поэтому здесь вопрос договоренности. Смысл КРТ изначально, когда его задумывали, был в том, чтобы это было примерно, как в Сочи, когда строили инфраструктуру для Олимпиады. Когда для нужд государства изымали землю и бывший владелец земли мог судиться не по факту изъятия, а только по сумме оплаты, если она его не устраивала. Он не мог оспорить факт изъятия. И тогда в Сочи был принят локальный закон, стоимость жилья оценивалась не по хотелкам владельца: «Хочу 3 миллиона». Она оценивалась по рынку. Проводилась экспертиза, и выдавалась получившаяся сумма. Если бы у нас было так же, было бы намного проще. Сейчас, к сожалению, приходится договариваться с каждым индивидуально. И бывает, стоит четырехквартирный дом. Инвестор с тремя договорился, а четвертый, понимая, что остался последний, говорит: «А я хочу в три раза больше». И сделать с ним пока ничего нельзя. Если бы закон поменяли немножко, было бы проще.

— То есть он может говорить просто с потолка какую-то сумму?

— Конечно. Это же его частная собственность. На рынке ведь два дурака: один продает, другой покупает. И даже если этот дом условно снести, сжечь, это не перестанет быть его собственностью. Земля под квартирой, даже если квартиры уже нет, остается его собственностью. И ничего нельзя сделать, не договорившись. Если новый закон о КРТ заработает, тогда будет легче. Он уже принят на федеральном уровне. Но, чтобы он заработал в регионах, надо 30–40 нормативных актов поменять. Этим занимается наш Минстрой.

— У нас в городе еще и очень много аварийных, неблагоустроенных домов. Когда их уже все расселят и снесут?

— Тут, к сожалению, одна администрация города справиться не сможет. Нужна помощь региональных властей и губернатора, который постоянно контролирует ситуацию. У нас сейчас очень энергичный исполняющий обязанности министра строительства (Алдар Бальжиров. — Прим. ред.).

Если всё будет, как мы планируем, я думаю, что лет через 5 мы эту программу закроем. Но если сейчас получится развить в городе КРТ, то с помощью частных застройщиков и инвесторов, может быть даже быстрее. Понятно, что не все аварийные дома, а центр города, наиболее интересную инвесторам часть.

— Например, СибВО?

— Да, или район улицы Белорусской, Матвеева, Фрунзе. Там много интересных мест, где теоретически могут вырасти красивые новые современные микрорайоны средневысокой этажности. Но, конечно, необходимо привлечение частных инвесторов.

— Это имеются в виду дома, признанные аварийными до 2017 года?

— Нет, признанные до 2017 года расселяют по региональной программе, с ними как раз всё проще. Их расселят до конца следующего года. А вот признанные аварийными после 1 января 2017 года — с ними сложнее. Инструментов или программ для их расселения пока нет. И инвесторы не сильно стремятся.

— У нас в городе также очень много заброшенных домов и недостроев. К примеру, известный недострой на Токмакова, 30, где надругались над мальчиками и где администрация поставила забор, но вскоре его украли.

— Про педофила, конечно, отдельная история. У меня вопрос, как дети 4 и 6 лет попали на стройку в 3 километрах от дома. У этого объекта сейчас появился владелец. Это федеральный фонд обманутых дольщиков. Сергей Сергеевич Быстров (руководитель Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкалья. — Прим. ред.) в курсе. Теперь они отвечают за охрану. Мы по решению суда этот дом забором обносили, его украли частично. Видимо, по мнению судов, мы должны были построить забор по охране забора по охране дома на Токмакова. Сейчас, слава тебе господи, дом не наш.

— А что с ним будет?

— Это будет решать новый владелец, мы к нему отношения не имеем. Они получили все права. Есть вариант его достроить, есть вариант продать землю и получить какие-то деньги за нее и есть вариант достраивать его с кем-то на паях. Поменять проект, этажность, что-то еще, но не мы занимаемся.

— Что с другими недостроями?

— Есть такая известная свечка — недостроенная гостиница, как ехать по Белика в центр по правой стороне перед ТЦ «Столица». Такое «шикарное» здание стоит много лет. Владелец живет в Краснодаре, каждый год он продлевает разрешение на строительство и каждый год ничего не делает. Здание зарегистрировано как незавершенный объект капитального строительства. И изъять его мы, к сожалению, не можем. И заставить его достроить не можем. Но в этом году мы не продлили его разрешение на строительство. Не продлили, потому что ну сколько можно. И он вышел на нас, были его представители, они обещают начать заливать в следующем году. Я думаю, мы еще раз соберемся, посмотрим, какие они гарантии представят, и попробуем поверить им еще раз. Если они не оправдают ожиданий, придется в судебном порядке изымать землю. Сколько можно в центре города позорище такое иметь.

— Какие новые микрорайоны появятся в городе?

— Я очень надеюсь, что в ближайшие годы будет резкий рывок именно жилого строительства, потому что начинают строить Романовский наконец-то, большой микрорайон. Наверное, в скором времени начнется и микрорайон Витимский. Плюс компания «Мир» выиграла два конкурса у «ДОМ.РФ» на два участка практически в центре, один — на улице Нерчинско-Заводская, это большой участок за горбольницей и до «Витена», и улица Полины Осипенко — Бабушкина, там небольшой участок, 1–2 дома встанут.

На Нерчинско-Заводской получится отдельный шикарный микрорайон, который по размерам в два раза больше, чем Октябрьский. Если его хорошо и красиво сделают, это будет современный микрорайон, что тоже несомненно улучшит жилищную ситуацию в городе. Ну и плюс потихоньку застраиваются свободные участки, которые есть у застройщиков. У них всё меньше и меньше остается земли, которую они купили у частников.

— Все-таки в нашем городе будущее за точечной застройкой или микрорайонной?

— Нельзя говорить: «Только так или так». В центре города, наверное, последняя земля была такая большая микрорайонная — это Нерчинско-Заводская. Всё остальное можно строить по КРТ. Должен прийти инвестор, выкупить часть домов, расселить их, на их месте построить новый жилой комплекс. На больших участках, на свободных землях уже можно строить отдельный микрорайон.

— Год назад экс-зампред правительства региона Алексей Кошелев говорил, что строительство новых микрорайонов позволит уменьшить цену на жилье.

— Мы очень на это надеемся. Я еще не сказал, что будет новый район на улице Ковыльной и Железобетонной. Это «Дальневосточный квартал», который в мастер-план вошел и активно прорабатывается. Планируется красивая набережная с двух сторон реки. И большое количество жилья, инфраструктура.

И я думаю, если все эти микрорайоны будут построены, а они будут построены, то, конечно, стоимость жилья упадет. В принципе, по прогнозам Минстроя, уже в следующем году она должна остановиться и начать падать. Потому что 180 тысяч рублей за квадратный метр — это уже перебор.

Я думаю, что ситуацию поменять можно, только строя много качественного и разного жилья. У нас практически нет жилья бизнес-класса, элитного жилья. В небольших количествах, разумеется. Условно говоря, 2–3 дома за «Шатрами» будут пользоваться спросом. У нас ведь есть представители больших компаний, они для своих сотрудников будут снимать.

И еще у нас очень не развит рынок съемного жилья. Проблема большая — найти квартиру хорошего качества в хорошем месте. Это либо дорого, либо это квартира бабушки, умершей три года назад. «ДОМ.РФ» сейчас планирует строить съемные дома. Например, построят 12-этажный дом, в нем все квартиры сдаются. Владелец — некая компания, которая будет сдавать квартиры с мебелью, без мебели и как захотите. Заключаете договор на полгода, вносите депозит, официально платите. По России уже есть такие дома. Это очень удобно, например для молодых специалистов. Ты знаешь, что платишь не эфемерной хозяйке, у которой завтра сын придет из армии или из тюрьмы, и тебе говорят: «Извини, надо съехать». Или ценник на 5 тысяч поднимают.

— А вот на Нерчинско-Заводской же была земля военных. Какие-то еще земли они будут передавать в муниципальную собственность? Ведь у них очень много заброшенных территорий в городе.

— У нас-то амбиции большие, мы бы и Черемушки (военный аэродром. — Прим. ред.) забрали. Но в нынешней ситуации никто не отдаст. Мы регулярно обращаемся в Минобороны с просьбой передать нам земли. В 90% следует ледяное молчание, в 9,5% следует отказ. И редко-редко вдруг они какие-то земли передают. Мы Нерчинско-Заводскую и Бабушкина просили дважды. Еще один раз просил департамент. Но «ДОМ.РФ» какие-то инструменты имеет, возможностей коммуникации с Минобороны больше. Если мы предлагаем передать земли бесплатно, «ДОМ.РФ» на этом еще как-то зарабатывает и дает заработать Министерству обороны. Они продают право аренды. Нагель же заплатил больше 100 миллионов на аукционе (Валерий Нагель — владелец компании «Мир», которая будет застраивать район на Нерчинско-Заводской. Контракт стоил 131,2 миллиона рублей. — Прим. ред.). Самое главное, чтобы земли возвращались в оборот, чтобы они не стояли пустые и заброшенные.

— Известно, когда уже строительство начнется?

— Ну, смотрите, если я не ошибаюсь, аренду в год они платят порядка 50 миллионов. Поэтому компания «Мир» кровно заинтересована как можно скорее всё сделать. Мы уже начали переводить из земель спецназначения в земли жилой застройки. И бегом проектировать. Там коммуникации все есть, техусловия есть. Они же еще параллельно строят в Ивановке завод железобетонных изделий, комбинат панельного домостроения. Я думаю, что это будет под себя. Чтобы обеспечить сбыт, им нужна земля.

В ближайшее время будет развиваться не только центр города и северо-запад, но и на восток. В Антипихе сейчас возвращается участок 16 гектаров от военных — «Дальневосточный квартал — 2». Там тоже будет строительство большого микрорайона. Есть вариант, что ТГК для этого микрорайона и для переключения силикатного завода протянет трубу от Видного вдоль Агинского тракта. Теоретически, если всё вместе сшить и упаковать, получается очень красивый большой проект. Я бы с удовольствием жил в Антипихе: там лес, сопки, до центра города 15 минут, шикарная дорога и на тракте, и на Кирова.

— Мне кажется, что там лучше жить, чем на КСК.

— Да, я согласен с вами.

— Известный «падающий» дом в микрорайоне Северный, 39. Совсем недавно сообщали, что наш Минстрой получил принципиальную федеральную поддержку. И скоро владельцы квартир получат деньги на новое жилье. Как обстоят дела? И что будет с этой многоэтажкой?

— Дом разберут. Есть проект уже, стоимость — около 10 миллионов рублей. Это будет возможно, как только все квартиры станут муниципальными, как только все получат квартиры. Дом, к сожалению, нельзя разобрать обрушением. Будет стоять кран, который будет вырывать каждую плиту.

Сроки назвать сложно. Трудности возникли с ипотечными квартирами. И пока жилье под обременением, сделать с ним ничего нельзя. Я думаю, что всё будет решаемо. Будем в индивидуальном порядке разбираться.

— Что будет на месте этого дома?

— Сложно сказать. Не поверите, есть даже желающие, готовые построить там новый дом. В Северном не осталось земли под жилую застройку. Теоретически строить можно везде, вон арабы строят в море на песке. Но мне бы не хотелось жить на месте этого «падающего» дома.

Я бы сделал там объект благоустройства, маленький сквер. Там же еще рядом участок с вырытым котлованом брошенным. Если их объединить, можно сделать небольшой сквер с детской площадкой, как Гагаринский в Сосновом бору. Он не требует фундамента, явно никуда не уплывет и будет привлекателен с точки зрения расположения.

— А история с детским садом и заправкой на Кайдаловской. Как так получилось, что не учли противопожарную зону заправки?

— С вашего позволения, готов ответить на любые вопросы, кроме этого. Просто сейчас идут суды. И лучше до принятого вердикта ничего не комментировать. Это может быть воспринято как давление на суд.

— Хорошо. Тогда следующий вопрос. Вы сочли нужным извиниться за сбои фонтана на Театральной площади — это давление общества или вы реально считаете, что не очень хорошо вышло?

— Мне самому было стыдно. Я гордился этим фонтаном. Понимаете, ситуация простая. Сидят в Москве проектировщики, хорошие классные специалисты. Естественно, ни в какую Читу они не выезжали. Нам проект достался бесплатно. Он был нормальный, но без учета окружающей среды. Я видел, как работал подрядчик. Обычно у строителей миллион вопросов к проектировщикам. Но здесь их было по минимуму. Проект был сыроватый, но хороший.

Потом, когда его реализовали, кто знал, что нужно всего лишь положить валик на Ленина и мы отсечем воду с улицы, она не пойдет потоком. Кто знал, что она идет с такой скоростью, что во время дождя бордюр она просто перепрыгивала, залезала в газон, собирала всю землю, прыгала дальше, ударялась об лавку и уходила в фонтан. Кто знал, что двор за «Зеленым караваном» не заасфальтирован вообще. И во время дождя под уклоном вся вода оттуда уходит на площадь просто потоком.

В целом фонтан хороший. Я видел реакцию детей, как они бегают-прыгают и пьют из него воду, брызгаются. Здорово. И включали мы его мало. Я считаю, что этим летом его стоит включать днем даже без подсветки. Пусть работает после обеда. А свет — по вечерам.

— А что с парковкой на Театральной площади, которая как будто бы там есть, но на самом деле нет?

— Парковка в проекте была. Она разлинована прямо плиткой. Но, когда ее открыли, то, как народ парковался, — это был ужас. Они наезжали на лавочки, на газон, выезжали и катались по фонтану, заезжали на Лермонтова и катались там. Ну дурдом. За месяц там вылили столько бензина, мазута. И было принято решение закрыть парковку, сделать ее общественным пространством.

— Почему у вас обязанности главного архитектора третий год исполняет человек, к образованию которого были вопросы?

— Марина Андреевна Забелина закончила годовой курс у ВЭБ и «Стрелки» по архитектуре. В дипломе написано, что это повышение квалификации и переквалификация. Мы послали запрос в Минпросвещения, действует ли этот диплом, считается ли, что человек, будучи строителем, отучился таким образом на архитектора. И если ответ будет положительный, то она сможет официально работать, без и. о. Мы трижды проводили конкурс на эту должность, никто не участвовал.

— Ваш комитет контролирует состояние фасадов зданий и сооружений, рекламные вывески, киоски. Что делают с совсем старыми и некрасивыми?

— Понимаете, сейчас действует мораторий, что нельзя кошмарить ни малый, ни большой бизнес. Мы максимум, что можем сделать, — это выписать предупреждение. А они регулярно этим предупреждением подтираются. Рекламу новую мы просто не разрешаем.

А с НТО, нестационарными торговыми объектами, полегче стало. Появились предприниматели, которые стали делать по нашим требованиям. Симпатичные киоски стали появляться. Не знаю, никогда не работал в рознице, но мне кажется, что у них выручка должна вырасти. Есть разница: когда стоит убого переделанный союзпечати на кривых ножках и когда это красивое современное здание.

В плане фасадов мы убедительно просим предпринимателей, строящих новые дома, делать подсвеченные фасады. Чтобы ночью город был красивым. Новые дома так и делают, это видно. Например, новое здание Четвертого арбитражного суда. Молодцы же, красиво выглядит, даже издалека видно.

— Кстати про подсветку. Наш бывший сити-менеджер Александр Сапожников объявлял 2022-й годом подсветки зданий.

— Да, но СВО. У нас была договоренность со многими предпринимателями, что они потратят деньги. Потом, когда началась спецоперация, стало проще и нужнее попросить оказать гуманитарную помощь нашим войскам, чем тратиться в этот момент на подсветку.

— Мастер-план Читы создается. Что сейчас с ним?

— Окончательная презентация будет в марте. Он состоит из трех частей. Есть мастер-план всего города. И мастер-план двух территорий: историческая часть города и «Бермудский треугольник» — это квартал Ленина — Кастринская — Богомягкова. Мы очень надеемся, что там всё получится. Там будет новый исторический центр, маленькие восстановленные дома, перенесенные туда дома, часть новоделов. Там будут гостиницы небольшие, ресторанчики, ремесленные вещи. Что-то стилизованное, как 130-й квартал в Иркутске. Историческая часть включает в себя и Путь декабристов, и Банное озеро, это такие амбициозные планы, и ресторанный кластер.

И сам мастер-план города очень амбициозный. Когда он будет представлен, если всё это удастся реализовать, город примет совершенно другой вид.

— Как это будут реализовывать? За какие средства?

— По каждому мероприятию источники финансирования описаны. Где-то это государственно-частное партнерство, где-то будут федеральные деньги, либо деньги Министерства по развитию Дальнего Востока и Арктики, либо краевые деньги, либо частные деньги.

Будет развиваться сильно КРТ, в рамках программы мы будем строить музей Второй мировой войны, студенческий кампус, Горную академию, новый медицинский кластер, несколько спортивных объектов. Практически по каждому профильному министерству есть свои объекты. Немножко осталось ждать.

— Реализация запланирована до 2030 года? Сроки как будто не такие уж и размазанные.

— Поэтому это и называется мастер-план. Это реальная вещь, причем экономически просчитанная. Да, она большими мазками сделана, там нет ПСД четкой. Но никто не собирается строить воздушные замки. Всё совершенно реально, всё привязано к городу, всё — с конкретной землей и сроками.

— Недавно в Чите открыли стелу трудовой доблести. Планируются еще какие-то новые памятники?

— Пока в ближайших планах нет. Да и там, скажем так, их не было, пока не присвоили звание. И мое мнение как человека, который родился и вырос в таком пролетарском городе, в Мытищи. Мне обидно, что Мытищам не дали звание, хотя, может, они и не просили. Я считаю, что для Читы это правда большая честь. Стела посвящена людям, которые, работая в тылу, эту победу обеспечили.

Думаю, что получилось красиво. Единственное — я бы сделал выше метра на 3. И место — самый центр, и оно не использовалось нормально. Теперь там можно отлично погулять. В общем, стела вписалась, она нужна, она красивая, быстро и качественно сделана. Я очень благодарен всем подрядчикам и партнерам. Сработали очень слаженно. «Читагражданпроект» быстро спроектировали, «РУС» — большие молодцы, строили. И наши компании ООО «Брикер», ООО «Князь», которые плитку клали.

Партнеры — компания в Красноярске «Гуриати», которая продавала гранит. И на самом деле у них уже на 2 года расписаны все объемы. Лично сам Александр Сапожников с Александром Глущенко (заместитель руководителя администрации по социальным вопросам и взаимодействию с правоохранительными органами. — Прим. ред.) слетали туда к мэру города. Мэр Красноярска съездил с ними на завод, договорился, чтобы нам продали без очереди этот гранит. Компания из Ростова, которая делала барельефы, тоже очень помогала. Понимаете, эти компании очень хорошо себя чувствуют на рынке. И уговорить их выйти на конкурс было очень сложно. У них и так всё хорошо. В стране всего две компании, которые льют барельефы из бронзы. У них своих заказов вал. И какая-то Чита, куда-то ехать, монтировать. Хорошо, что у них есть филиал в Тюмени, оттуда ребята приехали.

— А фуникулер на Титовской сопке появится?

— Пока есть «веселые картинки» — эскизы, концепция. Если проект будет реализован в том виде, в котором он замышляется, то да. В мастер-плане есть просто развитие Титовской сопки без конкретики. Есть сложности из-за поселения древних людей. Плюс никто не изучал геологию, можно ли монтировать столбы. Я надеюсь, что в период исполнения мастер-плана все задумки реализуются. И фуникулер, и стойбища динозавров, и пешеходная тропа. Фуникулер будет начинаться примерно от часовни и идти до креста на вершине.

— В целом можно сделать так, что город будет развиваться и планов громадье?

— Да, город будет развиваться. «Громадье», наверно, не стоит говорить, потому что часто наши планы разбиваются об отсутствие денег. Планы есть, планы будут реализовываться, и планы амбициозные. Хотим сделать красивый город, удобный для жизни. Чтобы людям было комфортно жить и сюда было не стыдно приезжать.

— И чтобы не мечтали уехать.

— Согласен.